Financiamento imobiliário criativo

O financiamento criativo em imóveis foi um tópico super quente na década de 1970. É difícil para mim acreditar que muitas das lendas pioneiras no financiamento criativo estão mortas agora, mas que passeio maluco durante o seu pico.

Quando as taxas de juros subiram para 18% no final da década de 1970, muitos compradores foram forçados a sair do mercado imobiliário e o financiamento criativo surgiu para fora dessa necessidade. Muitas casas foram vendidas com as iniciais OWC, o que significa que o proprietário irá transportar (o financiamento do proprietário).

Durante este período de tempo, tudo e tudo foi feito sob o disfarce de financiamento criativo. O ritmo foi tão frenético que muitos agentes não deixaram de considerar se os tipos de negócios que eles estavam colocando eram legalmente muito menos éticos. Apenas sobre qualquer processo que pudesse ser concebido, mesmo que não fosse uma boa idéia, foi freqüentemente utilizado.

Tipos de opções de financiamento criativo

• Trusts estrangeiros off-shore. Algumas pessoas ainda operam sob uma confiança externa offshore hoje, mas se o IRS encontrá-las, essas pessoas podem acabar na prisão. O IRS não parece gentil com os fideicultores estrangeiros off-shore, independentemente do que um vendedor de fala rápida em um terno italiano caro diz. Uma confiança externa offshore é uma maneira de transferir dinheiro secretamente para outro país. Dodgers de impostos, em seguida, deixar a confiança domiciliada nesse país estrangeiro comprar uma propriedade.
• Sujeito a transações. Muitos empréstimos não carregavam cláusulas de alienação que exigiam aceleração, de modo que os compradores pudessem assumir os pagamentos em um empréstimo existente, deixar o nome do vendedor no empréstimo, e estava OK. Uau. Os bancos não gostaram de estarem presos em uma taxa de juros mais baixa e perderem um potencial mutuário quando compradores compraram casas com financiamento sujeito a financiamento. As transações sujeitas a transações são arriscadas hoje, porque os credores podem e vão chamar o empréstimo devido à venda. Para não mencionar, a maioria dos vendedores não quer o passivo associado a uma transação sujeita a assunto.

• Empréstimos presumíveis. Alguns tipos de hipotecas anunciaram abertamente que um novo comprador poderia assumir o empréstimo do proprietário existente. Se o comprador se qualificasse para assumir o empréstimo, o banco liberou o vendedor da responsabilidade. Uma suposição de empréstimo salvou um comprador naqueles dias de milhares de dólares em taxas de credor, e muitas vendas poderiam fechar rapidamente sob esses termos. Hoje, existem poucos e poucos empréstimos assumáveis ​​disponíveis.
• Contratos de terrenos. Um problema com um contrato de terra é encontrar uma companhia de seguros de título disposta a assegurar a transação. Para não mencionar, um contrato de terra, que oferece títulos equitativos para um comprador, geralmente não contém uma hipoteca subjacente porque a maioria dos empréstimos contém uma cláusula de alienação. Um contrato de terra é melhor usado quando uma casa é de propriedade e livre pelo vendedor.
• Empréstimo ou escritura de fidelidade pelo vendedor. Se um vendedor possui uma propriedade de forma definitiva e deseja levar o financiamento para o mutuário, um instrumento fácil de usar é uma hipoteca ou uma escritura de confiança. Cada estado tem suas próprias leis sobre se é costume registrar uma hipoteca ou uma escritura de confiança. Na Califórnia, por exemplo, as ações de concessão para transmitir títulos e títulos de confiança para garantir notas promissórias são comumente usadas.

Dodd-Frank Act e Creative Financing Terms for Home Buying

O Dodd-Frank Act é um termo abreviado para o Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, assinado em lei em julho de 2010. Penned por antigo O deputado Barnett Barney Frank e o então senador Christopher John Dodd, o Dodd-Frank Act trouxe mudanças radicais aos regulamentos financeiros e alterou a Lei de Verdade no Crédito. Esta transformação abrangente criou novas agências e mudou muitas leis.

Você não pode equilibrar um gato morto no financiamento sem atacar o Dodd-Frank Act. Peço desculpas ao pobre gato por essa referência; É que a frase se encaixa tão bem.

Parte do Dodd-Frank Act pertence ao financiamento do vendedor. Ele regula e não permite certos tipos de financiamento facilmente permitidos no passado. Ao contrário dos dias de balanço livre da década de 1970, quando alguém conseguiu organizar um empréstimo e ser pago por ele enquanto a pessoa possuía uma licença imobiliária, agora um indivíduo deve ser licenciado como um credor de empréstimo de hipoteca. Os vendedores estão isentos, desde que não estendam os termos de financiamento do proprietário em mais de 3 propriedades por ano. Outras regras são:

• O vendedor pode oferecer financiamento de proprietário, desde que o vendedor não tenha construído a casa. Isso elimina os construtores domésticos de oferecer o financiamento do proprietário.
• Não há pagamento por balão. Uma maneira favorita de oferecer financiamento criativo foi geralmente um empréstimo de curto prazo, digamos, 3 ou 5 anos, com um balão no final, o que significa que o saldo total seria devido e a pagar. Os empréstimos financiados pelo proprietário devem agora ser amortizados.
• O vendedor não pode oferecer o financiamento do proprietário para qualquer comprador que ocorra. O vendedor tem a responsabilidade de determinar que o comprador está qualificado para comprar a casa e pagar o empréstimo. Isso poderia significar que o vendedor precisaria executar um relatório de crédito no comprador, o que provavelmente eliminaria todos os compradores de casas com crédito ruim.
• O empréstimo deve ser de taxa fixa ou ajustável após 5 anos, sujeito a aumentos anuais razoáveis, e um limite de vida útil razoável.
• O empréstimo financiado pelo proprietário deve atender a outros critérios estabelecidos pelo Conselho da Reserva Federal. No entanto, é o requisito de não balão que irá impedir muitas tentativas de financiamento criativo. Uma solução para alguns vendedores e compradores pode ser uma venda de opção de arrendamento.

Antes de comprar uma casa através de financiamento criativo, obtenha conselhos legais.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é uma corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.