Tratamento tributário da dívida hipotecada

Os credores hipotecários às vezes cancelam ou perdão a dívida de uma pessoa. Embora isso alivie o devedor de um estresse financeiro imediato, ele geralmente desencadeia uma responsabilidade fiscal. De acordo com a lei tributária, a dívida cancelada é considerada renda para o devedor e é incluída como parte da renda do devedor. O credor relata esta dívida cancelada tanto para o indivíduo como para o Internal Revenue Service usando Form 1099-C . A lei tributária prevê três remédios para excluir dívidas canceladas de impostos.

Há uma exclusão em caso de insolvência, casos envolvendo falência e uma nova exclusão para certos tipos de dívida hipotecária. A exclusão da hipoteca é particularmente importante para as pessoas que estão passando por encerramento, venda a descoberto, ou tendo parte de seu principal reduzido através de uma modificação de empréstimo.

Em dezembro de 2007, o Congresso aprovou a Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage. Esta lei prevê alívio fiscal para os proprietários que perdem a sua casa através de encerramento ou venda a descoberto, ou que reestrutúem suas hipotecas com um menor valor de principal. A lei permite aos indivíduos excluir do imposto até US $ 2 milhões de determinada dívida hipotecária cancelada pelos credores. Há uma série de critérios que precisam ser atendidos para se qualificar para essa exclusão. A dívida de hipoteca cancelada que não atende a esses critérios ainda pode ser excluída usando as regras de insolvência ou falência. Pessoas com empréstimos de capital próprio e cash-out ou refinanciamentos de consolidação de dívidas precisarão fazer alguma contabilidade extra para se certificar de que podem tirar o máximo proveito de todas as exclusões de impostos que se aplicam a elas.

Dívida cancelada e renda tributável

Normalmente, a dívida que é perdoada ou cancelada por um credor é considerada como resultado tributável para o devedor. As leis tributárias especificam que as dívidas canceladas estão incluídas na renda de uma pessoa e estão sujeitas a impostos. Para referência, a lei é Internal Revenue Code Seção 61 (a) (12). Esta lei diz que "o rendimento da liquidação do endividamento" está incluído no lucro bruto de uma pessoa para o ano.

As leis tributárias também explicam circunstâncias específicas quando uma pessoa não terá que pagar impostos sobre dívidas canceladas. Estas são chamadas de exclusões, o que significa que o valor não será incluído na renda tributável de uma pessoa.

Existem várias exclusões disponíveis, mas apenas três delas se aplicam à situação de hipotecas canceladas. Essas três exclusões são para:

• Dívida cancelada em processo de falência,
• Dívida cancelada quando a pessoa está insolvente e
• Dívida que se qualifica sob a Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage.

Cada uma dessas exclusões possui seu próprio conjunto de critérios e procedimentos de relatório. Para pessoas que perderam suas casas, pode ser crucial reunir documentos de empréstimo originais para mostrar onde o dinheiro do empréstimo foi gasto.

• Para mais informações sobre dívidas canceladas em geral, consulte a seção de cancelamento da dívida da Publicação 908 e a seção Dívidas canceladas da Publicação 17.

Qualificação de acordo com a Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage

A dívida hipotecária pode ser qualificada para ser excluída de acordo com a Lei de Alívio da Dívida de Perdão Hipotecário. Esta lei prevê que certos tipos de dívida hipotecária cancelada podem ser excluídos dos impostos. Essa exclusão é importante para pessoas cujas casas foram encerradas, ou quem vendeu sua casa em curto ou quem reestruturou sua hipoteca.

Existem dois tipos de dívida hipotecária no código tributário, dívida de aquisição e dívida de capital próprio. A distinção entre os dois impactos que a exclusão pode aplicar. Aquisição de dívida é uma dívida cujo produto foi utilizado para comprar, construir ou melhorar substancialmente a residência principal. A dívida hipotecária é uma dívida cujo produto não foi usado para comprar, construir ou melhorar a residência. A dívida de aquisição pode ser excluída do imposto sob a Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage. A dívida doméstica não pode ser excluída sob esta nova lei. Em vez disso, a dívida de capital próprio pode se qualificar sob as exclusões de insolvência ou falência.

