Complexidades de vender duas casas para comprar uma casa

Quando eu trabalho com um casal nos estágios iniciais da venda de duas casas para comprar uma, acho que muitas vezes se juntam inicialmente ao plano de jogo errado, achando que deveria ser tão simples. O plano de jogo geralmente é comprar uma casa, seguido de vender as outras duas casas. Esse plano faz um sentido lógico para a maioria das pessoas. Não é assim que a venda de duas casas para comprar uma casa funciona para a maioria de nós.

Opção 1: Comprar uma casa, Seguindo por vender 2 Casas

O primeiro problema com esse tipo de plano está sendo qualificado para uma hipoteca.

Obviamente, se dois vendedores vendem uma casa com a intenção de comprar uma casa juntos como casal, e o financiamento não está envolvido, é muito mais fácil. Os vendedores com casas e lares livres ou livres com equidade suficiente para gerar dinheiro para comprar uma casa de forma direta têm mais liberdade para seguir essa opção. Mas a realidade é que a maioria das pessoas tira uma hipoteca para comprar uma casa. O que significa que as partes podem precisar se qualificar para a hipoteca em cima de poder pagar um pagamento de hipoteca em outras duas casas.

Depois de adicionar o pagamento da nova hipoteca aos dois pagamentos de hipoteca existentes, esse montante da proporção proporcionalmente ao rendimento pode empurrar ambas as partes fora do intervalo para se qualificar. Os credores usam os índices, que são quantidades percentuais tanto para a frente como para a parte traseira. O índice de front-end é uma porcentagem dos pagamentos da hipoteca para a receita mensal bruta combinada. A relação back-end é a porcentagem dos pagamentos da hipoteca, juntamente com a dívida adicional, como os cartões de crédito, contra a receita mensal bruta combinada.

Se os índices são muito altos, as partes não se qualificarão para possuir as três casas ao mesmo tempo. Aha, você pode dizer, mas as partes podem converter essas casas em aluguéis e usar essas receitas de aluguel para compensar os pagamentos da hipoteca, certo? Embora isso aumentasse a renda, o que reduziria o índice, o credor provavelmente não permitirá que os rendimentos de aluguel sejam utilizados no cálculo.

A maioria dos credores segue diretrizes rígidas quanto ao período de tempo em que a casa deve ter sido alugada para se qualificar para rentabilidade em um cálculo de hipoteca, e um mês ou dois é insuficiente.

O segundo problema com a compra de uma casa seguida pela venda de duas casas é o fato de que, se o pagamento inicial da nova casa vier da venda das outras duas casas, os vendedores provavelmente precisarão escrever uma oferta contingente. Uma oferta contingente dá-lhes uma saída, uma maneira de cancelar a compra, e muitos vendedores não gostam de ofertas contingentes por uma boa razão porque nem sempre são uma coisa certa.

Se o mercado não é propício para ofertas contingentes, isso poderia complicar ainda mais essa estratégia. No mercado de um vendedor, por exemplo, as ofertas contingentes podem ser bastante difíceis de serem aceitas.Se a compra pretendida é uma casa altamente desejável, pode haver várias ofertas, e as ofertas contingentes quase nunca ganham em uma situação de oferta múltipla.

Opção 2: vender casas antes de comprar uma nova casa

Se um casal precisa vender ambas as casas ou apenas uma casa para combinar famílias em uma nova casa depende novamente dos índices de hipoteca. Pode ser possível vender apenas uma casa antes de comprar uma nova casa.

Um credor hipotecário pode recomendar melhor nesta situação.

No entanto, se for necessário vender ambas as casas antes de comprar uma nova casa, então existem três sub-escolhas básicas:

• Vença casas existentes com um contrato contingente que permite aos vendedores um determinado período de tempo para comprar um novo casa e entre em um contrato de compra, ou
• Vender casas existentes com uma opção de devolução depois de fechar para dar aos vendedores tempo para encontrar uma nova casa para comprar e mover.
• Vença ambas as casas, mude para outro lugar e depois caça em busca de uma nova casa, o que envolve mover duas vezes. Esta última opção é a melhor do ponto de vista financeiro, porque um vendedor não teria contingências e ficaria em uma posição mais forte para negociar a compra de uma nova casa. Mas, de maneira realista, a maioria das pessoas não quer se mudar duas vezes. Mover uma vez é muitas vezes bastante difícil.

Se os vendedores optarem por escrever ofertas contingentes, se estiverem vendendo no mercado de um vendedor, será mais fácil ditar termos para um comprador do que se eles estiverem vendendo no mercado de um comprador.

No mercado de um vendedor, os compradores geralmente estão muito mais dispostos a esperar que um vendedor ache uma casa para comprar do que o contrário. É uma maneira segura para os vendedores planejarem para comprar uma nova casa porque não há risco para os vendedores se eles não conseguem encontrar uma nova casa para comprar.

A desvantagem, é claro, é que os vendedores poderiam encontrar a casa dos sonhos e, em seguida, ser incapazes - por uma variedade de razões que poderiam variar de preço a condição para localização - para vender suas casas existentes. Perder a casa dos sonhos pode ser doloroso. Um agente imobiliário experiente que lida com esses tipos de transações deve ser capaz de ajudar e tornar o processo transparente.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é uma corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.