Quanto em preço de lista pode oferecer para vendas curtas

Pergunta: Quanto em preço de lista você pode oferecer para vendas curtas?

Um leitor pergunta: Nós ficamos longe de comprar vendas curtas porque ouvimos que demoram muito e podem não ser aceitas. Mas agora estamos pensando que todos os bons preços são para vendas a descoberto. Estamos pensando que talvez devêssemos considerar fazer uma oferta em uma venda curta. Mas não sabemos por onde começar. Quantas ofertas podemos fazer? Não devemos fazer um monte de ofertas caso alguns não passem? E quanto em preço de lista podemos oferecer para comprar uma venda curta?

Resposta: O preço de oferta para uma venda curta é muitas vezes muito confuso para os compradores. Você não estão sozinhos com suas perguntas. Muitos compradores de venda curta sentem que eles e seus agentes são como os cegos que levam os cegos e, de certa forma, são. Isso porque existem tantos componentes para uma venda curta. Você está certo que não todas as vendas a descoberto fecham.

O preço da lista de uma venda curta

A maior questão em uma venda curta é o preço. Quão realista é esse preço de lista? Para iniciantes, se o vendedor não se qualificar para fazer uma venda curta, o preço da lista não é relevante. Isso ocorre porque os vendedores que não se qualificam para uma venda curta podem achar que sua venda curta é rejeitada. Nesses casos, o banco não aprovar a venda curta mesmo se você estivesse disposto a pagar sobre o valor de mercado.

Você não pode pendurar seu chapéu no preço de lista de uma venda curta. O único preço listado diz-lhe o quanto é preciso para que o vendedor assine um contrato de compra e, às vezes, nem mesmo o farão.

Por exemplo, na minha MLS, os agentes de listagem são obrigados a informar os agentes do comprador se o vendedor não aceitar o preço da lista, mas nem todas as empresas de MLS exigem essa divulgação.

Se o preço da lista for muito baixo, o banco rejeitará a venda curta. Além disso, um preço de lista baixo poderia ser uma estratégia usada pelo agente da lista e pelo vendedor para atrair múltiplas ofertas na venda curta.

Em suma, o preço de lista de uma venda curta poderia significar muito pouco, se nada.

Como descobrir um preço de oferta para uma venda curta

Você precisará pensar como um agente de BPO. Exceto por alguns tipos de vendas curtas, os bancos geralmente não pagam por uma avaliação. É como cortar o nariz para o seu rosto, mas os bancos querem economizar um pouco de dinheiro. Eles também não dão crédito suficiente ao conhecimento e experiência que os avaliadores de imóveis possuem. Eles tendem a pensar que qualquer corpo quente pode avaliar uma casa, e essa suposição seria errada.

Não teríamos esse problema se os bancos confiassem em agentes de listagem de venda curta, mas não, e com razão. O agente de listagem de venda curta representa o vendedor, não o banco.O agente de listagem de venda curta também quer vender rapidamente essa casa. O preço que o agente de venda curta considera que o valor de mercado pode estar no nariz ou pode ser enganadoramente baixo.

Assim, o banco de venda a curto contratará um agente de BPO e pagará a esse agente menos de US $ 100 para produzir uma BPO. Esse agente pode ser um agente local ou o agente pode viver fora da área. É a sorte do sorteio. Mas muitos agentes de BPO olharão as vendas vendidas comparáveis ​​dentro de um raio de 1/2 milhas da propriedade do assunto.

Eles compararão metades quadradas semelhantes e idades. Você pode fazer o mesmo.

Os diferentes tipos de preços da oferta para uma venda curta

Embora existam várias maneiras de calcular o valor de mercado, nem todos os agentes BPO utilizam todas as ferramentas disponíveis para um agente. Um agente de BPO só pode considerar os últimos 3 meses de casas vendidas mais próximas da propriedade do assunto. O agente pode desconsiderar localização, condição, fatores únicos e tendências, como preços mais baixos em listagens ativas e pendentes.

Aqui estão os vários tipos de preços de oferta de venda curta e por que eles são diferentes:

• Preço de lista para uma venda curta. Este é o preço que o agente da lista e o vendedor concordam. É utilizado para seduzir uma oferta. Pode ser alto; pode ser baixo; pode estar certo sobre o dinheiro.
• BPO agente preço de venda curto. Este preço geralmente é calculado estatisticamente, mas sem uma inspeção interior é basicamente inútil. Mesmo com uma inspeção de interiores, os preços de BPO nem sempre são corretos, principalmente porque o agente pode não funcionar no bairro. Mas este é o preço de oferta que o banco de venda a curto aceitará.
• A opinião do agente do comprador local de valor. Um especialista em bairro é provavelmente a sua segunda melhor aposta para uma opinião honesta de valor de mercado. Este agente conhecerá a história e as tendências da compra de casas nesse bairro em particular. Se esse preço for maior do que um valor de BPO, se você oferece um preço em qualquer lugar perto desse valor é baseado, em grande parte, em quão mal deseja a casa e se você enfrenta ofertas concorrentes.
• Opinião do avaliador local de valor de mercado. Uma avaliação custará entre US $ 300 e US $ 500, em média, mas um avaliador profissional com experiência na avaliação de lares nesse bairro deve produzir uma opinião de valor válida. Ainda assim, é apenas a opinião de uma pessoa.
• A avaliação do credor do comprador sobre a venda curta. Este tipo de avaliação é feito através de um grupo de avaliação, e o avaliador pode ou não ser experimentado e pode não conhecer o bairro. Graças à ressaca causada pela HVCC, é basicamente uma avaliação para validar a oferta, e não para validar o valor de mercado real.

No final, o truque para escolher o preço de oferta de uma venda curta é descobrir o quanto o banco quer, com base na opinião de valor de um agente de BPO. O preço da sua oferta precisa ser razoável. O banco pode ou não permitir um desconto para aguardar a aprovação de venda curta. Tenha em mente, no entanto, nem o preço da sua oferta nem o preço do agente BPO podem ter qualquer base no valor de mercado.O valor que você paga e o valor de mercado podem ser duas coisas distintas.

Apenas prepare-se para uma contra-oferta do banco se o seu preço de oferta for muito baixo.

Para responder sua pergunta sobre várias ofertas de compra. Você deve conversar com seu advogado sobre as armadilhas e as desvantagens legais para escrever ofertas múltiplas para uma venda curta, quando você não pode comprar todas elas. Geralmente, agentes éticos desencorajam essa prática, a menos que o comprador divulgue esse fato na oferta.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.