Existe também um critério adicional. A casa deve ter sido usada como residência principal, o que significa que era o principal local de residência do devedor. Isso significa que as segundas residências, casas de férias, propriedades de investimento ou unidades de aluguel não serão qualificadas por essa exclusão.

As dívidas canceladas para essas propriedades podem ser qualificadas, no entanto, sob as exclusões de insolvência ou falência.

Quanto dívida pode ser excluída do imposto? A dívida hipotecária cancelada de até US $ 2 milhões (ou US $ 1 milhão é casada e apresentando uma declaração separada) pode ser excluída do resultado para os anos de 2007 até 2016. Após 2016, as pessoas ainda podem excluir o perdão da dívida de seus impostos desde que o devedor e o credor entrou em um acordo escrito vinculativo para cancelar a dívida o mais tardar em 31 de dezembro de 2016.

Seção de Aquisição de Dívida e Dívida de Patrimônio Inicial

Antes de determinar como uma hipoteca cancelada será tratada para fins fiscais, você irá primeiro precisa saber o quanto da sua dívida cancelada cai nas duas categorias:

• Dívida de aquisição
• Dívida de capital residencial

A separação desses dois tipos de dívida hipotecária pode ser fácil ou complicada. Quão complicado será o processo se você refinanciou suas hipotecas.

Se seus únicos empréstimos fossem as hipotecas originais usadas para comprar sua casa, então toda a sua dívida será dívida de aquisição. Você pode excluir até US $ 2 milhões na dívida de aquisição de acordo com a Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage (ou US $ 1 milhão para uma pessoa casada que apresenta uma declaração separada).

Para empréstimos refinanciados, apenas o saldo devedor das hipotecas originárias da dívida de aquisição contará. Se você fez um refinanciamento de consolidação de dívidas, ou tirou dinheiro ou teve uma linha de crédito de capital próprio usada para fins diferentes de adquirir uma casa, a parte da sua dívida será dívida de capital próprio.Esta dívida de capital residencial não será qualificada como parte da exclusão de US $ 2 milhões, mas pode ser qualificada para exclusão sob as exceções de insolvência ou falência.

Você precisará documentar os valores em dólares dessa aquisição e da dívida de capital próprio. Um documento de trabalho simples pode ser algo assim:

Preço de compra do lar: US $ 200, 000
$ 160 000 (primeiro por 80% do preço da casa)
$ 40 000 (segundo por 20% do preço da casa )
15 000 (linha de capital residencial para reparar o telhado)
Total de dívidas de aquisição até agora: US $ 215, 000
Refinanciou os três empréstimos para US $ 235,000 empréstimo
O saldo dos empréstimos de dívida de aquisição original era de US $ 200 000
Consolidação de contas de crédito de US $ 35 000
Dívida total de aquisição: US $ 200 000
Dívida total do capital residencial: $ 35 000 <

Exclusão de insolvência para dívidas canceladas

Dívida hipotecária (não utilizada para comprar, construir ou melhorar substancialmente uma casa principal) e outros tipos de dívida cancelada, como cartões de crédito, podem ser qualificados para tratamento livre de impostos sob a exclusão da insolvência. A insolvência acontece quando os passivos da dívida excedem o valor justo de mercado dos ativos de uma pessoa. Este será o caso com muitas pessoas que perderam sua casa, uma vez que o valor de mercado da casa caiu abaixo do valor que devia na propriedade.

O IRS explica a exclusão da insolvência:

"O devedor está insolvente quando, e na medida em que os passivos do devedor excedem o valor justo de mercado dos ativos da FMV. Determine o passivo do devedor e a VME dos ativos imediatamente antes do cancelamento da dívida do devedor para determinar se o devedor é ou não insolvente e o montante pelo qual o devedor está insolvente.

"Excluir da dívida do rendimento bruto do devedor cancelada quando o devedor é insolvente, mas apenas até a montante pelo qual o devedor está insolvente. No entanto, você deve usar o montante excluído para reduzir certos atributos fiscais "(Publicação 908).

