Como descobrir as matemáticas para um bom investimento de condomínio

Você está olhando para comprar um condomínio como um investimento? Em caso afirmativo, como você sabe se um condomínio é um bom investimento? Há vários cálculos que você pode passar, e perguntas para endereço, para determinar a resposta.

Ao considerar um condomínio como um investimento, você deve estimar com precisão:

• o aluguel anual que você pode receber e
• as despesas anuais que você incorrerá, incluindo coisas como:
  • impostos sobre imóveis > seguro
  • manutenção e reparos
  Além disso, você deve ter em conta as despesas ocasionais que você pode ocorrer, tais como:

honorários legais se for necessário um despejo

• custos de publicidade para obter os custos de reparação dos inquilinos
• se um inquilino danificar a propriedade
• Vamos fazer as matemáticas! Um exemplo de um investimento de condomínio:

Vejamos um exemplo. Se você encontrar um condomínio vendendo por US $ 55, 000. Você pode pagar em dinheiro. Ele irá alugar por US $ 750 por mês (US $ 9 000 por ano). Você acha que representa um rendimento de 16% (US $ 9 000 dividido em US $ 55 000). Antes de ficar muito excitado, você deve atualizar essas despesas:

Os impostos sobre imóveis são de US $ 1 000 por ano

• O seguro é de US $ 300 por ano
• Você estima cerca de US $ 300 por ano em manutenção e reparos
• Você O condomínio ficará vazio cerca de um mês por ano (você fator isso como um custo de US $ 750 por ano)
• Você figura cada vez que está vazio, você precisará gastar US $ 250 em custos de publicidade e você estima isso como uma despesa de uma vez por ano
• Você também tem em conta que talvez um em cada cinco anos você possa ter uma experiência ruim e incorrer em custos legais e custos de reparo adicionais de cerca de US $ 5 000 (que seria cerca de US $ 1 000 por ano) .

Esses custos totalizam US $ 3 600 por ano (ou cerca de US $ 300 por mês).

Seu lote líquido é agora de US $ 5, 400 (US $ 9 000 menos US $ 3,600), o que representa um rendimento líquido de aluguel de 9,8%, o que ainda é um retorno atraente. Além do fluxo de caixa, você terá que participar da apreciação do valor da propriedade. Se você esperava que o setor imobiliário subisse cerca de 3% ao ano, no primeiro ano, seu condomínio apreciaria de US $ 55,000 a US $ 56,6 mil, um ganho de US $ 1 650.

Se você não pode pagar em dinheiro e deve financiar O imóvel, você também terá que avaliar o custo dos juros. Para propriedades de investimento, planeje colocar 25% - 50% abaixo para se qualificar para o empréstimo. No cenário acima, digamos que você baixou 30% (US $ 16, 500) e finança os 70% restantes (US $ 38,500) a uma taxa de 7% ao longo de 30 anos. Seu pagamento seria de US $ 256 por mês.

Quando você adiciona o pagamento de US $ 256 por mês e as despesas estimadas acima, de cerca de US $ 300 por mês, você recebe US $ 556 por mês de despesas estimadas. Com o aluguel esperado de US $ 750 por mês, essa propriedade ainda forneceria fluxo de caixa positivo, e com base nesses números provavelmente seria um bom investimento.

Outros fatores: avaliação de condomínio e taxas de associação

Você também precisa descobrir se o condomínio que você está considerando tem taxas de associação e com que frequência você pode precisar pagar avaliações. As avaliações são despesas incorridas para cobrir as áreas comuns do condomínio. As avaliações podem incluir o ajardinamento, o estacionamento e as reparações e manutenção da garagem de estacionamento, as melhorias no exterior do edifício e as despesas associadas a áreas comuns, como um lobby principal ou uma entrada. Essas despesas devem ser levadas em consideração na estimativa de despesas antes de calcular o retorno estimado do investimento do seu condomínio.

Antes de fazer qualquer investimento imobiliário, você também deve avaliar quão realistas são seus pressupostos. Aqui estão algumas questões adicionais a serem consideradas para determinar se uma compra de condomínio será um bom investimento:

Seu condomínio em uma área em que as propriedades de aluguel estão em demanda, como perto de uma faculdade?

• É em uma área que está ficando menos popular ou mais popular?
• Um grande empregador na área pode fechar e fazer com que a demanda de aluguel diminua?
• Um novo desenvolvimento de condomínio pode ser construído nas proximidades, deixando o seu que precisa de melhorias caras para competir?
• Requer conhecimento de uma área e experiência para avaliar esses tipos de risco. Para um ótimo livro sobre o assunto, consulte John Reed's How to Get Started in Real Estate Investing.