Escritura em lugar de Foreclosure

Cada vez mais, como eu ouvi sobre os bancos que oferecem aos proprietários a opção de uma ação em vez de encerramento em uma venda curta, eu continuo voltando para uma premissa básica. Por que alguém quer dar a um banco uma escritura em vez de encerramento? Essencialmente, se o banco rejeitar sua venda curta, o banco está dizendo que vai a areia da libra.

Na minha opinião, uma ação em vez favorece um banco mais do que favorece o proprietário. Quando foi a última vez que um banco o ajudou?

Além disso, por que você quer ajudar um banco que não quer ajudá-lo? A maioria das pessoas enfrenta a ação em vez de decisão depois que o banco negou uma modificação de empréstimo ou rejeitou uma venda curta. Claro, se você tiver equidade, você venderia a casa antes de considerar uma ação em substituição, mas a maioria dos vendedores que enfrentam essa decisão não possui patrimônio; eles estão debaixo d'água.

Definição de uma escritura em vez de execução de encerramento

Uma escritura em vez de encerramento é um documento de transferência de título assinado pelo proprietário, notariado por um notário público e, eventualmente, registrado nos registros públicos. Ele entrega o título dos proprietários para o banco que detém a hipoteca.

Razões pelo qual um banco pode rejeitar uma escritura em lugar de execução de hipoteca

Um equívoco comum sobre ações em substituição é que a propriedade deve estar em execução de hipoteca. O credor pode ou não ter arquivado um aviso de inadimplência ou iniciou processos judiciais para encerrar, mas ainda pode estar aberto a discutir uma escritura em substituição.

No entanto, os bancos muitas vezes são relutantes em aceitar uma escritura em vez de encerramento se o proprietário é atual, mas ser atual não significa que o banco se recusará. Os bancos não têm nenhuma obrigação de aceitar uma escritura em vez de encerramento. Aqui estão algumas das razões pelas quais um banco pode recusar uma ação em vez:

• Essa ação não é lucrativa.

  Se um banco acredita que pode ganhar mais dinheiro através de encerramento - quer porque a propriedade tenha patrimônio ou o governo federal está fornecendo incentivos financeiros ao banco para encerrar, o banco pode rejeitar a oferta de um proprietário para entregar uma escritura em vez de encerramento.

• ônus, julgamentos ou ônus fiscais júnior.

  Qualquer garantia subseqüente arquivada contra o imóvel ficará com a propriedade e se tornará a responsabilidade do credor se não for divulgada antes do acordo para uma escritura em vez de encerramento. Normalmente, uma propriedade com apenas um empréstimo é o melhor candidato. Ou, um segundo credor pode aceitar uma escritura em substituição se o primeiro empréstimo for atual e a propriedade valha mais do que a soma de seus encargos.

• As diretrizes de manutenção proíbem ações em substituição.

  Muitos empréstimos são atendidos por PSAs, e as diretrizes nesses PSAs podem proibir uma escritura em vez de encerramento.Os PSAs são obrigados a seguir as diretrizes e esses termos não podem ser alterados.

• Termos inaceitáveis.

  Também é possível que o PSA possa pedir ao mutuário que faça uma contribuição financeira em troca da aceitação da escritura em substituição, e o mutuário pode recusar devido ao princípio ou falta de principal.

Desvantagens de uma escritura em substituição de Foreclosure

Sempre procure aconselhamento jurídico antes de saltar no bit para dar ao banco uma escritura em vez de encerramento. Lembre-se, é do interesse do banco obter a ação de você. Talvez não seja do seu interesse em cumprir. De certa forma, pode-se argumentar que dar a um banco uma escritura em vez de encerramento é apenas um passo acima, afastando-se de sua hipoteca.

• Efeito no crédito.

  Uma ação em substituição afetará seu relatório de crédito. Algumas fontes dizem que o efeito no crédito é idêntico ao de um encerramento total. A situação de cada indivíduo é diferente. Em caso de dúvida, ligue para uma agência de crédito e pergunte. Não acredite em tudo que você lê online.

• Capacidade de comprar outra casa.

  Não existe tal coisa como dar uma ação em vez e virar-se para comprar imediatamente outra casa. Os gigantes da hipoteca, Fannie Mae e Freddie Mac, que compram empréstimos no segundo mercado não comprarão uma hipoteca feita por um mutuário que assinou uma ação em substituição por 4 anos sem circunstâncias atenuantes, 2 anos com circunstâncias atenuantes. Eles continuamente fazem alterações nas diretrizes.

  Compare a espera para comprar após um encerramento, que é de 7 anos sem circunstâncias atenuantes, 5 e o que você escolheu é essencialmente um ganho de 3 anos. Olhando de outra maneira, uma venda curta pode qualificá-lo para comprar uma casa dentro de 2 anos, caso em que você pode ter perdido dois anos se for forçado a esperar 4 anos após uma ação em substituição.

• Liberação de responsabilidade.

  Certifique-se de que a escritura em vez especificamente o libera de responsabilidade para reembolsar o empréstimo. Além disso, há pouco interesse em entregar o título se você tiver um segundo credor que o perseguirá por uma deficiência.

Dica: certifique-se de perguntar ao seu contador se a dívida cancelada pode resultar em uma obrigação fiscal. Temporariamente, o Ato de Alívio da Dívida de Adiantamento de Mortgage de 2007 oferece proteção, mas que pôr do sol em dezembro de 2012. A insolvência pode ser outra isenção disponível.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}