Rendas de aluguer e despesas com o tempo de imposto

A chave para dominar o IRS Schedule E para proprietários - "Renda e perda suplementares" - é organizar suas receitas e despesas usando uma planilha eletrônica ou programa de software de finanças pessoais. Os proprietários que mantêm resúmenes detalhados de suas despesas de locação são os que mais se beneficiam com o tempo de imposto. As regras do IRS relativas ao rendimento de aluguel são bastante generosas, então você vai querer tirar proveito delas.

Dicas Fiscais do Schedule E

Os proprietários devem manter excelentes registros sobre base de custos, receitas e despesas e a melhor maneira número 1 para acompanhar todas essas coisas é configurar uma planilha - sua O contador fiscal pode até ter um modelo que você pode usar.

Aqui estão as coisas que você deseja seguir:

• Preço de compra da casa, condomínio ou prédio de apartamentos que você está alugando
• Desvalorização acumulada e depreciação anual atual em sua propriedade
• Renda de aluguel
• Depósitos de segurança que recebeu < Você também deseja acompanhar as várias despesas associadas à sua propriedade de aluguel, incluindo:

Comissões ou taxas de administração de imóveis

• Custos de publicidade
• Custos de limpeza, manutenção e reparação
• Seguro de proprietário e Taxas de HOA
• Impostos imobiliários e despesas com juros de hipoteca
• Depósitos de segurança reembolsados ​​ao inquilino
• e várias outras despesas, tais como serviços públicos, paisagismo e coleta de lixo

Se você rastrear essas despesas usando software de finanças pessoais ou uma planilha de computador, seus relatórios mensais e de fim de ano estarão ao seu alcance e você pode imprimi-los facilmente.

Limitações de perda de atividade passiva

Aqui está a generosa regra IRS nº 1: se uma das suas propriedades de aluguel tiver uma perda líquida para o ano, essa perda pode ser compensada com as perdas e ganhos de todas as suas outras propriedades de aluguel.

Agora, esta é a notícia talvez não muito boa: se o total total de todas as suas propriedades for negativo - uma perda líquida - essa perda pode ser total, parcial ou não dedutível contra o resto do seu rendimento para a ano devido a limitações de perda de atividade passiva.

O aluguel de propriedades imobiliárias é geralmente considerado uma atividade passiva, mesmo se você dedicar uma quantidade considerável de tempo para selecionar os inquilinos certos, reparar a unidade de aluguel e inspecionar a propriedade para manutenção de rotina.

As perdas de atividades passivas estão limitadas a compensar os lucros passivos.

Se você participar ativamente das atividades de aluguel, quaisquer perdas de aluguel podem ser deduzidas até US $ 25.000 por ano em conjunto em todas as suas propriedades de aluguel. As pessoas casadas que se apresentam separadamente têm um limite de perda de aluguel de até US $ 12,00, desde que a pessoa viva separada de seu cônjuge em todos os momentos durante o ano fiscal.O montante da perda de aluguel permitida para os participantes ativos em uma propriedade de aluguel varia de acordo com a sua receita bruta ajustada modificada (MAGI):

Para MAGI de US $ 100, 000 ou menos (US $ 50, 000 ou menos, se a apresentação casada separadamente), aluguel as perdas podem ser deduzidas na íntegra, até o limite de US $ 25.000 ($ 12, 500).

• Para MAGI entre US $ 100 000 e US $ 150 000 (entre US $ 50 000 e US $ 75 000, se o depósito casado separado), as perdas de aluguel podem ser deduzidas até um limite de 50% da diferença entre US $ 150 000 (US $ 75, 000 se casado separadamente) e MAGI.
• Para o MAGI com mais de US $ 150.000 ($ 75.000, caso seja casado), nenhuma das perdas de aluguel pode ser deduzida contra outros rendimentos.
• Você pode transportar perdas para a frente

Isso nos leva à generosa regra do IRS nº 2: As perdas de aluguel que são limitadas pelas limitações de perda de atividade passiva podem ser transferidas para o ano fiscal subsequente quando podem compensar os lucros de aluguel.

