Calcular arrendamentos comerciais com fórmulas de pés quadrados

Arquivado em: Locação comercial, varejo e espaços industriais

Arrendamentos comerciais não são calculados como arrendamentos residenciais

Locações residenciais podem incluir a metragem quadrada total de uma casa, mas aluguel não é baseado em pés quadrados. As rendas mensais para as propriedades residenciais são em grande parte determinadas pela observação de aluguéis comparáveis ​​na área. Em imóveis comerciais, o aluguel mensal é calculado de uma variedade de formas complexas usando vários tipos de medidas de pé quadrado.

As medidas utilizadas na determinação das rendas do espaço comercial são baseadas em diretrizes estabelecidas pela Associação de Proprietários e Gerentes de Edifícios (BOMA) Internacional e são considerados padrão da indústria em todo os Estados Unidos.

Muitas concessões comerciais usam padrões BOMA e cobram aluguel mensalmente com base em "Pés Quadrados Rentáveis", não em Pés Quadrados Usáveis. "Isso é importante para entender, porque se você for cotado um preço de US $ 1. 25 por pé quadrado utilizável, que pode ser o que você acabou realmente pagando por cada mês.

O que são os pés quadrados rentáveis?

Os pés quadrados utilizáveis ​​são o número de pés quadrados que um inquilino realmente ocupa. Mas há outras partes do edifício que todos os inquilinos usam ou se beneficiam. Essas partes são conhecidas como áreas comuns e incluem corredores, escadas, elevadores e lobbies.

A quantidade de pés quadrados para espaços de áreas comuns é dividida entre todos os inquilinos numa base prorrateada. Cada inquilino paga uma parte das despesas do senhorio para essas áreas comuns.

Quando estas taxas são adicionadas aos pés quadrados utilizáveis, o resultado final é chamado de "pés quadrados rentáveis".

Para tornar as coisas ainda mais confusas, essa prática de adicionar despesas de área comum ao quadrado utilizável Os pés são chamados de "Fator de Carga". As despesas com fatores de carga geralmente aumentam a cada ano, a uma taxa separada dos aumentos de aluguel para pés quadrados utilizáveis.

Isso significa que você precisará negociar dois aumentos de aluguel a cada ano: um para fator de ocupação e um para aluguel de pé quadrado utilizável.

Um exemplo de cálculo de pés quadrados rentáveis ​​

Digamos que o espaço de escritório que você está alugando é fisicamente 500 pés quadrados (os pés quadrados utilizáveis) tem um preço de US $ 1. 25 por metro quadrado. Seu aluguel de pé quadrado utilizável seria de US $ 625 por mês (500 SF x $ 1. 25). No entanto, sua parte da área comum adiciona mais 100 pés quadrados. Seu aluguel será realmente calculado com base em 600 pés quadrados, e não os 500 que você realmente ocupará.

Alguns proprietários acumulam a taxa para os pés quadrados utilizáveis ​​e a sua porção da área comum em um número (isso geralmente é injusto para o inquilino), mas a maioria carrega uma taxa diferente por pé quadrado para pés quadrados utilizáveis ​​e para área comum Alugar contribuições.

Pergunte para uma repartição dos custos de pés quadrados utilizáveis ​​vs. Rentáveis ​​

Antes mesmo de ver um espaço, certifique-se de perguntar ao telefone qual a taxa que está sendo cobrada para os pés quadrados utilizáveis ​​ e para alugar pés quadrados porque isso faz uma grande diferença em seu aluguel mensal total. E, lembre-se, se alguém lhe disser que um espaço é "1, 500 pés quadrados rentáveis", o tamanho real (utilizável) do espaço será menor.

Para entrar para ver uma propriedade, alguns proprietários simplesmente lhe dirão o preço do pé quadrado utilizável, mas citarão a metragem quadrada rentável. Esta prática enganosa faz com que um espaço pareça maior e mais barato do que é. Então, quando você aparece, você achou que o espaço que parecia excelente no telefone está realmente fora de sua faixa de preço e menor do que você pensou.

Enquanto a maioria dos corretores de imóveis são honestos sobre a divulgação de custos de aluguel reais reais por telefone, eles ainda tendem a indicar o tamanho do espaço como pés rentáveis ​​- não como pés utilizáveis. Mas agora você é inteligente o suficiente para saber exatamente o que pedir ao corretor de imóveis!

A tabela a seguir compara os três tipos de cálculos de pés quadrados usados ​​em locações comerciais. Alguns arrendamentos simplesmente cobrados por pé quadrado utilizável, enquanto outros adicionam uma porcentagem da área comum à metragem usável para carregar o que é chamado de pés quadrados rentáveis.

Cálculos de pé quadrado

Definições de pés quadrados (SF)
Termo	Definição
Pés quadrados utilizáveis ​​	SF do espaço realmente ocupado pelo inquilino.
Pés quadrados rentáveis ​​	SF utilizável +% de SF das áreas comuns.
Pés quadrados brutos	SF total de todo o edifício.

Resumo

Os pés quadrados utilizáveis ​​são o tamanho real do espaço que você ocupará. Os pés quadrados rentáveis ​​são sempre maiores porque incluem pés quadrados utilizáveis ​​mais um número adicional de pés quadrados das partes da área comum que você não vai ocupar fisicamente.

O espaço rentável com o fator de ocupação é o preço que deseja saber porque é o que você pagará. O "preço do pé quadrado" para pés quadrados utilizáveis ​​é apenas uma parcela do que você pagará a cada mês.