Etapas práticas para ganhar dinheiro Lançando uma casa

Investir em imóveis pode ser uma ótima maneira de ganhar dinheiro. Um tipo de investimento imobiliário a considerar é lançar uma casa. Alcançar o sucesso usando este método geralmente é uma combinação de habilidade, análise completa e pesquisa, embora alguns consigam sucesso por sortez. Aqui estão três chaves para uma mudança de casa bem sucedida.

O que significa virar uma casa?

Inverter uma casa significa que você está comprando uma casa com a intenção de vendê-la, geralmente com rapidez, com lucro.

Não é uma estratégia de compra e retenção a longo prazo. Vender o imóvel por mais do que você o comprou não significa necessariamente que você ganhará lucro.

Por exemplo, você compra uma casa por US $ 200.000 e oferece renovações de US $ 50.000. Se você vende a casa por US $ 240.000, o que é mais do que você comprou, você realmente perderá dinheiro quando fator em custos de renovação, bem como custos adicionais para manter a propriedade e vender a propriedade.

Que tipo de propriedade pode ser lançada?

O tipo de propriedade mais comum que é lançado é uma casa familiar única. No entanto, quase qualquer tipo de imóveis podem ser lançados com lucro. Isso inclui:

• Casas multifamiliares: as oportunidades de lançar incluem a renovação das unidades existentes ou a adição de unidades adicionais para tornar a propriedade mais valiosa para os potenciais compradores.
• Propriedade de uso misto: Isso pode envolver renovações ou adições feitas no espaço de varejo, espaço residencial ou ambos.

• Propriedade de varejo: Renovando o espaço para atender a uma necessidade específica, como restaurante, salão ou loja geral.
• Terreno: Passando pelo processo de zoneamento para obtê-lo aprovado para um uso específico, como residencial ou varejo. Obter aprovações de zoneamento pode ser um longo processo dependendo de quão rápido e fácil é o departamento de construção da cidade com quem trabalhar.

Chave 1: Compra no preço certo

Você faz o seu dinheiro na compra. Não importa o quão bem você renovar a casa no final, se você colocar muito dinheiro desde o início, será muito mais difícil obter lucro.

Determine o valor após o reparo - ARV

Você está tentando determinar quanto você pode comprar a propriedade para obter lucro. Portanto, você precisa trabalhar para trás.

A primeira coisa que você precisa fazer é determinar o valor após o reparo da propriedade. Isto é o que você acredita que a casa valerá a pena depois de ter concluído todas as renovações na propriedade.

Você precisará olhar para os preços vendidos recentemente para propriedades comparáveis ​​na área. Ao olhar para comparáveis ​​não é uma ciência exata, isso ajudará a dar uma bola do valor da casa. Se a sua casa for uma cama de quatro camas, duas de banho Colonial, você vai querer ver Colonial de tamanho semelhante que vendeu no ano passado.Você precisará fazer ajustes para certos fatores, tais como:

• Square Footage: Duas casas podem ter o mesmo número de camas e banhos, mas pode ser 1 000 metros quadrados maiores.
• Qualidade das renovações: Veja os materiais utilizados na renovação. É isso que o comprador atual está procurando?
• Localização: algumas áreas da cidade serão melhores do que outras: melhor distrito escolar, rua mais tranquila.
• Tamanho do Lote: lotes maiores serão mais valiosos.
• Amenidades: A casa tem ar condicionado central, uma piscina no chão, um porão acabado ou uma suíte master?

Uma vez que você olhou para as propriedades comparáveis, você deve ser capaz de encontrar uma gama de o que a casa valerá uma vez que você tenha completado suas renovações. Este é o valor After Repair.

Subtrair seus custos

Para comprar a propriedade ao preço certo, você precisa determinar quanto dinheiro você acredita que gastará na casa.

