Construindo uma Carteira de Imóveis para Fluxo de Caixa

"Noventa por cento de todos os milionários se tornam assim através da propriedade de imóveis. Mais dinheiro foi feito em imóveis do que em industrial em vestimentas combinadas. O jovem sábio ou assalariado de hoje investe seu dinheiro no setor imobiliário. " Andrew Carnegie

Essa citação tem décadas de idade, mas ainda é válida hoje. Apesar de estar toda a raiva hoje na TV, este artigo não é sobre o comércio imobiliário de atacado ou as casas de folheamento.

Verdadeiro, há dinheiro a ser feito nessas atividades, às vezes muito dinheiro, mas é lucro de curto prazo. Se você reinvê-lo em um imóvel de longo prazo de aluguel, então lançar pode ser uma ótima ferramenta.

Este artigo trata sobre a construção e o crescimento de um portfólio imobiliário ao longo do tempo, que irá financiar um estilo de vida de aposentadoria rica através do fluxo de caixa. Com várias propriedades de aluguel cada geração de fluxo de caixa positivo, você pode financiar sua aposentadoria com estilo e não se preocupar com muitos dos fatores econômicos que ameaçam a maioria dos investidores em ações e títulos.

Nunca é tarde demais para começar. Se você é jovem, você pode construir um adiantamento para comprar sua primeira propriedade de aluguel e começar a aumentar seu portfólio de imóveis ao longo dos anos até você se aposentar. Se você estiver no período de cinco a 10 anos antes da aposentadoria, você pode converter ativos em investimentos de menor rentabilidade em imóveis de aluguel e aumentar sua renda mensal de aposentadoria.

Se você já está na idade de aposentadoria ou após a aposentadoria, você pode fazer o mesmo.

O que faz um grande investimento em propriedades de aluguel residencial?

Antes de se deixar levar a pensar que cada um desses fatores deve ser perfeito antes de comprar uma propriedade de aluguel, saiba que é raro que isso seja o caso. Seu objetivo é tentar maximizar cada um desses, o melhor que puder, e às vezes pode ser mais importante do que outros.

Aqui estão os fatores que você procura em um grande investimento de aluguel residencial, família ou condomínio:

• Localização: Sim, você pode dizer isso três vezes, pois o imóvel é tudo sobre a localização. Você não gostaria de alugar uma casa no meio de um estacionamento de supermercado, mas um perto de um cinturão verde ou parque para seus filhos poderia estar certo.
• Rentabilidade: A localização é uma parte deste fator. No entanto, se uma casa estiver em uma ótima localização, mas a concorrência é rígida, pode não ser o melhor investimento. Quando há muitos aluguéis disponíveis e os proprietários estão oferecendo incentivos, pode não ser o momento certo. Quando há poucos aluguéis disponíveis, não só você pode manter uma propriedade melhor, você pode exigir aluguéis mais altos ao mesmo tempo.
• Despesas: Isto é relativo, uma vez que os impostos sobre a propriedade são uma despesa importante, mas algumas áreas exigem rendas elevadas devido às amenidades da área, de modo que os impostos também são elevados.Se você pode compensar as despesas com o fluxo de caixa mensal deixado, então é positivo.
• Apreciação: Embora o fluxo de caixa seja a principal consideração, é importante a valorização ao longo do tempo. Existem duas maneiras pelas quais você cria patrimônio em uma propriedade de aluguel, valorização em valor e pagamento da hipoteca. O alavancagem inteligente de seus investimentos pode ser usada para aumentar seu portfólio usando o patrimônio em propriedades próprias.

Estas são suas principais considerações, é claro, você estará olhando a idade da propriedade, reparos esperados ao longo do tempo e as melhorias necessárias também.

O Local de Propriedade do Aluguel e Processo de Compra

Você está pronto para começar e comprar sua primeira propriedade de aluguel. Você tem o pagamento inicial da faixa de preço desejada e deseja tomar uma decisão de compra informada.

