Coisas a serem conhecidas sobre uma FHA Short Sale

Um vendedor pode se qualificar para uma venda curta da FHA se HUD determinar que o vendedor tenha dificuldades. Todas as vendas curtas da FHA se enquadram no HUD, Habitação e Desenvolvimento Urbano, orientações. Porque o governo tem os dedos na venda curta, o processo é um pouco desajeitado e pode ser confuso para agentes de venda curtos e vendedores similares. As dicas a seguir ajudam a esclarecer a confusão.

Diretrizes básicas para uma venda curta da FHA

Se sua venda curta estiver na faixa curta para lugar nenhum, é possível que esteja preso na cachoeira da FHA.

A FHA quer explorar as possibilidades de uma modificação do empréstimo. Se a modificação do seu empréstimo foi rejeitada ou negada, este é o seu dia de sorte, porque você se moverá muito mais rápido através do processo de venda curta da FHA.

• A casa é identificada como 1 a 4 unidades. Isso significa que um duplex ou quatroplex podem se qualificar para uma venda curta da FHA, mas um edifício de apartamentos de 5 unidades não pode.
• As casas não ocupadas não podem ser usadas como aluguel por mais de 18 meses. Se uma casa foi usada como aluguel por mais de 18 meses, deve ser obtida uma variação para prosseguir. Obter uma variância é demorado.
• Home não foi comprado um aluguel. Se a casa foi comprada como um investimento, a propriedade não se qualifica para uma venda curta da FHA.
• O vendedor enfrenta dificuldades. Vendedores que planejam se afastar da casa ou esperam fazer uma venda curta estratégica não se qualificam.
• O vendedor possui pelo menos 30 dias de atraso ao fechar. O HUD tem muito cuidado em dizer que um vendedor não deve ser encorajado a deixar de pagar em uma hipoteca; no entanto, se o vendedor não estiver em atraso, a venda curta da FHA não será aprovada. Eu não me importo com a forma como eles falam, o governo está dizendo aos mutuários para parar de fazer pagamentos de hipoteca.

Perguntas comuns sobre uma venda curta da FHA

• Quanto tempo leva para fazer uma venda curta FHA?

  Todo o processo é de cerca de 4 a 6 meses, mas pode levar mais tempo. O HUD pode emitir uma extensão por mais 2 meses. Parece que, sempre que o governo está envolvido, pode-se esperar lutas e atrasos. Primeiro, se o administrador é o Bank of America, o HUD emite uma Aprovação para Participar - depois de um processo longo e complicado para determinar o vendedor e a propriedade elegíveis para a Venda Curta da FHA. O vendedor recebe então 4 meses para vender a casa. Outros bancos aprovam a venda a descoberto da FHA com base no contrato de compra.

• Como o valor do mercado é determinado para uma venda curta da FHA?

  HUD realizará uma avaliação completa e espera valor de mercado. Não permitirá que os preços de venda de execuções hipotecárias e outras vendas curtas sejam incluídos na avaliação, a menos que esses preços sejam apenas vendas comparáveis. Ao eliminar as vendas concorrentes nas proximidades, às vezes o preço de venda final aprovado pode ser irracional, o que é uma falha no processo.

• Você pode ter uma oferta de compra para enviar para uma venda curta FHA?

  Sim, embora seja melhor ser aprovado para a "venda pré-encerramento" primeiro, mas não é necessário. É mais fácil para o comprador, no entanto, se um vendedor pode obter pré-aprovado antes de comercializar a casa porque reduz o tempo de espera para o comprador.

• Pode um vendedor receber dinheiro para uma venda curta FHA?

  Proporcionar a compensação não é usado para contribuir dinheiro com o segundo empréstimo, a resposta é sim. O montante do incentivo começa em US $ 1 000 e, se a venda não for fechada dentro de 90 dias, ele cai para US $ 750. Se o segundo credor exigir mais de US $ 1, 500 para liquidar a venda curta, o vendedor será obrigado a contribuir parte ou todo o incentivo para o segundo credor.

• A FHA permitirá o crédito de um vendedor em relação aos custos de fechamento do comprador?

  Embora seja verdade que muitos compradores da FHA precisam de um crédito de custo de fechamento para ajudar a pagar os custos de fechamento, e a FHA permitirá um crédito de 3% quando a FHA estiver segurando o financiamento do comprador, a FHA não permitirá mais de um crédito de 1% em um FHA Short Sale. No entanto, é possível obter uma variação. A FHA espera pagar 88% do seu preço de venda aprovado. Se o produto líquido exceder o mínimo da FHA, é possível que a FHA possa aprovar uma maior contribuição do vendedor para os custos de fechamento do comprador.

A única desvantagem maior para uma venda curta FHA é o tempo envolvido para processar a venda curta. Se possível, tornará muito mais fácil para todas as partes se o mutuário primeiro se candidatar e rejeitar uma modificação de empréstimo, seguido de um pedido para obter pré-aprovado para uma venda curta FHA. Uma vez aceito no programa de pré-encerramento da FHA, contratar um agente de venda curta e entrar no mercado a um preço pré-aprovado.

Existem duas cláusulas importantes a serem incluídas na venda curta FHA através do Bank of America. O primeiro é verbiage para o acordo de listagem que permite ao vendedor cancelar o contrato de listagem sem o dinheiro do corretor. O segundo é verbiage para uma adenda entre o comprador e vendedor que divulga a venda curta está sujeito a aprovação.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}