Preços de vendas em casa versus taxas de juros

Pergunta: Devo esperar que as taxas de juros baixem se os preços das vendas estiverem subindo?

Um leitor pergunta: "As taxas de juros de tempo e os aumentos de preços são complicados. Minha esposa e eu assistimos os preços de venda em Phoenix caem até o ponto em que agora faz sentido para nós comprar nossa primeira casa. As taxas de juros são muito baixo também. Então, nós conseguimos conversar sobre isso e nos perguntamos o que é mais importante. Taxas de juros ou preços de venda? É melhor que os preços de venda baixem, mesmo que as taxas de juros sobem? Ou, devemos esperar por taxas de juros para Desça se os preços de venda estão aumentando? - Phoenix Guy

Resposta: São perguntas como essas, Phoenix Guy, que me fazem querer colocar compradores de casa pela primeira vez em uma roda gigante e deixá-los lá, girando. Passando por aí e por aí até ficarem tão tonto, eles não conseguem se lembrar do que eles perguntaram sobre os preços de venda e as taxas de juros. Dói minha cabeça para pensar sobre isso, mas vou dar uma chance.

Se o preço de venda é mais importante do que a taxa de juros depende da sua perspectiva. Todos os imóveis são locais. Isso significa que tudo o que está acontecendo no seu mercado local em Phoenix, por exemplo, pode variar de maneira selvagem, por exemplo, no mercado de Manhattan. É praticamente impossível escalar o mercado imobiliário, mas você pode tentar aproveitar a forma como o mercado se move.

Como Bono canta, " ela se move de maneira misteriosa ," você nem sempre pode prever como o mercado se moverá. Mas você pode vê-lo se mover. Vejamos as taxas de juros históricas de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos.

Geralmente, a regra geral é quando as taxas de juros sobem, os preços de venda se movem para baixo para compensar, mas nem sempre.

Aumento dos preços de vendas versus taxas de juros decrescentes

Digamos que você esteja comparando uma casa em Phoenix que valia US $ 240.000 e sua taxa de juros é de 4. 5%. Se você estava comprando em um mercado em declínio e esperou até que esse preço caiu para US $ 210, 000, mas as taxas subiram para 6. 5%, você pode estar melhor comprando no preço mais alto.

Sim, é verdade. Um pagamento em uma hipoteca de 80% da LTV para uma casa de $ 240,000 em 4. 5% é $ 972. 84.

Um pagamento em uma hipoteca de 80% LTV por uma casa de US $ 210.000 em 6. 5% é de US $ 1067. 87.

Dito de outra forma, se você pagou US $ 30.000 para a casa, pagando US $ 240.000 e morou naquela casa por 30 anos, no momento em que pagou seu empréstimo, você pagaria um total de US $ 350 222. 24.

Se você pagou US $ 30.000, menos pagando US $ 210.000, mas pago com a taxa de juros mais alta por 30 anos, no momento em que pagou o seu empréstimo, você teria pago um total de US $ 384, 433 20. Neste caso, não é melhor pagar menos a uma taxa de juros mais elevada.

Quanto você perde no preço de venda com cada um.Caminhada de taxa de juros de 50%?

Vamos agora comparar essa casa em US $ 240.000, se as taxas subissem 1/2 ponto e você quisesse manter seu pagamento o mesmo. A amortização da maioria das hipotecas é de 30 anos. Se o seu pagamento for de 20% do preço de venda, quanto da casa você poderia comprar para manter seu pagamento em torno de US $ 975?

• $ 240, 000 x 80% em 4. 5% de juros equivale a um pagamento de $ 972. 84
• $ 226, 260 X 80% a 5. O interesse de 0% é igual a um pagamento de US $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% em 5. 5% de juros equivale a um pagamento de $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% a 6. 0% de juros equivale a um pagamento de $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% a 6. 5% de juros equivale a um pagamento de $ 971. 80

Você pode ver que um aumento de 2% em uma taxa de juros perderia cerca de US $ 50.000 de poder de compra nesse intervalo de preços. Se você duplicou o preço de venda, perderia cerca de 100 000 de poder de compra para um spread de 2% no interesse.

É por isso que as taxas de juros representam um fator importante para muitos compradores de casa pela primeira vez. Se você estiver esticado muito perto do topo do seu preço e as taxas aumentam, talvez você não consiga comprar a casa dos sonhos que deseja porque você não poderá mais se qualificar para esse preço de venda. E, apenas para que você saiba, fazer uma oferta lowball nem sempre é a resposta.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.