1. Conheça a sua área de mercado: Aproveite o tempo para fazer uma análise detalhada da sua área de mercado. Você pode ter um bairro ou área específica em mente, mas você deseja ampliar sua pesquisa para ter o conhecimento que você precisa para comparações de propriedades possíveis. Saiba quais propriedades estão vendendo bem em sua faixa de preço. Faça alguma pesquisa no tribunal para áreas onde casas estão vendendo por dinheiro. Os investidores são os compradores de caixa normais, então você conhecerá as áreas em que outros investidores, alguns muito experientes, estão comprando.
2. Saiba como valorizar as propriedades: Saiba como os agentes imobiliários fazem um CMA, Análise comparativa do mercado. A primeira coisa que os investidores mais bem sucedidos lhe dirá é comprar abaixo do valor de mercado. Isso bloqueia um lucro na tabela de encerramento. Também torna mais fácil gerar um fluxo de caixa rentável aceitável quando os pagamentos da hipoteca são mais baixos.
3. Analise os aluguéis e a competição: Dig na mídia local onde os aluguéis são anunciados, ambos impressos e online no Craigslist. Quando você está pesquisando um bairro, obtenha os valores de aluguel médio para o tipo de propriedades que você está considerando comprar. Quantos estão disponíveis, os proprietários oferecem incentivos como meses grátis? Saiba o que você pode esperar para alugar.
4. Despesas de prego: As despesas aqui são as normais, como reparos normais (orçamentados), impostos imobiliários, seguros, etc., que se aplicam a todos os imóveis em uma área. Um erro aqui é tão ruim quanto ficar preso em um aluguel abaixo do mercado por um ano; jogando fora o lucro. A condição das propriedades reais que você está considerando é uma coisa separada, embora você queira orçar para reparos óbvios que você sabe que virá para uma propriedade mais antiga.
5. Localize as pechinchas e negocie um acordo: A próxima seção irá falar sobre encontrar as melhores ofertas de propriedades de aluguel, mas é parte deste processo que é crucial para o lucro a longo prazo. Se você está pagando varejo, durante a vida do período de propriedade, você está perdendo lucros.

Essas são as partes do processo de localização, mas aqui estão algumas fontes específicas para as melhores ofertas.

Ofertas de compra de portfólio de imóveis

Todos sabemos sobre execuções hipotecárias e promoções excelentes às vezes encontradas.No entanto, o auge dos enormes execuções hipotecárias com os proprietários acabou para o acidente recente. Muitas das execuções de hipotecas que você encontrará hoje estarão em condições precárias, algumas vacinas por um ano ou mais. Isso não significa que você não deve estar constantemente seguindo foreclosures através de sites como RealtyTrac. com. Eles ainda estão acontecendo e você pode pegar um bom em condição de arrumação de vez em quando.

• Proprietários em dificuldade: Monitoram constantemente mídias e fontes on-line para proprietários que estão em perigo. Estas são pessoas que por razões financeiras devem vender suas casas com pressa e em uma situação que pode resultar em você comprando abaixo do valor de mercado atual. Talvez eles tenham despesas médicas, tenham sido demitidos no trabalho, ou eles precisam se mudar para o emprego com pressa. Faça pesquisas com palavras-chave no Craigslist para listas de proprietários com frases como "deve vender", "tirar todas as ofertas", etc.

• Pre-foreclosures: Pre-foreclosures apresentam uma oportunidade para os investidores localizar propriedades antes de encerramento pode comprar com desconto até o valor de mercado total. Realtytrac. com e outros sites têm seções apenas para essas listagens.

• Trabalhe com bons atacadistas e avalie os investidores: Os grossistas imobiliários que são bons no que fazem podem ser uma ótima fonte de aluguel de casas. Se eles entendem seu papel na venda de investidores de imóveis locadores, eles sabem que deseja comprar abaixo do valor de mercado atual e que os imóveis devem estar prontos para alugar. Os investidores de reparo e de reversão também vendem principalmente para compradores de imóveis de aluguel, então eles sabem o que você quer e definitivamente fornecem uma propriedade pronta para alugar.

Espuma, enxágue, repita e role até

Depois de encontrar o seu nicho e aperfeiçoar suas habilidades, continue fazendo o mesmo repetidamente, aumentando o seu portfólio de aluguel. À medida que você paga hipotecas, você pode querer alavancar com equidade, mas faça isso com muito cuidado e não exagere demais. Muitos investidores caíram no acidente de 2007, porque eles estavam sobrecarregados e não podiam manter aluguéis para continuar pagando pagamentos de hipoteca.

Olhe para a Troca Diferida de impostos 1031 para vender propriedades rentáveis ​​para financiar maiores ou mais propriedades para aumentar seu portfólio imobiliário.