Despesas de exploração de imóveis e fluxo de caixa

Recebi um feed de notícias RSS hoje de uma discussão em um fórum de investimento imobiliário. Um novo investidor ficou confuso com o que realmente está incluído nas "despesas operacionais" para uma propriedade de aluguel. Obviamente, como com qualquer negócio operacional, teremos lucros e despesas. É preciso ter o cuidado de entender o que normalmente é incluído nas despesas operacionais de uma propriedade de aluguel.

Na verdade, a parte que morde alguns investidores novos é o que NÃO está incluído … a hipoteca.

E, uma vez que é necessário um pagamento mensal nas compras não monetárias, o "serviço da dívida", como é chamado, é um componente importante do fluxo de caixa, positivo ou negativo. O objetivo do investimento imobiliário bem-sucedido é um fluxo de caixa positivo, ao mesmo tempo que percebe os outros benefícios da propriedade e do investimento imobiliário. Estes incluem apreciação em valor, isenções fiscais e outros benefícios.

No entanto, quando você está avaliando possíveis aquisições de imóveis de aluguel, e você vê uma figura nas finanças para despesas operacionais, não há nenhum pagamento de hipoteca nesse número. Você não só terá que pagar essas despesas, mas também o seu principal e os pagamentos de juros também. Então, certifique-se de analisar o "fluxo de caixa" do investimento com grande cuidado.

Itens de despesas de operação de imóveis de aluguel

• Marketing e publicidade: quando você exibe anúncios para inquilinos, você pode deduzir a despesa, como também pode fazer por hospedagem e despesas de um site ou blog dedicado ao seu negócio de locação.
• Impostos sobre imóveis: Embora eles estejam no pagamento da hipoteca, você os separa e deduz-los no ano pago.
• Seguro de propriedade: embora eles provavelmente também sejam escrupulosos e nos pagamentos, o prêmio de seguro anual é dedutível como uma despesa operacional.
• Utilidades: Qualquer utilidade que você paga, geralmente água e esgoto, você pode deduzir como despesa operacional.
• Coleta de lixo: geralmente é uma carga municipal mensal, e é uma despesa operacional válida.
• Gestão da propriedade: se você contratar uma administração profissional, você pode deduzir o custo no ano pago.
• Manutenção e reparos: você não pode deduzir grandes itens depreciáveis, como a renovação, mas você pode deduzir a manutenção e reparos normais da casa.
• Paisagismo, cuidados com piscinas, etc.: são despesas operacionais e dedutíveis também.
• Contábil e legal: as taxas que você paga um contador ou advogado relacionado a sua (s) propriedade (s) de aluguel são dedutíveis como despesas operacionais.
• Remoção de neve, controle de pragas, etc: Estas são deduções de despesas operacionais válidas para uma propriedade de aluguel.

A despesa que não é uma despesa

O que? Bem, quando estamos falando sobre o fluxo de caixa eo dinheiro que você tira do seu bolso ou coloca no bolso de uma propriedade de aluguel, há uma coisa muito boa em depreciar uma propriedade de aluguel.Consulte um contador, mas esta é a maneira geral em que funciona:

• O IRS permite que você deprecie uma casa de aluguel com mais de 27 anos.
• Tome o valor da casa (subtraia o valor da terra) e divida-a em 27. 5 para obter o valor anual que você pode tomar como uma dedução.
• Lembre-se, este é o dinheiro que você realmente não gastou, apenas um cálculo para fins fiscais.

Esta é uma das vantagens da propriedade de aluguel sobre ações e títulos que investem.

O fluxo de caixa positivo mensal é a principal razão pela qual a maioria dos investidores escolhe a propriedade de aluguel como seu nicho de investimento imobiliário. É uma grande renda na aposentadoria, e eles estão construindo equidade na propriedade também. Esse cheque mensal multiplicado por várias propriedades de aluguel é financiar alguns estilos de vida pródiga para aposentadoria lá fora. Qualquer pessoa que considere o investimento imobiliário pode ficar entusiasmada com lançar casas quando vêem os gurus na TV. Mas, é essa renda estável de propriedades de aluguel que é realmente emocionante e de longo prazo.

Tome este link para uma planilha para download muito útil, bem como explicações de dez ou mais dos cálculos mais importantes utilizados no investimento imobiliário. Você pode usar a planilha para fazer o trabalho duro, basta preencher seus números de despesas.

Feliz investimento!