• Custos de fechamento na compra: isso inclui seguro de título, inspeções de casa, honorários advocatícios, inquéritos, taxas bancárias, taxas de registro: escritura e hipoteca.
• Custos de Construção: Permissões da cidade, custos de material, custo do trabalho.
• Custos de retenção: pagamentos de seguro, impostos, pagamento de quaisquer empréstimos, custos de utilidade possíveis.
• Custos de fechamento à venda: honorários do advogado, possivelmente imposto de transferência de imóveis, comissão de corretor de imóveis, taxas de registro: escritura e hipoteca, taxas de inspeção da cidade: possível Certificado de Ocupação, CO, se a cidade o exigir, créditos compradores: o inspetor de casa do comprador Encontrará coisas erradas com a propriedade, então o comprador provavelmente solicitará um crédito de você para corrigir essas coisas.

Qual é o seu motivo lucrativo?

Você provavelmente não está passando por todo o trabalho e risco de lançar uma casa para fazer $ 5 000. Portanto, você deve determinar seu objetivo de lucro ideal a partir do flip. Quando tudo é dito e feito, você gostaria de ganhar US $ 20.000? US $ 50 000? $ 100, 000? Saber o quanto você quer fazer irá ajudá-lo a determinar o preço no qual você pode comprar a casa.

Você também deve estar ciente de que você pode ter que pagar um imposto sobre ganhos de capital sobre qualquer lucro que você fizer. Dependendo da sua faixa de renda, talvez você não tenha que pagar nada, ou pode ter que pagar tanto quanto 20% de seu lucro para o Tio Sam. Você pode adiar esse custo fazendo um 1031 Exchange.

Determine o preço de compra ideal

Agora que você determinou um Valor de Reparo para a propriedade, os custos aproximados associados à renovação da propriedade e quanto dinheiro você deseja fazer, você pode determinar o valor máximo que você está disposto a pagar pela propriedade.

Após o valor de reparação

- Custos menores

- Motivação de lucro menor

= Preço de compra ideal

Este é o ponto em que você faz sua oferta e espera que seja aceito. Você passou por um monte de trabalho para chegar a este número, então não seja influenciado por corretores de imóveis informando se você aumenta seu preço de oferta, a propriedade é sua. Cada dólar mais que você paga pela propriedade é um dólar de lucro potencial que você está perdendo.Lembre-se, você é seu dinheiro na compra.

Chave 2: Saia rapidamente

O objetivo de lançar imóveis é fazer um lucro e fazer esse lucro o mais rápido possível. Qualquer bom investidor sabe que o mercado imobiliário pode transformar um centavo. Qualquer número de fatores pode diminuir drasticamente o valor de sua propriedade. Isso inclui:

• Aumento das taxas de juros: Quando as taxas de juros são altas, as pessoas não podem gastar tanto em uma casa. Ele diminui seu poder de compra porque o pagamento mensal da hipoteca será maior. À medida que as taxas de juros aumentam, os preços das casas cairão para ajustar esta diminuição no poder de compra.
• Mudança de temporada: A temporada de compra de casas atinge os meses de verão, quando as crianças estão fora da escola. As famílias querem avançar antes do novo ano letivo começar. Se você não consegue ter o seu flip no mercado para o início da primavera / verão, você pode acabar custando muito dinheiro.
• Aumenta em Inventário: Outro fator que pode afetar o valor de sua casa é o excesso de estoque na área. Um dos motivos que isso poderia acontecer seria se uma grande empresa na cidade desligasse, e as pessoas começam a colocar suas casas no mercado para que possam se mudar. Existem apenas tantos compradores para uma casa de 3 quartos, 2 banheiros, $ 250, 000 ranch. Se houver cinco no mercado, você pode ter que reduzir seu preço para vendê-lo rapidamente.
• Foreclosures ou Short Sales na área: Infelizmente, você não pode controlar seus vizinhos. As vendas curtas e as execuções hipotecárias na área reduzirão o valor da sua casa.
• Desastres naturais: Você também não pode controlar a Mãe Natureza . Furacões, furacões e incêndios florestais podem devastar as áreas, deixando os preços das casas igualmente em ruínas.
• Ratings da Escola Secundária: Se a classificação do sistema escolar cair, o bairro ficará menos desejável para os potenciais compradores.
• Economia lenta: Quando a economia colapsa, também os preços domésticos. Menos pessoas conseguem comprar casas e as que estão procurando gastar menos.
• Questões ambientais / Linhas de energia: Níveis elevados de radão ou outros produtos químicos no solo, as linhas de energia que estão sendo construídas no quintal ou um encanamento que atravessa a cidade tornarão mais difícil vender sua casa por dólar superior.