As limitações de perda de atividade passiva são aplicadas a cada ano, mas as perdas de aluguel continuam a reestruturar ano após ano até que as perdas sejam utilizadas por compensação de lucros de aluguel ou por dedução contra outros rendimentos.

O formulário 8582 é usado para calcular limitações de perda de atividade passiva e para acompanhar as perdas de aluguel que se acumulam a cada ano para cada propriedade.

Planejamento Tributário para Proprietários

Os proprietários ocasionalmente fazem um pequeno lucro quando a renda é suficiente para pagar a hipoteca, bem como impostos sobre a propriedade, seguros e reparos. Mas os proprietários conseguem depreciar o preço de compra do imóvel de aluguel, e isso geralmente pode transformar um pequeno lucro econômico em uma pequena perda de imposto - as despesas excedem o lucro após a depreciação ser levada em consideração.

Muitas vezes, no entanto, os proprietários enfrentam grandes despesas, como a substituição de um telhado ou o esvaziamento de um apartamento depois que um inquilino de longo prazo desocupa.

Nessas circunstâncias, é possível que o proprietário tenha uma perda superior a US $ 25 000, mas as regras de perda de atividade passiva limitam a perda para exatamente US $ 25 000. O restante será transferido para o ano que vem, quando o proprietário esperasse tem mais lucro e será capaz de absorver o excesso de prejuízos fiscais.

Selling Rental Properties

As perdas de aluguel para uma propriedade em particular são permitidas na íntegra no ano em que uma propriedade é vendida em uma disposição completa para um comprador não relacionado.

A venda de uma casa, edifício de apartamentos ou outra propriedade de aluguel não é igual à venda da sua residência principal. Assim como quando você está calculando ganhos de capital, a fórmula para calcular o ganho ou perda de propriedade de aluguel envolve a subtração de sua base de custo pelo preço de venda.

Base de custo ajustada para propriedades de aluguel

A fórmula para calcular a base de custo na propriedade de aluguel é a seguinte:

Preço de compra

• Mais custos de compra (taxas de título e custódia, comissões de agentes imobiliários, etc. )
• Melhorias adicionais (substituindo o telhado, novo forno, etc.)
• Além dos custos de venda (taxas de título e custódia, comissões de agentes imobiliários, etc.)
• Mais a depreciação acumulada (conforme relatado em seus formulários de imposto)
• Igual à sua base de custos
• Calculando seu lucro ou perda seria:

Preço de venda

• Menos sua base de custos
• Igual a sua ganho ou perda
• Se o número resultante for positivo, você ganhou lucro quando vendeu sua propriedade de aluguel. Se o número resultante for negativo, você causou uma perda. Os ganhos em imóveis de aluguel podem ser tributados em parte à medida que a depreciação recaptura a uma taxa de imposto máxima de 25% e em parte como ganhos de capital. As vendas de propriedades de aluguel são reportadas no Formulário 4797, e os cálculos de ganho de capital são relatados na Tabela D.

Propriedade Real e Responsabilidade Limitada

Muitos proprietários consideram formar empresas, sociedades de responsabilidade limitada ou parcerias para possuir suas propriedades de aluguel. Uma corporação pode ser desvantajosa porque as empresas não possuem uma taxa de imposto preferencial sobre ganhos de capital de longo prazo. Uma empresa de responsabilidade limitada poderia passar ganhos de longo prazo para seus membros, de modo que os ganhos ainda seriam elegíveis para a taxa preferencial de 15% sobre os ganhos a longo prazo. Os proprietários devem discutir este e outros aspectos legais de formar uma empresa de propriedades de aluguel com um advogado para entender todas as implicações legais e financeiras de tal estratégia.