Como vender sua casa através de um contrato de terra

Os contratos de terrenos são instrumentos úteis para os vendedores que vendem uma casa e que contemplam levar o financiamento para um comprador. Dá aos vendedores uma renda incorporada e geralmente uma taxa de juros melhor do que as taxas oferecidas em contas do mercado monetário ou certificados de depósito. No entanto, um vendedor prudente deve tomar medidas para proteger a equidade e garantir que o comprador possa cumprir os termos do contrato de terra.

Diferença entre um contrato de terra e uma hipoteca

Os contratos de terra são contratos de segurança entre um vendedor, conhecido como Vendedor e um comprador, conhecido como Vendee.

O Vendedor carrega o financiamento para a Vendéia, que pode ou não conter um empréstimo subjacente. A diferença básica entre um contrato de terra e uma hipoteca é que o comprador não recebe uma escritura ou título claro para a propriedade até que o contrato de terra seja liquidado.

Alguns Estados têm leis que tratam um contrato de terra semelhante a uma escritura de confiança, e esses contratos de terrenos prevêem um administrador fiduciário, dando a um "poder de venda" do administrador para iniciar processos de encerramento no caso da Vendéia padrão no contrato. Outros estados dão aos compradores um período de resgate mais longo, semelhante ao de uma hipoteca. Por estas razões, é importante reduzir as chances de inadimplência ao qualificar a Vendée.

Protegendo o vendedor em uma venda de contrato de terra residencial

Se você tem um empréstimo subjacente, dada a escolha entre um contrato direto ou um contrato envolvente, ofereça o contrato de terra envolvente. Isso lhe dará uma substituição sobre a taxa de juros existente da primeira hipoteca.

Peça conselhos legais sobre uma cláusula de alienação.

Obter um relatório de crédito sobre o comprador.

• Se o comprador tiver feito uma falência, efetuou pagamentos em atraso a outros credores ou, pior, sem crédito, esses registros depreciativos são uma bandeira vermelha.
  Exigem uma Política de Seguro de Título.
• As pesquisas de títulos nos registros públicos também mostrarão ônus ou julgamentos arquivados contra um comprador. A empresa do título provavelmente irá pedir a satisfação desses embarques antes que ele assegure o contrato de terras em uma política de títulos. Peça para ver uma cópia do relatório do título preliminar (ou compromisso para o seguro de título) para determinar se uma pesquisa revela algo sobre o comprador.
  Solicite um adiantamento integral.
• Os compradores são menos propensos a se afastar de um contrato de terra ou parar de pagar no contrato de venda por prestação se o comprador tiver efetuado um grande adiantamento. Quanto mais dinheiro investido antecipadamente, menor será o risco de um comprador correr o risco de perder.
  Carregar o financiamento a curto prazo.
• Você pode amortizar os pagamentos por 30 anos, mas pedir um pagamento por balão após cinco ou dez anos. Isso permitirá que o comprador refinance ou venda a propriedade para pagar antecipadamente.
  Verifique o Emprego do Comprador.
• Certifique-se de que o comprador está empregado e foi empregado por pelo menos dois anos, de preferência por mais tempo.
  Solicite referências pessoais.

• Confira as referências do comprador, incluindo os proprietários passados. Pergunte sobre o histórico de pagamento em aluguéis anteriores, não apenas o aluguel atual, porque às vezes os proprietários dirão qualquer coisa para obter o inquilino fora da propriedade. Volte para o senhorio antes do senhorio existente e pergunte.
  Insista o Comprador Obter uma Política de Seguro de Proprietário.

• Você não quer ser responsável pela casa depois que o contrato de terra foi assinado e notariado. Certifique-se de que o comprador o nomee como um segurado adicional e obtenha uma cópia da apólice de seguro do proprietário.
  Configurar uma conta de desembolso.
• Muitos bancos e instituições financeiras oferecem um serviço que irá coletar os pagamentos do comprador e enviá-los para você ou depositá-los em sua conta bancária. Isso impede que o comprador conheça seu endereço residencial, e o arranjo o liberte para viajar.
  Coletar os impostos da Vendéia.
• Peça à Vendéia para pagar os impostos para sua empresa de desembolso. A empresa pode então efetuar os pagamentos de impostos ao seu avaliador de imóveis e você pode ter certeza de que os impostos serão pagos a tempo.
  Incluir uma taxa de pagamento atrasado no contrato de terra.
• Se você estiver pagando um pagamento de empréstimo subjacente, você quer receber seus pagamentos em tempo hábil para evitar suas próprias taxas atrasadas. Cobrar ao comprador uma taxa razoável por pagamentos recebidos atrasados ​​para atrair o comprador a pagar a tempo.
  Certifique-se de manutenção contínua e cuidados.
• Considere incluir uma cláusula de aceleração no contrato, o que permitirá que você faça o Vendee refinanciar a propriedade se a condição da propriedade se tornar um risco para seu investimento financeiro.

  Impeça a Vendée de atribuir o contrato.

• Depois de ter feito sua lição de casa para aprovar esse comprador, você não quer dar ao comprador o direito de atribuir o contrato a uma entidade desconhecida.
  Fale com um advogado.
• Vale a pena gastar algumas centenas de dólares para obter aconselhamento jurídico antes de entrar em um contrato de terra. Além disso, um advogado provavelmente pensará em algo que eu perdi nesta lista de pontos de bala.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.