Deduções fiscais para despesas quando você está vendendo uma casa

A venda de uma casa pode ser complicada o suficiente mesmo antes de considerar todas as implicações fiscais. Uma das maiores preocupações é que você pode encontrar-se responsável por um imposto sobre ganhos de capital dependendo da natureza do imóvel que você está vendendo. O Código de Receita Federal oferece uma exclusão - você não está tributado nesta parcela do seu ganho -, mas somente se a propriedade for sua residência principal e atende a várias regras.

Dito isto, seu ganho pode ser mais do que a exclusão disponível para você, ou a propriedade que você está vendendo pode não se qualificar. Isso pode deixar você se perguntando se as despesas associadas à venda são dedutíveis para que você possa diminuir sua carga tributária. Você pode ter perguntas como:

• Qualquer trabalho de retomada que você fez logo antes da listagem da casa entra em jogo?
• A pintura conta?
• Existe um imposto estatal que deve ser pago na venda?
• O que pode ser subtraído do ganho de capital?
• O que sobre vender os aparelhos?

Aqui está o que você precisa saber antes de plantar o sinal de venda para o seu gramado.

Selling Your Main Home

Você pode incluir todos os tipos de despesas de vendas no custo da sua casa. Aumentar sua base de custo ajustado diminui seu ganho de capital, porque isso é o que é subtraído do preço de venda para determinar quanto de um ganho ou perda em alguns casos, você percebeu. Se você tiver menos ganho, é mais provável que você esteja dentro do limite de exclusão, e se você é um ganho não é excluído, você pagará impostos em menos.

É um bom negócio todo o caminho.

Você pode deduzir quaisquer despesas razoáveis ​​e habituais para que sua casa seja vendida, e sim, isso inclui a pintura. Inclui também todas as taxas que você paga no encerramento, além de todas as melhorias que prolongam a vida útil da casa. O IRS diz que as seguintes melhoras aumentarão a base de seus custos na casa:

• Adições e outras melhorias que tenham uma vida útil de mais de um ano
• Avaliações especiais para melhorias locais
• Quantias que gastou após uma vítima para restaurar propriedades danificadas.

A seção Bases Ajustadas da Publicação 523 do IRS oferece uma lista completa de possíveis ajustes que você pode fazer ao seu custo.

Sobre essa exclusão

A maioria das pessoas não precisa se preocupar em pagar imposto sobre os ganhos de capital quando vende suas casas porque os casais podem excluir até US $ 500.000, e os contribuintes únicos podem excluir até US $ 250.000. claro, como acontece com a maioria das questões relacionadas com impostos, existem algumas regras de qualificação. Suas circunstâncias devem passar no teste de propriedade e no teste de uso.

Ambos os cônjuges - ou um único contribuinte se ele não é casado - devem ter morado na casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos que terminaram com a data da venda.Você deve possuir a propriedade por pelo menos dois desses cinco anos também. Os números do IRS, isto torna o seu lar principal. Se você é casado e apresentando um retorno conjunto, apenas um de vocês precisa passar no teste de propriedade.

Agora, aqui é onde fica complicado e onde o IRS é realmente muito generoso: você não precisa possuir a casa e viver nele simultaneamente durante o mesmo período de dois anos, como se você morasse na casa como um inquilino por um tempo antes de comprá-lo.

Tanto a propriedade como o uso devem ocorrer durante os cinco anos imediatamente anteriores à sua venda do lar, no entanto. Nem você precisa viver lá no momento em que você vende. Seu período de residência de dois anos pode ocorrer em qualquer momento, desde que este esteja dentro desse período de cinco anos.

Se você tem co-proprietários - por exemplo, você comprou a propriedade com outra pessoa para quem você não é casado - cada proprietário pode demorar sua exclusão de US $ 250.000.

Há uma última captura. Você - ou você ou seu cônjuge ou co-proprietário - não pode ter reivindicado uma exclusão por um ganho com a venda de outra casa dentro dos dois anos imediatamente anteriores à venda da casa.

O que é tributado como um ganho de capital a longo prazo?

Qualquer ganho que você perceba sobre o valor da exclusão será tributado como um ganho de capital de longo prazo se você possuir a casa por mais de um ano. A taxa de imposto sobre os ganhos de capital a longo prazo é 0 por cento ou 15 por cento, dependendo de qual suporte de imposto de renda você se enquadra.

A taxa zero pode ser aplicada se o seu rendimento regular cai dentro dos 10 ou 15 por cento de restrições fiscais. Esses contribuintes tiveram que pagar uma taxa de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo de 5% antes de 2008, mas isso mudou.

A maioria dos contribuintes pagam imposto sobre os ganhos de capital na taxa de 15%, no entanto, portanto, reserve 15% do seu lucro tributável para o IRS. Verifique também as taxas de imposto sobre os ganhos de capital no seu estado. Quaisquer impostos estaduais que você deve pagar na venda da casa não reduzirão seu ganho de capital, mas você pode, pelo menos, incluí-los junto com outros impostos de renda do Estado que você pagou no Anexo A se você detalhar suas deduções.

Se você possuía a propriedade por menos de um ano, é um ganho de capital de curto prazo e não se qualificará para a exclusão. Este tipo de ganho é tributado em taxas de imposto comuns, juntamente com seus outros rendimentos. Em outras palavras, você efetivamente pagará qualquer suporte fiscal em que você estiver tendo depois de tomar todos os créditos e deduções fiscais disponíveis.

E quanto a propriedade separada?

Então, o que acontece com a geladeira da sua casa e outros aparelhos? Estes são considerados propriedades separadas de sua casa. Se você vende-los separadamente, é muito provável que você o faça por menos do que você pagou por eles. Infelizmente, se você tomar uma perda - e você provavelmente irá - essa perda não é dedutível.

Você ainda pode recuperar algum dinheiro, vendendo-os, no entanto. Se os aparelhos forem bastante novos, você poderá desenterrar um recibo para os preços de compra. Se os aparelhos forem mais antigos, eles podem não ter muito valor, mas você pode ter uma idéia dos valores do mercado justo navegando através de classificados locais, eBay ou craigslist para aparelhos similares.Claro, os rendimentos representam renda tributável, também, então você pode querer salvar algum agravamento ao incluí-los na venda da casa.