As Formas de Representação de Clientes em Imóveis

A maioria dos estados exige alguma forma de divulgação ao cliente ou cliente em potencial quanto à forma como os representará na sua transação imobiliária. Certifique-se de que compreende as regras do seu estado e as várias maneiras pelas quais você pode ser seu representante. Suas obrigações e obrigações para o cliente variam significativamente de acordo com o tipo de representação que você concordou contratualmente.

Não somos nós todos os agentes?

"Agente imobiliário" é um termo genérico que se refere à nossa ocupação, mas definitivamente nem sempre define nossa postidão e deveres em uma transação. "Agência", o mais alto nível de representação, exige certos deveres fiduciários, incluindo confidencialidade do cliente e divulgação completa. O requisito de confidencialidade continua após a conclusão da transação. Você está trabalhando no melhor interesse do cliente, o que significa mais dinheiro para a listagem do seu vendedor ou preço mais baixo para seu comprador.

Como a agência é criada no setor imobiliário.

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Transaction Broker, Transaction Facilitator ou Non-agent

Na maioria dos estados, se você não concordou especificamente com uma relação de agência com seu cliente, você não é seu "agente" em relação aos requisitos fiduciários. Você ainda precisaria tratar todas as partes de forma justa e honesta, mas não deve necessariamente confidencialidade, nem divulgação completa ao seu cliente.

Este status tornou-se amplamente utilizado com a expansão da "Agência Compradora", representando os compradores como seu agente. Este status importante é explicado na Agência dupla abaixo.

Dual Agency in Real Estate

Dual Agency realmente não é possível, mas é um termo que é usado na maioria dos estados. É impossível fornecer confidencialidade e divulgação completa a dois clientes ao mesmo tempo.

No entanto, o termo se aplica a representar o comprador e o vendedor quando você está no status da agência com cada um. Isso requer uma divulgação cuidadosa para ambos os clientes de que a sua capacidade de representá-los agressivamente mudou. É considerado por muitas como uma prática arriscada, com possíveis conflitos de interesse.

Subagência

A subagência tem ocorrido desde o início da prática organizada do setor imobiliário. Ele descreve um agente que traz um comprador para a listagem de outra empresa, e o representante do comprador está trabalhando em nome do agente da lista e do vendedor, devendo-lhes obrigações fiduciárias. É quase morto em todos os lugares agora, já que não era bom para os compradores e faz com que os corretores e vendedores fossem responsáveis ​​pelas ações ou erros do representante do comprador.

Agência designada

A agência designada permite que uma corretora ofereça uma alternativa à agência dupla quando o comprador e o vendedor são representados internamente e ambos possuem acordos de agência.O corretor atribui um agente para ser o "agente" do vendedor e outro agente para representar o comprador. Ambos mantêm o status de "agência" com as obrigações fiduciárias exigidas. Isso requer certos procedimentos para manter as informações dos respectivos clientes separadas internamente, com acesso limitado ao agente apropriado.

Seja extremamente cuidadoso de conhecer as opções de representação da sua corretora

Estudar a lei em seu estado no que diz respeito à representação imobiliária. Em seguida, estuda as opções que seu corretor escolhe oferecer aos seus clientes. Todos os corretores não têm que oferecer todos os tipos de representação. Os remédios para o cliente por violação de deveres fiduciários podem ser dolorosos para o agente e corretor.

No início, todo mundo era um "agente" para o vendedor. O agente da empresa externa que localizou um comprador para a listagem, simplesmente trabalhou como subagente para o corretor de listagem e o vendedor. Assim, todo profissional imobiliário envolvido na transação estava trabalhando para o vendedor. Você pode adivinhar que outras opções evoluíram para apresentar um campo de jogo mais consistente para o comprador.

"Agência de Compradores", a prática de fornecer representação de agência de nível superior e deveres fiduciários para compradores, tornou-se bastante popular na maioria das áreas.

Agora você pode ter um acordo de agência escrito com um comprador que promete todas as obrigações fiduciárias da agência e seus melhores esforços em seu nome.

Tudo o que é maravilhoso até você assinar um contrato de agência de comprador e, em seguida, acabar escrevendo um contrato de compra para esse comprador por conta própria ou em sua empresa, onde você também assinou um acordo de representação de agência. Agora, de repente, sua empresa é um "agente" para ambos os pricipais na transação. Obviamente, isso é um problema, pois você não pode mais cumprir os requisitos para manter todas as informações privadas e divulgar tudo o que você conhece ao mesmo tempo. Um exemplo seria uma situação de divórcio de vendedor (s). Se você é seu agente, você não divulgaria isso, mas se você fosse o agente do comprador e não tivesse relação com o vendedor, você daria essa informação aos seus compradores para ajudá-los a fazer um melhor negócio. Se você é um agente duplo, você também não pode fazer. Então, você deve deixar que ambas as partes saibam que seu novo status mudou sua capacidade de atendê-las.

Em vários nomes, a corretora de transações, o facilitador e a não agência são todos representados sem deveres fiduciários da agência. Eles são justos para todos os interessados, mas facilitam sem agência.

De uma perspectiva puramente centrada no cliente e ética, independentemente do seu papel ou status de representação, é tudo sobre ser honesto, justo e transparente em seus negócios.