Chave 3: A equipe com a qual você trabalha pode fazer ou quebrar

As batidas de propriedade bem sucedidas são feitas rapidamente e feitas pelo preço certo. Contratar o empreiteiro, designer ou corretor de imóveis incorretos pode transformar rapidamente um flip em um flop. Idealmente, você terá uma equipe de indivíduos confiáveis ​​no lugar antes de fechar na propriedade para que você não perca tempo.

Designers:

Se você vai contratar um designer para sua renovação, você precisa ter certeza de que ele ou ela está familiarizado com a área. A última coisa que você quer fazer é melhorar demais. Nem toda casa precisa de mármore de Calcutá e pisos de madeira brasileira. Você pode ganhar muito dinheiro com um excelente plano e um design limpo. Cozinhas e banheiros vendem casas, mas a maioria dos compradores não saberá a diferença entre uma torneira de $ 400 e uma $ 40.

Conhecer o mercado também ajudará a determinar o tipo de comprador que está procurando nesta área. A área atrai muitos solteiros, recém-casados, famílias jovens com crianças pequenas, famílias estabelecidas ou nesters vazios? Isso ajudará a determinar a melhor abordagem para a renovação. Você deve adicionar outro quarto? Concentre-se em uma sala familiar para as crianças? Uma suíte master será o principal desenho?

Contratistas:

Isso inclui eletricistas, encanadores, siders, roofers, contratadores de HVAC, pintores, pavers e qualquer outra pessoa que você precise. Você deseja obter vários lances para que você obtenha o melhor preço, mas você também deseja verificar as credenciais porque o melhor preço nem sempre é o melhor trabalho de qualidade. Você pode pensar que você obteve um ótimo preço no início, mas acabará gastando mais tempo e dinheiro tentando consertar o trabalho de má qualidade de um empreiteiro.

Certifique-se de que o empreiteiro entenda as licenças necessárias que devem ser retiradas com a cidade para as reformas que devem ser feitas. Por quanto tempo a cidade leva para processar licenças? Existem problemas de zoneamento que devem ser aprovados? Os problemas de permissão com a cidade podem suportar empregos por meses e diminuir rapidamente qualquer lucro potencial.

Os contratantes também são notáveis ​​por "subestimar" o tempo que um trabalho demorará. Certifique-se de ter um prazo estabelecido com o contratante para que o trabalho seja concluído. Você também deve incluir um fundo de contingência no seu orçamento para esses trabalhos que não estão concluídos a tempo.

Realtors:

Você venderá com um corretor de imóveis ou tentará vender a propriedade você mesmo. Se você vende com um corretor de imóveis, lembre-se de fator em sua comissão na venda.

Ao escolher um corretor de imóveis, você deve garantir que eles conheçam o mercado onde você está tentando vender a casa. Mesmo se você trabalhou com o Realtor no passado, eles podem não ser o melhor para esse mercado em particular.

Além disso, muitos corretores de imóveis simplesmente estão interessados ​​em fazer uma venda rápida e não necessariamente vender a casa para o dólar superior. Certifique-se de ter feito sua própria pesquisa e que se sinta confortável com o número que o corretor de imóveis sente que pode obter para a casa. Você quer uma venda rápida, mas você também não quer deixar muito dinheiro na mesa.