Lançando uma casa que é sua residência principal

Uma abordagem única para o investimento imobiliário envolve lançar uma casa na qual você está vivendo. Investir em sua residência principal pode ser uma ótima maneira de ganhar dinheiro com o indivíduo certo. Como qualquer coisa, existem grandes aspectos para esse tipo de estratégia e há desafios que precisam ser considerados. Aqui estão quatro profissionais e seis contras desta estratégia de investimento.

Prós de lançar sua residência primária

Existem vários benefícios de lançar uma casa em que você está morando.

Uma hipoteca e evitar custos de transporte: Normalmente, quando você compra imóveis como um investimento, você está comprando uma propriedade, além da propriedade em que você já vive. Neste flip tradicional, você seria responsável por pagar todos os custos de transporte da propriedade. Supondo que você precise de financiamento para a propriedade, esses custos de transporte incluem pagamentos mensais de hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguros, serviços públicos, manutenção de imóveis, comissões de Realtor e custos de fechamento. Você não só teria essas despesas no flip da propriedade, mas também seria responsável por pagar essas mesmas contas na sua residência principal.

Se você decidir viver em uma casa, você está tentando virar, você só terá que se preocupar com um conjunto de despesas. Você pagará a hipoteca, impostos e seguro em uma casa.

Salvar em impostos: Você pode evitar pagar imposto sobre ganhos de capital se você mora na propriedade por pelo menos dois dos últimos cinco anos após ter comprado a propriedade.

Conhecido como Exclusão da Seção 121, quando você vende sua casa, você pode evitar pagar tributação em US $ 250.000 de ganhos de capital se você estiver registrando como um indivíduo ou $ 500, 000 de ganhos de capital se você estiver casado e arquivado em conjunto.

Menos pressão para vender rapidamente: Em um flip de propriedade tradicional, o objetivo é comprar, renovar e vender rapidamente.

Nesse cenário, pode ser muito estressante quando você não consegue encontrar um comprador porque ainda é responsável por pagar a hipoteca e outras despesas na propriedade. Quando você está morando em casa, você está tentando virar, você não tem essas despesas secundárias a serem consideradas.

A linha de tempo mais longa também pode permitir que você busque pechinchas nos materiais de renovação e no preço contratado. Os contratantes podem ter uma estação lenta, então eles estarão mais dispostos a dar-lhe um preço melhor se você conseguir fazer o trabalho naquele momento. Como não há crise de tempo, você também tem tempo para comprar para obter o melhor preço para materiais.

Sweat Equity: Você pode aumentar ainda mais o seu potencial de lucro fazendo o trabalho sozinho, em vez de contratar outros para fazê-lo. Uma vez que você tem um mínimo de dois anos antes de vender a propriedade, você tem tempo para concluir o trabalho.

Você precisará consultar sua cidade para determinar quais projetos você está legalmente autorizado a assumir e quais projetos precisam ser preenchidos por um profissional licenciado. Algumas cidades permitirão que os proprietários façam o trabalho, como eletricidade e encanamento, e outros só permitirão que este trabalho seja feito por um profissional licenciado.

Isso pode poupar muito dinheiro se você conseguir fazer esse trabalho sozinho, assumindo que você tenha conhecimento para fazê-lo de forma correta e segura.

Mesmo se você completar o trabalho você mesmo, você provavelmente terá que pagar uma determinada taxa e obter uma licença. Um inspetor da cidade chegará depois que o trabalho for concluído para confirmar que o trabalho foi feito corretamente.

Nem todo o trabalho exigirá uma autorização. Novamente, essas regras podem variar de acordo com seus códigos de construção da cidade e do estado. Por exemplo, algumas cidades exigirão que você tire uma licença para colocar uma cerca em torno de sua propriedade, enquanto outras não.

Contras de lançar sua residência primária

Existem várias desvantagens a serem consideradas ao lançar sua residência principal.

Precisa esperar pelo menos dois anos para vender: Uma grande desvantagem de viver em uma casa que você está tentando virar é ter que esperar pelo menos dois anos a partir da data em que você comprou a propriedade para vendê-la.

Se você vende o imóvel antes de ter morado nele como sua residência principal por dois anos, você terá que pagar impostos sobre os ganhos de capital que você fez no imóvel.

O mercado imobiliário pode mudar muito rapidamente. Ser incapaz de colocar a casa à venda quando o mercado imobiliário está quente pode custar-lhe grande. No setor imobiliário, até mesmo esperar alguns meses poderia ser a diferença em dezenas de milhares de dólares em lucro potencial.

Vivendo através da renovação: Outro negativo a ter em conta, você estará vivendo em uma zona de construção e pode tornar-se muito estressante. Ter contratantes em seu espaço de vida pessoal pode envelhecer muito rapidamente. Você pode ter que lidar com questões como não ter banheiros ou chuveiros com trabalho, ter que sair da casa por uma semana, enquanto os pisos são lixados e manchados e lutando contra empreiteiros ou fornecedores quando um trabalho não está sendo feito corretamente, levando também materiais longos ou errados foram entregues.

Pode danificar a casa: Se você está comprando uma propriedade para virar, as probabilidades são, ninguém vai viver na propriedade antes de colocá-la à venda. Quando você está morando na propriedade e tentando virar o lucro, você arrisca danificar as reformas que você fez. As paredes recentemente pintadas podem rapidamente ficar sujas, os contadores de mármore podem começar a gravar e as portas do armário podem parar de fechar corretamente. Se você tem animais de estimação, você pode começar a ver marcas de garras nos pisos de madeira recém-acabados.

Comece a projetar para si mesmo: Quando você está renovando um flip, você deseja atrair as massas. Um problema potencial de viver em um flip, é que você pode começar a projetar a casa para você, e seu estilo pode não atrair a todos. Você também poderia ter mais chances de gastar demais, porque você estará usando essa cozinha ou banheiro até que a casa seja vendida.Você pode querer o mármore calacatta mais caro sobre o mármore de carrara, enquanto o usuário final pode não saber a diferença.

Coloque o trabalho: Na verdade, morar em uma casa que você está renovando pode levá-lo a adiar o trabalho real. Saber que não pode vender a casa por pelo menos dois anos pode fazer você chutar a lata pela estrada. Você pode então encontrar-se em uma crise tentando completar vários projetos semanas antes de colocar a propriedade à venda.

Você precisa se mover: Supondo que você possa vender a propriedade, você terá que encontrar outro lugar para viver. Movendo-se é estressante, e pode ser ainda mais estressante se você estiver tentando encontrar outro ótimo negócio em uma casa e fazer outro toque de residência principal.