O valor da exclusão da insolvência é o montante da dívida cancelada que excede o valor justo de mercado de seus ativos. Digamos que um contribuinte possui uma casa com um valor de mercado justo de US $ 150.000, com um saldo de hipoteca pendente de US $ 235.000, a pessoa não tem outros ativos e uma dívida de aquisição de casa de US $ 200.000. Essa pessoa teria cancelado dívidas de US $ 85.000 (o valor do empréstimo menos o valor de mercado justo). Deste montante, US $ 35.000 são dívidas de capital próprio (o valor não utilizado para comprar a casa), e esse valor poderia ser excluído de acordo com a provisão para insolvência. Os restantes US $ 50.000 de dívida seriam elegíveis para exclusão de hipoteca (Adaptado do exemplo dado nas Instruções para o Formulário 982, página 4, regra de pedido).

Exclusão de falências para dívidas canceladas

As dívidas canceladas podem ser excluídas do lucro tributável se as dívidas forem perdoadas como parte de uma falência Procedimento.

Para se qualificar para o t tratamento sem machado, o contribuinte precisará se declarar em falência e as dívidas canceladas a pedido do tribunal de falências. Para os contribuintes confrontados com o encerramento ou as vendas a descoberto, pode ser mais vantajoso utilizar a exclusão da hipoteca para a dívida de aquisição e a exclusão da insolvência para o capital próprio e outros tipos de dívida cancelada antes de considerar um caso de falência.

O depósito de falência pode gerar várias implicações tributárias, portanto, para obter mais detalhes, consulte a Publicação 908, Guia de Tributação de Falências no site do IRS.

Relatório de dívidas canceladas sobre o retorno de imposto

As dívidas canceladas por um credor são relatadas em sua declaração de imposto. Como é relatado, depende se você se qualifica para qualquer das exclusões.

Um credor enviará o formulário 1099-C tanto ao IRS como à pessoa cuja dívida foi cancelada ou perdoada. O documento relata o montante da dívida cancelada. O montante da dívida cancelada é mostrado na caixa 2 do formulário. Para as pessoas que desistiram de sua casa em uma venda curta, encerramento ou outro processo de liquidação, o montante mostrado é para o principal do empréstimo que não foi pago após a liquidação. Uma descrição da dívida é mostrada na Caixa 5, como o endereço da propriedade para a qual o empréstimo era. A caixa 7 do formulário informará o valor justo de mercado do imóvel. Em uma situação de encerramento, o preço de oferta bruta da venda de encerramento será mostrado como o valor justo de mercado.

Siga estas etapas para relatar a dívida cancelada em sua declaração de imposto:

1. Informe quaisquer dívidas canceladas que não estão excluídas no formulário 1040, linha 21.
2. Se você qualificar para excluir parte ou a totalidade da dívida sob o Perdimento de hipoteca Lei de Alívio da Dívida, a exclusão da insolvência ou a exclusão da falência, você precisará preencher o Formulário 982 (pdf, 5 páginas, incluindo instruções).
3. No Formulário 982, indique qual exclusão se aplica a você, marcando a caixa apropriada na linha 1. Se for aplicável mais do que mais exclusão, prepare um formulário 982 para cada exclusão. Você também indicará que o montante da dívida está excluído do imposto na linha 2.
4. Para as exclusões de falência e falência, você também precisará fazer ajustes em outros valores fiscais. Para obter detalhes, consulte a seção sobre a redução de atributos fiscais na Publicação 908.
5. Se você manteve sua casa e reestruturou sua hipoteca por um saldo hipotecário mais baixo, você precisará verificar a caixa para a linha 1e, reportar o valor na linha 2, e reportar o mesmo valor na linha 10b. Você também reduz sua base de custo na casa pelo mesmo valor que na linha 10b.

Mais informações sobre dívidas canceladas e perdão de hipotecas

Aqui está uma coleção de recursos da Receita Federal sobre dívidas canceladas e a Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage.

• Dívidas canceladas, Foreclosures, Repossessions e Abandonos (Publicação 4681, também disponível como pdf)
• Formulário 982, Redução de Atributos Fiscais Devido à Descarga de Endividamento (pdf, inclui instruções)
• Início Execução de hipoteca e cancelamento de dívida
• Tenho Cancelamento da Renda da Dívida na Minha Residência Pessoal? (assistente de imposto interativo)
• Guia de Impostos de Falências (Publicação 908)