Como obter regras de empréstimo de condomínio (diretrizes gerais)

Os compradores inteligentes não assumem automaticamente que podem obter um empréstimo de condomínio em qualquer condomínio que desejem comprar. Por exemplo, Sherry, não o seu verdadeiro nome, pensou que tinha chegado ao condomínio perfeito em East Sacramento. O preço estava certo. A localização era perfeita. A visão era magnífica. Sherry não esperava que seu credor se recusasse a fazer um empréstimo porque os credores já haviam feito empréstimos em outros condomínios no prédio.

Mas o credor negou o empréstimo porque não houve vendas comparáveis ​​recentes nos últimos 3 meses no prédio. O avaliador não usaria nenhuma outra venda comparável no bairro diferente daqueles no prédio, e nenhuma existiu. Nenhum durante os últimos três meses, de qualquer maneira.

Bem-vindo ao mundo das regras de empréstimo de condomínio. Não só as regras para um empréstimo de condomínio variam entre empréstimos FHA e empréstimos convencionais, mas o investidor de cada credor pode ter seu próprio conjunto de regras, chamadas sobreposições. Ao contrário de um empréstimo de casa unifamiliar, os empréstimos de condomínio são diferentes, e nem todos os projetos de condomínio se qualificam.

Além disso, apenas porque a FHA diz que você pode obter um empréstimo de condomínio não significa que o credor que você escolheu concordará em financiar tal empréstimo. Além disso, apenas para complicar as questões da outra direção, só porque um complexo de condomínio está ausente da lista aprovada de condomínios FHA não significa que o credor não aceitará uma "avaliação local" e a aprovará, porque o credor pode.

Um bom motivo para escolher com sabedoria o credor para o seu empréstimo de condomínio.

Regras da FHA para um empréstimo de condomínio

Muitos mutuários, especialmente os compradores de casas pela primeira vez, gravitam para comprar um condomínio porque os preços geralmente são muito menores do que aqueles para uma casa unifamiliar. Porque os preços geralmente são mais baixos, assim como os requisitos de pagamento.

Mas outras regras podem explodir a chance do comprador de obter um empréstimo:

• Lista de Condomínio Aprovado pela FHA

  O HUD exige que o condomínio seja listado na lista de condomínios aprovada pela FHA. Se o condomínio não estiver na lista, o mutuário precisará buscar financiamento convencional.

• Porcentagem de empréstimos FHA

  Pelo menos 80% de todos os empréstimos FHA no complexo devem ser ocupados pelo proprietário, o principal local de residência do mutuário. Se muitas unidades seguradas pela FHA forem transformadas em aluguéis, a FHA não aprovará o empréstimo.

• Porcentagem de unidades ocupadas pelo proprietário

  Um mínimo de 51% das unidades no complexo deve ser ocupado pelo proprietário. Há uma percepção, talvez verdadeira, de que os ocupantes do proprietário cuidam melhor suas unidades e são mais investidos no complexo do que um inquilino.

• Conclusão de Construção

  O projeto deve ser concluído por pelo menos um ano, sem adições ou fases pendentes. Isso significa que as primeiras vendas no complexo provavelmente serão compradas em dinheiro ou por tipos de financiamento não-FHA.

• No Spot Review

  A FHA eliminou as revisões do ponto, o que significava, mesmo que o condomínio não estava na lista de condomínios aprovada pela FHA, a FHA ainda pode fazer o empréstimo após a revisão de um questionário.

Regras gerais do empréstimo de condomínio

Quer o mutuário obtenha FHA ou financiamento convencional, algumas regras de empréstimo de condomínio são iguais.

Aqui estão alguns:

• HOA Delinquencies

  Nos complexos em que os valores caíram em todos os níveis, as dívidas são geralmente inadimplentes para aqueles em situação de venda curta ou de propriedade do banco. Os mínimos de percentual aplicam-se, e geralmente pelo menos 85% das taxas da associação de proprietário devem ser pagas a tempo.

• Legislação pendente

  Nenhum credor quer ver legislação pendente em um complexo de condomínio. Muitas ações judiciais são dispendiosas e demoradas para resolver.

• Convênios Restrictivos

  Os bancos geralmente exigem que o título seja transferido em taxa simples, livre de quaisquer restrições, como a idade, por exemplo.

• Cobertura de seguro apropriada

  O complexo deve manter um seguro apropriado, como risco, responsabilidade e seguro contra inundações. Toda vez que o programa Nacional de seguro de inundações se aproxima, os complexos de condomínio sofrem.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.