O Processo de Aprovação HUD de Venda Curta

No curto processo de venda, os bancos de venda a descoberto lidam com dois tipos diferentes de aprovação HUD. Primeiro, o banco aprova o HUD-1 estimado preliminar. Então, logo antes do encerramento, o banco aprova o HUD final.

O que é um HUD? Por que os bancos querem um HUD?

O HUD-1 é um documento RESPA que descreve de forma uniforme todos os débitos e créditos em uma transação imobiliária. Um HUD é realmente para o benefício do comprador.

Não é para o benefício do banco de venda a descoberto e realmente não é do negócio do banco de venda a descoberto, além das taxas deduzidas do preço de venda. Seja como for, o HUD envolve o banco do comprador, não o banco do vendedor.

Mas isso não impede que um banco de venda curto solicite e solicite mudanças durante seu processo de aprovação. Felizmente, nem todos os bancos necessitam da aprovação do HUD. Por exemplo, muitos empresários júniors não aprovam HUDs. Isso ocorre porque a maioria dos detentores de privilégios júniors cuidam apenas do valor do cheque que lhes é pagável.

O preço de venda, quem paga o que e a quantidade de comissão paga, os segundos detentores de garantia estão bastante negligentes. Não é da mesma maneira ao contrário. O principal detentor do direito de garantia se preocupa muito quanto é pago ao empresário júnior e quem paga. Há algumas circunstâncias em que os segundos credores tentam obter vendedores para cometer fraudes hipotecárias. Isso porque os segundos credores suspeitam que os primeiros credores rejeitarão o HUD se o vendedor lhes pagar grandes quantias de dinheiro, então eles dizem aos vendedores que quebram a lei.

O que os bancos examinam em um HUD para uma venda curta

O número óbvio e mais importante em um HUD é o preço de venda. Às vezes, um banco pode dizer que precisa montar uma certa quantia, e esse valor líquido pode ser mais do que a rede no HUD. Nesses tipos de situações, a melhor forma de arrumar o banco mais dinheiro é pedir ao comprador que eleve o preço de compra.

Os preços de compra que os bancos aprovam raramente são baseados em uma avaliação completa. Com tanto dinheiro em jogo, alguém pensaria que um banco desejaria contratar um avaliador independente para avaliar o valor. No entanto, a maioria dos bancos paga um agente imobiliário aleatório - nem mesmo necessariamente um especialista em bairro - para dar ao banco uma opinião rápida e baixa de valor que eles chamam de BPO. Eles pagam US $ 50 a US $ 100 por uma BPO. Este é um excelente exemplo de ser penny wise e patear tolo, como a minha mãe costumava dizer.

Esta é a razão pela qual muitos agentes de venda curtos vão cobrar uma venda curta da mesma forma que um agente BPO atribuirá valor, porque eles não querem lutar com o banco de venda a descoberto. Não importa se o preço de venda é de valor de mercado enquanto estiver de acordo com o BPO.

O banco examinará as outras taxas cobradas ao vendedor no HUD. Você pode se perguntar quem é o vendedor de uma venda curta, e essa pessoa é o vendedor. O banco simplesmente aprova as taxas que o vendedor pagará. As taxas normais para os custos de fechamento de um vendedor são:

• Comissão aos corretores / agentes imobiliários
• Taxas de título e custódia
• Taxas de transferência
• Taxas de registro, notário, preparação de documentos e fio
• Doc stamps < Impostos sobre a propriedade devastadores
• Prorrateamentos fiscais
• Pagamentos descontados para os titulares de privilégios júnior
• Taxas HOA, se houver
• Crédito do comprador para custos de fechamento
• Tipos de taxas Bancos de venda a descoberto Rejeitar em um HUD

De vez em quando, um banco concorda em pagar por um relatório de pragas ou uma garantia de casa, mas raramente. Os bancos quase nunca pagam reparos em uma venda curta. Também é muito incomum que um banco pague taxas inadimplentes da HOA ou arquivamentos da UCC.

Se o banco não autorizar uma determinada taxa, por exemplo, diga que quer reduzir a taxa de custódia de US $ 1, 500 a US $ 500, o que acontece com o saldo? Alguém tem que pagar essa taxa. Pode ser o vendedor ou pode ser o comprador. Escrow poderia decidir reduzir sua taxa, mas isso é improvável.

Provavelmente o maior problema envolvido em uma venda curta HUD é o fato de que muitos negociadores não sabem como lê-los. Eles não entendem que os créditos do vendedor em um HUD nem sempre são um crédito para o comprador.

As alterações no RESPA exigem que todas as taxas refletidas na estimativa de boa fé do comprador devem mostrar como um crédito para o comprador se forem pagas pelo vendedor. O que os negociadores não percebem é que eles também mostram como um débito, o que retira o crédito ao comprador. Tente explicar isso para um funcionário de US $ 8 horas por hora.