O processo completo de venda curta

O processo de venda curta ainda é um mistério para muitas pessoas, mesmo depois de todos esses anos, então não há motivo para despertar se você não sabe exatamente como o processo de venda curta funciona. Muitos agentes do comprador estão confusos; compradores desconcertados estão procurando por direção, e nem todos os agentes de listagem de vendas curtas sabem como fazer uma venda curta. Você esperaria que as pessoas que estão no mercado imobiliário teriam aprendido uma coisa ou duas sobre o processo de venda curta, mas, infelizmente, as vendas baixas não são chávenas de chá de todos.

Os conceitos básicos de uma venda curta

Os bancos concedem vendas curtas por 2 razões básicas: o vendedor tem dificuldades, e não há equidade suficiente na casa para pagar fora da hipoteca após pagar os custos de venda.

Alguns exemplos de dificuldades são:

• Desemprego / renda reduzida
• Divórcio
• Emergência médica
• Transferência de trabalho fora da cidade
• Falência
• Morte

O vendedor precisará preparar um pacote financeiro para envio ao banco de venda a descoberto. Cada banco tem suas próprias diretrizes, mas - com exceção da Wachovia, que é a melhor venda curta no mundo - o procedimento básico é similar de banco para banco. O pacote de venda curta do vendedor provavelmente consistirá em:

• Carta de autorização, que permite que seu agente fale com o banco.
• Declaração de encerramento preliminar
• Demonstração financeira completada ou RMA
• Carta de dificuldade do vendedor
• 2 anos de declarações de impostos
• 2 anos de W-2
• 30 dias de notas de folha de pagamento
• Último 2 meses de extratos bancários
• Análise comparativa do mercado ou lista de vendas comparáveis ​​recentes

Escrevendo a oferta de venda curta e enviando ao Banco

Antes de um comprador escrever uma oferta de venda curta, um comprador deve solicitar ao seu agente uma lista de vendas comparáveis. Os bancos não estão no negócio de liberar obrigações de hipoteca em preços baixos. O banco quer receber um valor aproximado do mercado.

O preço de venda curto pode ter pouca influência no valor de mercado e, de fato, pode ser avaliado abaixo das vendas comparáveis ​​para incentivar múltiplas ofertas.

Algumas vendas curtas podem começar antes de uma oferta, mas na maioria das vezes o banco iniciará o procedimento após o recebimento de uma oferta de compra aceita. Depois que o vendedor aceita a oferta, o agente de listagem enviará os seguintes itens ao banco:

• Acordo de inscrição
• Oferta de compra executada
• Carta de pré-aprovação do comprador, cópia do cheque de dinheiro e prova de fundos
• Vendedor pacote de venda curta

Se o pacote estiver incompleto, o processo de venda curta será adiado. Nesse caso, o banco pode até destruir o pacote. Alguns funcionários do banco apresentam pouca paciência para as margens de erro.

O Processo de Venda Curta no Banco

Os compradores podem aguardar muito tempo para obter uma resposta do banco.É imperativo que o agente de listagem fale regularmente do banco e mantenha notas cuidadas sobre o processo de venda a descoberto. Os compradores podem ficar tão cansados ​​de esperar pela aprovação de venda curta que eles podem sentir a necessidade de ameaçar cancelar se não receberem uma resposta dentro de um período de tempo especificado.

Esse tipo de atitude é autodestrutiva e não acelerará o processo de venda a descoberto. Se os compradores são do tipo com pouca paciência, talvez uma venda curta não seja a melhor opção para eles.

Além disso, o agente de um comprador não tem permissão para falar com o credor sem autorização, portanto, não peça ao seu agente que telefone no banco. Não vai funcionar.

O seguinte é um processo de venda curto típico no banco:

• O Banco reconhece o recebimento do arquivo. Isso pode levar 10 dias a um mês.
• Um negociador é atribuído. Isso pode levar 2 ou 3 a 30 dias.
• Uma BPO é ordenada. O banco provavelmente se recusará a compartilhar os resultados da BPO.
• Um segundo negociador pode ser designado. Isso pode levar mais 30 dias.
• O arquivo é enviado para revisão com base no PSA. Isso pode demorar de 2 a 30 dias.
• O banco pode então solicitar que todas as partes assinem uma Declaração Jurada do Compromisso.
• O banco emite uma carta de aprovação de venda curta.
• O comprador cancela.

Eu joguei na última linha, porque às vezes eu tive que vender minhas vendas a descoberto de Sacramento 3 ou 4 vezes antes de um comprador ficar com a transação.

Os compradores ficam com raiva e irritados porque o processo de venda curta pode ser tão longo que eles às vezes cancelam sem contar a ninguém e muito menos o agente deles. Algumas vendas curtas obtêm aprovação em 2 a 8 semanas. Outros podem levar de 90 a 120 dias, em média. O comprimento da venda curta geralmente depende do investidor, e não do banco.

Um agente de venda curto superior pode ajudar a acelerar o processo de venda curta, mantendo-se no topo do arquivo e responsabilizando o banco. Confira com o banco pelo menos uma ou duas vezes por semana é imperativo. Reconhecer o comportamento de negociadores incompetentes e solicitar uma substituição também é necessário. Nunca tenha medo de escalar.

Cruze os dedos, o negociador quer que o arquivo seja superado tanto quanto você. Muitas vezes, enviar pacotes completos com antecedência pode ajudar a acelerar o processo também.

Dica: na maior parte do tempo, o agente de listagem terá uma idéia de quando a aprovação virá depois que o arquivo for enviado para revisão final. Nesse ponto, os compradores podem querer iniciar o processo de empréstimo para que eles tenham uma vantagem no caso de o banco permitir que apenas 2 semanas se fechem.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.