Deduzindo pontos de empréstimo de seus impostos

Por Julian Block, Attorney

Os pontos de empréstimo às vezes recebem um mau rap, embora possam ser dedutíveis. Planejando comprar uma nova casa em torno do final do ano? Tente embrulhar as coisas até 31 de dezembro. A recompensa por cumprir esse prazo é uma dedução fiscal para este ano se você tiver que financiar a compra com um empréstimo hipotecário no qual você paga pontos de empréstimo.

Como funcionam os pontos de empréstimo?

O que são pontos? São taxas adicionais adicionais, em vez de taxas de juros mais elevadas.

Quando o dinheiro é escasso, os credores rotineiramente cobram pontos, também conhecidos por designações como "taxas de originação de empréstimos", "taxas de prêmio" ou "desconto de empréstimo", um ponto é igual a um por cento do valor emprestado.

Como os Pontos de Crédito se qualificam como Dedução de Imposto?

A chave para pontos de empréstimo sendo dedutível de 100% no ano de pagamento, juntamente com o seu outro interesse hipotecário, é que você paga os pontos para obter um tipo específico de empréstimo. Ele deve ser um empréstimo para comprar, construir ou melhorar (como quando você adiciona ou remodelar um quarto) sua casa principal, ou seja, sua casa durante todo o ano, ao contrário de, digamos, uma segunda casa que Você usa como um retiro de férias ou uma propriedade para a qual você cobra o aluguel.

O que o IRS diz sobre os Pontos de Empréstimo?

Veja como o IRS lê a lei quando você refinanciar uma hipoteca existente. Geralmente, os pontos de refinanciamento não são dedutíveis no total no ano em que você paga, a menos que sejam pagos em conexão com a compra ou melhoria de uma casa.

Isso é verdade mesmo se a nova hipoteca é garantida pela sua casa principal. Tradução: Os refinadores devem escrever pontos em dribs e drabs durante a vida do empréstimo - dividir os pontos pagos pelo número de pagamentos mensais a serem feitos ao longo da vida do empréstimo.

Para ilustrar, você paga US $ 4 000 em pontos de empréstimo e fará 360 pagamentos mensais em uma hipoteca de 30 anos.

Sua dedução permitida é de US $ 11. 11 por pagamento, ou um total de $ 133. 33 para 12 pagamentos.

Este requisito de alocação do IRS foi respaldado por uma decisão do Tribunal Fiscal de 1988, embora o Tribunal de Apelações do Oitavo Circuito rejeite a regra de alocação quando os pontos são pagos em uma hipoteca de longo prazo que substitui um empréstimo de curto prazo com um pagamento por balão .

Ao refinanciar uma segunda vez, ou se o empréstimo for pago antecipadamente, tome uma dedução no ano de amortização para todos os pontos restantes ainda não deduzidos.

A lei facilita o IRS verificar se um proprietário deduz adequadamente os pontos. O credor deve denunciar ao IRS a quantidade de pontos, além dos pontos de refinanciamento, pagos diretamente pelo mutuário. O montante deve ser listado no Formulário 1098. Como os formulários 1099 de bancos e corretoras que relatam informações sobre dividendos e juros, 1098 formulários são enviados ao IRS para uso por seus computadores, que comparam 1098 números com valores listados como deduções para pontos no horário A do formulário 1040.

Como sobre os Pontos de Empréstimo pagos pela Vendedora?

Outras complicações começam quando você é o vendedor e paga pontos para induzir o credor a providenciar financiamento para o comprador. Você não pode contar os pontos como interesse. Mas como uma despesa de venda, eles reduzem o valor de qualquer ganho que você percebe da venda e são dedutíveis pelo comprador, que então deve fazer alguma papelada.

Ele ou ela deve subtrair o valor pago pelo preço de compra no cálculo da base da casa - o valor usado para determinar o ganho ou perda na venda de um ativo.

São as deduções fiscais das penalidades pré-pagas?

Esteja atento a outra arruga se você paga antecipadamente a hipoteca em uma residência principal e for atingida com uma grande penalidade (uma porcentagem do saldo não pago) pelo privilégio de pagá-la antes do tempo. Não importa o que o credor chame, essa taxa extra é totalmente dedutível interesse da casa.

Julian Block é um advogado, colunista sindicado e ex-agente especial do IRS (investigador criminal). Este artigo foi extraído com permissão do folheto: "O guia do vendedor doméstico para poupança de impostos: formas simples para que qualquer vendedor reduza impostos para o mínimo legal", que pode ser encomendado enviando $ 19. 95 para uma cópia pós-paga para J. Block, 3 Washington Sq. # 1-G, Larchmont, NY 10538.

No momento da redação,

Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.