Exclusão de vendas domiciliares de imposto sobre ganhos de capital

Você lista sua casa para venda e espera o melhor. Então a fortuna sorri para você e você a vende para um lucro ordenado. Pode ser difícil virar à direita e dar uma porcentagem saudável desse lucro para o Internal Revenue Service, mas o IRS não é cruel. Você pode manter a maioria - se não tudo - desse dinheiro. Você pode excluí-lo de sua receita tributável usando a exclusão da venda domiciliar. Veja como funciona.

$ 250, 000 Exclusão na venda de um lar principal

As pessoas não casadas podem excluir até US $ 250.000 no lucro da venda de sua casa principal e você pode excluir US $ 500.000 se Você é casado. Então, se você é solteiro e você percebe um lucro de US $ 200.000 na venda, você não precisa denunciar nada como receita tributável, porque este é menos do que o valor de exclusão de US $ 250.000 para o qual você tem direito. Se você perceber um lucro ou ganho de $ 255, 000, você deve denunciar US $ 5 000 da receita.

Claro, a exclusão não é automática. O IRS impõe algumas regras.

A Regra de 2-out-of-5-Year

Você deve ter morado em casa por um mínimo de dois anos nos últimos cinco anos imediatamente anteriores à data da venda, o que geralmente significa que você pode " Use a exclusão na venda de imóveis de aluguel ou de negócios. No entanto, os dois anos não precisam ser consecutivos. Você pode morar na casa por um ano, alugá-lo por três anos, então volte para dentro de 12 meses antes da venda.

O IRS calcula que, se você gastou tanto tempo sob esse teto, a casa se qualifica como sua residência principal.

Você pode usar esta regra de 2-out-of-5-year para excluir seus lucros cada vez que você vende sua casa principal. Claro, isso geralmente significa que você pode reivindicar a exclusão apenas uma vez a cada dois anos, porque você gasta muito pelo menos tanto tempo na residência, mas algumas exceções se aplicam.

Se você morava em sua casa com menos de 24 meses, você pode excluir pelo menos uma parte do ganho.

Uma mudança na localização do seu trabalho

Se você morou em sua casa por menos de dois anos, você pode excluir uma parte do seu ganho se o seu local de trabalho mudou. Esta exceção seria aplicável se você iniciasse um novo emprego ou se seu empregador atual exigir que você se movesse para um novo local.

Preocupações com a saúde

Se você está vendendo sua casa por razões médicas ou de saúde, documentar estas razões com uma carta do seu médico. Isso, também, permite que você viva em casa por menos de dois anos. Você não precisa arquivar a carta com sua declaração de imposto, mas mantê-la com seus registros pessoais apenas no caso de o IRS desejar mais informações.

Circunstâncias imprevistas

Você também deseja documentar quaisquer circunstâncias imprevistas que possam forçá-lo a vender sua casa antes de viver lá o período de tempo necessário.De acordo com o IRS, uma circunstância imprevista é "a ocorrência de um evento que você não poderia razoavelmente antecipar antes de comprar e ocupar sua casa principal". Esses eventos podem incluir desastres naturais, atos de guerra, atos de terrorismo, mudança de emprego ou desemprego que o deixou incapaz de atender às despesas básicas de vida, morte, divórcio ou separação ou nascimentos múltiplos da mesma gravidez.

A Exclusão Parcial

Você pode calcular sua exclusão parcial com base na quantidade de tempo que você realmente viveu em sua casa. Conte esses meses, então divida o número em 24. Multiplique essa proporção em US $ 250, 000 ou em US $ 500, 000 se você é casado. O resultado é a quantidade de ganho que você pode excluir de sua renda tributável.

Por exemplo: você pode ter morado em sua casa por 12 meses, então você teve que vendê-lo porque seu empregador pediu que você se mudasse para um escritório diferente em outro estado. Você não é casado. Doze meses divididos por 24 meses sai para. 50. Multiplique isso por sua exclusão máxima de US $ 250.000. O resultado: você pode excluir até US $ 125.000 ou 50 por cento do seu lucro.

Se o seu ganho for superior a US $ 125 000, você incluirá apenas o valor acima de US $ 125 000 como receita tributável no seu retorno. Se você perceber um ganho de US $ 150.000, você informaria e pagará impostos em US $ 25.000.

Se o seu ganho for igual ou inferior a US $ 125.000, você pode excluir o valor total da sua receita tributável.

Informar o ganho

O ganho na venda de sua casa é relatado no Schedule D como um ganho de capital. Se você possuía sua casa por um ano ou menos, o ganho é relatado como um ganho de capital de curto prazo. Se você possuía sua casa por mais de um ano, é relatado como um ganho de capital a longo prazo. Os ganhos de curto prazo são tributados na mesma taxa que o seu rendimento regular, enquanto as taxas de ganhos a longo prazo são mais favoráveis: zero, 15 ou 20 por cento, dependendo do seu suporte fiscal.

Cálculo de sua base de custo e ganho de capital

A fórmula para calcular o seu ganho envolve a subtração de sua base de custo do seu preço de venda. Comece com o que pagou pela casa e, em seguida, adicione os custos incorridos na compra, tais como taxas de título e custódia e comissões de agentes imobiliários. Agora adicione os custos de quaisquer melhorias que você fez, como a substituição do telhado ou forno. Adicione os custos da venda: mais títulos e taxas de custódia e comissões de agentes imobiliários. Subjuga qualquer depreciação acumulada que você tenha tomado ao longo dos anos, como se você já tenha recebido o escritório na dedução do lar. O número resultante é a base do seu custo.

Seu ganho de capital seria o preço de venda de sua casa menos sua base de custo. Se é um número negativo, você teve uma perda. Infelizmente, você não pode deduzir uma perda da venda de sua casa principal.

Se o número resultante for positivo, você ganhou lucro. Subtrair o montante da sua exclusão e o saldo é o seu lucro tributável.