HARP Refinance ou Short Sale

Pergunta: Devemos fazer um HARP Refinanciar ou venda a descoberto Nossa casa subaquática?

Um leitor pergunta: "Meu marido e eu estamos tentando descobrir se devemos tentar vender nossa casa como uma venda curta ou aguardá-lo e solicitar o programa de refinanciamento HARP do governo. Nosso agente imobiliário está nos dizendo para vender, mas nós gostamos da idéia de reduzir nossos pagamentos de hipoteca. Nós devemos quase US $ 300.000, e enquanto o valor de nossa casa é de cerca de US $ 165.000, nosso time de hipotecas diz que podemos economizar $ 635 por mês se nós qualificarmos para um refinanciamento HARP. O que você sugere? Devemos fazer um refinanciamento HARP ou venda curta?

Resposta: Se um proprietário deve vender curto versus um refinanciamento HARP não é cortado e seco. Claro, na maioria dos casos, a lógica ditaria que um proprietário provavelmente está melhor em dois anos após uma venda curta do que depois de um refinanciamento HARP, mas há muitas coisas a serem consideradas antes de tomar essa decisão.

Em primeiro lugar é se você será qualificado para qualquer um dos programas. Muitos bancos de venda curta afrouxaram os requisitos para uma venda a descoberto, e nem todos os credores exigem dificuldades financeiras, especialmente após 2012. No entanto, se o seu banco precisar de dificuldades financeiras e você não pode documentar uma dificuldade, então você não pode se qualificar para uma venda curta em absoluto. O que tornaria a questão um ponto discutido, certo?

Então, a primeira coisa que sugiro que você faça é conversar com um agente de venda curto para descobrir se você será qualificado para uma venda curta. Considere o programa de venda a curto prazo do governo HAFA se uma venda curta regular for muito restritiva.

Mas se você seguir a rota HAFA, certifique-se de que deseja realmente fazer a venda curta antes de solicitar HAFA. Alguns credores não permitirão que você reaplique uma vez que você precalifique, se você mudar de idéia após a aprovação.

É importante notar que você não pode fazer os dois. Você deve escolher um programa. Ou o HARP Refinance ou a venda curta.

Qualificação para HARP Refinance

• Limitado a empréstimos de Fannie Mae e Freddie Mac.

  O programa de refinanciamento HARP aplica-se apenas aos empréstimos detidos pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Se seu empréstimo não for Fannie Mae ou Freddie Mac, você não será qualificado. Você pode descobrir se o seu empréstimo é Fannie Mae ou Freddie Mac, indo para o Fannie Mae Loan Look Up ou o Freddie Mac Loan Look Up. Você precisará conhecer os últimos quatro dígitos do número de segurança social do mutuário principal.

• Origem do empréstimo 1 de junho de 2009 ou anterior.

  Se você tirou uma hipoteca em 2 de junho de 2009 ou mais tarde, você provavelmente não será qualificado para o HARP Refinance. Não há exceções no momento, mas isso pode mudar.

• Mais de 80% LTV

  Se a sua casa estiver subaquática, sua LTV (relação empréstimo / valor) excederá 80% do valor de mercado - porque o valor de mercado geralmente é inferior ao saldo do seu empréstimo.A maioria das pessoas não tem problema com este fator qualificador.

• Não há pagamentos em atraso.

  Embora o programa HARP Refinance permita um pagamento tardio nos 12 meses anteriores, muitos credores não farão um empréstimo para um mutuário que tenha sofrido o atraso, independentemente das diretrizes da HARP. Esses requisitos de credor adicionais que podem ser diferentes dos estabelecidos no programa são chamados de sobreposições.

• Primeiro refinanciamento HARP.

  A menos que as regras mudem e, com uma pequena exceção, você pode fazer apenas um refinanciamento HARP e, uma vez concedido, você não pode refinanciar novamente através do HARP. No entanto, se após o HARP Refinance, você tem problemas para fazer os pagamentos, você pode sempre em uma data posterior aplicar para uma venda curta.

HARP Refinance Vs. Short Sale

As diretrizes de venda a descoberto para comprar outra casa após uma venda a descoberto são tipicamente 5 anos para um empréstimo convencional e 3 anos para empréstimos da FHA. Digamos que você fez uma venda curta e vendeu sua casa. As desvantagens para uma venda curta são:

• Você já não possui uma casa.
• Você precisa se deslocar para outro local e se tornar um locatário.
• Você pode ter que sair da sua vizinhança.
• Você perderá sua dedução fiscal por possuir uma casa.
• Não há garantia de que você se qualificará em até 3 anos para comprar outra casa porque as situações pessoais mudam e as leis mudam.

Se você escolheu a opção de refinanciamento HARP, em 2 anos, você terá economizado US $ 15,240 (diferença de pagamento de $ 635 x 24 meses). Em 3 anos, você terá economizado ainda mais, US $ 22, 860. O valor de mercado de sua casa aumentará para compensar o fato de você ainda devesse cerca de US $ 300.000 em uma casa que vale US $ 165.000?

Pode não importar. A razão pela qual não é importante é porque você pode não querer vender. Isso significa que você continuará a pagar na casa até que você tenha pagado a hipoteca de US $ 300.000.

Se você escolheu a venda curta, no entanto, no final de 3 anos, você pode se qualificar para comprar outra casa. Se você acredita que os preços dos imóveis permanecerão relativamente estáveis ​​durante este período de tempo, isso significa que você poderia comprar uma casa como a casa que vendeu, exceto no valor de mercado de US $ 165.000. Mesmo que as taxas de juros fossem duplicadas, seu pagamento ainda seria menor do que o pagamento que você paga hoje.

Mas para algumas pessoas, não é uma questão de lógica ou de raciocínio financeiro. E está tudo bem, tudo bem. Muitas vezes as pessoas compram imobiliário em emoção e ficam naquela casa com base na emoção. Nunca se sinta mal se você escolher o refinanciamento HARP durante uma venda curta. Seja qual for a decisão que você toma é a decisão certa para você.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.