Negociação de encerramento - um exemplo da vida real

Este é um passo a passo através de um processo de negociação real onde eu estava representando o comprador lidar com um banco para uma propriedade de encerramento. Você também deve saber que esse banco comprou o empréstimo em um pacote do credor original real ou, pelo menos, o que o detém quando o padrão aconteceu.

Às vezes, durante as negociações, que demoraram um pouco mais de uma semana e meia, fiquei frustrada com o aparente desrespeito intencional do banco em relação aos problemas da casa que estavam tentando descarregar.

Dados de encerramento

• Em tempos melhores, o valor desta casa era entre $ 225k e US $ 300k.
• O preço de lista original pelo banco era de US $ 179k.
• Nós fizemos nossa oferta seis meses ou mais depois, quando foi listado em US $ 119, 900.
• Em uma área com leis ambientais muito rigorosas, a casa precisa de um novo sistema séptico muito pequeno demais para qualquer campo de lixiviação, assim segurando tanques.
• O processo para receber a variância dos tanques de retenção leva 30-45 dias, com um resultado que não é garantido.
• O banco é muito claro em todos os seus documentos que eles não sabem nada e não fazem representações quanto à condição, e não pagarão reparos.
• Recebemos algumas estimativas iniciais para o trabalho séptico antes da nossa primeira oferta.

Essa é a situação no dia em que fizemos a nossa oferta. Não havia outras ofertas lá fora, embora a casa estivesse sendo mostrada um pouco. Foi surpreendentemente bom estado, exigindo a adição de um aquecedor para ocupação imediata se a séptica estava certa.

Vamos percorrer o processo com os principais pontos básicos e itens de importância:

• Ofereceu US $ 108 000, com 20% de financiamento para baixo.
• Contingente após a concessão da variância séptica.
• Contingente sobre o vendedor pagando US $ 10 000 para instalação séptica antes do fechamento, como o novo credor estava exigindo isso.

Esses são os destaques da oferta, e foi bastante ousado, já que a casa é um roubo no preço total, mesmo que a séptica deve ser substituída após o fechamento às custas do comprador.

No entanto, esta pessoa não tinha o dinheiro para fazer isso, então precisávamos que fosse feita pelo vendedor, ou pelo menos financiada no preço.

Itens de contenção

• O banco só usaria seus formulários de contra-oferta, reiterando cada item de negociação em cada um, gerado por computador.
• O banco queria uma data de encerramento muito cedo para garantir que a variação pudesse ser aprovada e instalada septicamente antes do fechamento, e eles queriam US $ 100 / dia do comprador se passássemos por essa data "sem culpa do vendedor".
• O primeiro contador iterativo que eles não pagariam por uma pesquisa, mas creditaria o comprador $ 1500 para seus custos de fechamento.
• Seu primeiro contra-oferecido para não pagar nada em direção à instalação séptica.
• Seu primeiro contador estava no preço de lista total de US $ 119, 900.

Não vou passar por todos os contadores, mas nossas negociações centraram-se em preço de venda, custo sétimo, custos de pesquisa / fechamento e a cláusula de danos de $ 100 / dia com o curto período até o fechamento. Cada contador de nós pediu mais e remover qualquer pagamento de danos se o comprador não pudesse obter os itens feitos a tempo devido a atrasos no município.

No final, levou muita criatividade para fazer o negócio, e fizemos o negócio. Aqui está a maneira como fizemos o nosso balcão final, e eles voltaram com um OK:

• Preço de venda para ser $ 120, 500, embora tivéssemos durante o processo, consegui-los até US $ 112.000. Você vai Veja porque.
• O vendedor pagará uma taxa inicial de US $ 1500 para obter o processo de variação séptica feito.
• O vendedor pagará US $ 10 000 por um novo sistema séptico.
• O vendedor pagará US $ 500 para os custos de fechamento do comprador. E a data de encerramento foi prorrogada.

Como você pode ver, enviando nosso contador final para eles com o preço de venda aumentado de US $ 112.000, com quase nenhuma outra concessão, nós conseguimos levá-lo e desembolsar US $ 12.000. Esse é um preço de venda líquido de US $ 108 , 500, mas o comprador não precisará de mais dinheiro que os 20% para o pagamento inicial e outros custos de fechamento. É um ótimo negócio para o cliente, que vai fechar em uma casa pronta para viver com cerca de US $ 50k + no patrimônio imediato.

O ponto é nunca sair com um banco. Enquanto eles continuam voltando com contra-ofertas, você faz o mesmo.

Em algum momento, você vai fazer um acordo, e pode ser melhor do que você esperava.