Grande pagamento ou pontos? Qual é o melhor?

Ao obter um empréstimo hipotecário, você tem muitas decisões a tomar e as despesas a pagar. Se você tem a opção de pagar pontos, você pode se perguntar se esse custo faz sentido, e como fazer o orçamento de seus dólares entre seu adiantamento e quaisquer pontos.

Ambas as despesas sairão do seu bolso na frente (a menos que você finalize os pontos), então o impacto imediato em seu orçamento é idêntico. Da mesma forma, ambos os pontos e um adiantamento podem reduzir seu pagamento de hipoteca mensal exigido.

No entanto, a longo prazo, eles afetam suas finanças de maneiras diferentes.

Como uma atualização rápida, vamos rever a diferença entre pontos e um adiantamento. Então, avaliaremos quando uma opção pode ser melhor do que outra.

Pontos de desconto

Os pontos de desconto diminuem a taxa do seu empréstimo. Em troca de um pagamento hoje, seu credor reduzirá a taxa de juros sobre sua dívida. Isso às vezes é chamado de "comprar a taxa" em seu empréstimo, porque você está efetivamente comprando uma taxa mais baixa.

Para ser mais preciso, você pode dizer que está pagando juros cedo e seu credor está ajustando sua taxa de juros de acordo.

Os custos de juros não podem ser recuperados - você não receberá os juros quando venderá. Como resultado, você precisa se beneficiar dessa despesa de outras maneiras (e se certificar de que os números se somam). Existem várias maneiras possíveis de se beneficiar de pagar pontos, incluindo:

Benefícios fiscais potenciais do dinheiro que você gastou em pontos
Um pagamento mensal mais baixo, resultando em uma situação de fluxo de caixa mais confortável nos anos futuros
Uma taxa mais baixa sobre a dívida ao longo dos anos ( se você manter o empréstimo a longo prazo)

Down Payments

Um pagamento inicial é um valor que você paga antecipadamente para o preço de compra de uma propriedade. Este montante reduz o tamanho do seu empréstimo e representa o seu interesse de propriedade no lar (aumentando seu patrimônio).

Você é o proprietário de qualquer casa que você possui, mas seu credor pode ter ônus na propriedade até que você pague toda a sua dívida.

Fazer um adiantamento é semelhante ao usar sua casa como um cofrinho. A casa atua como uma loja de valor: supondo que a casa não perca valor, você pode recuperar esse valor quando vende a propriedade. Alternativamente, você pode emprestar contra esse valor com segundas hipotecas ou usar esse valor como garantia para outras necessidades.

Seus pagamentos com pontos e pagamentos baixos

Ambos os pontos de desconto e um adiantamento maior reduzirão os pagamentos de hipoteca mensais exigidos. Os pagamentos mensais são calculados usando alguns fatores:

A taxa de juros
O montante do empréstimo (também conhecido como o saldo)
O prazo do empréstimo (ou prazo de validade do empréstimo)

Se você reduzir algum desses itens, o pagamento mensal também diminuirá.Além disso, o montante de juros que você paga também diminuirá. Curiosamente, você pode manter o nível do montante do empréstimo, mas reduzir os custos de juros totais, reduzindo a taxa ou reduzindo a vida do empréstimo.

Diferentes entradas diminuem o seu pagamento, mas o fazem de maneiras diferentes. A melhor maneira de ver isso é experimentar com uma calculadora de empréstimo ou usar tabelas de amortização para avaliar diferentes alternativas de empréstimo.

Mais importante, olhe os custos de juros ao longo do tempo e durante a vida do empréstimo.

O que você deve fazer?

Com uma melhor compreensão de como os custos de pagamento e juros mudam com cada opção, você deve ter um tempo mais fácil avaliando as opções do seu credor (e decidir o que fazer com o seu dinheiro).

Se você tiver o dinheiro disponível e você planeja ficar em sua casa por um longo período de tempo, os pontos valem a pena olhar.

Estime quanto tempo você vai manter seu empréstimo. Com um período mais longo, você pode ser melhor pagando pontos e pagando juros a uma taxa mais baixa.
Verifique o período de breakeven em seus pontos: Descubra quanto você economizará a cada mês em seu pagamento e calculará quanto tempo demorará para recuperar o valor que você gastou na frente. Então, lembre-se de que seus custos de juros totais também podem ser diferentes se você pagar pontos.
Explore os potenciais impactos tributários com seu assessor fiscal. Os pontos de pagamento podem dar-lhe uma dedução hoje, e isso pode ser mais benéfico do que a poupança de juros nos próximos anos. Não se esqueça de que os custos de juros também podem ser dedutíveis, mas gastar dinheiro com uma dedução fiscal ainda está gastando dinheiro.
Avalie usos alternativos para os fundos e decida se você deve fazer algo além de colocar o dinheiro em sua casa.
Decida se você acha que você poderá refinanciar a uma taxa de juros melhor no futuro um pouco próximo. Se suas pontuações de crédito ou renda melhorarem, você pode se qualificar para um empréstimo melhor. Da mesma forma, olhe as taxas de juros e se espera ou não aumentar, cair ou permanecer em nível.
Execute os números em pontos de financiamento. Os pontos de rolagem no saldo do seu empréstimo normalmente não são tão vantajosos como pagar de bolso, mas pode valer a pena olhar.

Use uma calculadora de pontos para determinar quanto você se beneficiará dos pontos de pagamento. Em seguida, compare essas economias com um empréstimo menor (usando uma tabela de amortização). Por exemplo, em um empréstimo de US $ 300.000, avalie as economias que vêm de uma taxa de juros mais baixa se você pagar dois pontos (ou US $ 6.000). Então, veja como o empréstimo parece se você emprestar apenas US $ 294 000 - adicionando que US $ 6 000 para o pagamento em vez de colocá-lo em direção a pontos.