Aceitando uma oferta de compra que pode ser muito alta para avaliar

Nos mercados imobiliários super-quentes que consistem em inventário limitado e muitos compradores vying frequentemente para a mesma casa, os compradores domésticos motivados podem sentir a necessidade de oferecer um preço de compra que seja muito alto para justificar por seus avaliador do credor. Isso pode resultar no que é conhecido como uma baixa avaliação. No entanto, os vendedores não devem deixar a possibilidade de uma baixa avaliação impedir que eles escolham uma oferta que pode ser maior do que a casa avaliará.

Os vendedores têm opções.

Vejamos um exemplo típico do que pode acontecer no mercado de um vendedor quente. Em primeiro lugar, as casas que os compradores costumam combater são as casas que são:

• Na melhor condição
• Com preço certo
• Em um bairro de alta demanda, geralmente localizado em um distrito escolar extremamente desejável.

Se a casa que você quer vender possui todas essas qualidades e está no mercado por um curto período de tempo, é um sinal de que você, como o vendedor sortudo, pode receber mais do que uma oferta. Especialmente se houver uma indicação de alto interesse e muitas exibições em casa, evidenciadas pela multidão de cartões de negócios de agente deixados no balcão da cozinha.

Qual oferta múltipla sobre o preço da lista é o melhor para aceitar?

É comum que os vendedores se excitam muito quando um monte de ofertas de compra chegar, tudo superando o preço da lista. A primeira coisa que um vendedor provavelmente pensará é "O h, meu Deus, nós avaliamos a casa por pouco , o que é lógico, mas não necessariamente verdadeiro.

Geralmente, receber múltiplas ofertas significa que você classifica o preço justo na casa. Ofertas sobre o preço da lista refletem a emoção e a determinação de um comprador a ser escolhido como a oferta vencedora.

Cuidado com as cartas de amor emocional enviadas com a oferta de compra. Existem muitos sites onde os compradores podem baixar e reescrever uma carta projetada para puxar as cordas do coração de um vendedor; Alguns são verdadeiros e outros não.

Isso deixa o preço de venda. Os compradores acreditam se eles oferecem um preço maior do que qualquer outro comprador, então o vendedor vai pegar sua oferta como dinheiro livre caindo do céu e assiná-lo. Mas os vendedores devem considerar as conseqüências do que poderia acontecer se a casa não avaliar por esse valor. Se a casa não for avaliada pelo preço de compra, significa que o credor não concordará em dar um alto saldo de empréstimo a valor. Claro, se a oferta é em dinheiro, tipicamente não há avaliação.

A melhor oferta a aceitar é a oferta que provavelmente fechará o depósito. Pode não ser a oferta com o maior preço de venda.

Exemplo de 3 ofertas ao preço da lista que não podem ser avaliadas

Digamos, por exemplo, que o vendedor de uma bela casa em um bairro altamente desejável em Elk Grove, Califórnia, decide listar sua casa a um preço de $ 350, 000.Talvez as vendas comparáveis ​​dentro de um raio de 1/2 milhas sugerem um preço de venda superior de US $ 349.000, tornando o preço da sua casa muito agressivo. No entanto, devido ao baixo estoque e alta demanda, o vendedor recebe 3 ofertas. Eles são:

• Oferta nº 1 de Jane Eyre : $ 360, 000 de um comprador com um adiantamento de 3. 5% e um empréstimo FHA. Este comprador tem um encerramento em seu registro nos últimos 5 anos. Jane não vai superar a lacuna entre empréstimo e avaliação, mas concordará em pagar US $ 1 000, mais do que qualquer outro comprador.
• Oferta # 2 da Arlo Guthrie : $ 357 000 com 10% de queda e um empréstimo convencional. A Arlo oferece para pagar qualquer diferença entre o valor avaliado e o preço de venda, até um máximo de US $ 5 000.
• Oferta nº 3 de Joe Dimaggio : $ 359 000 com 3 5% de baixa e um empréstimo da FHA. Este comprador apresentou outra oferta ao agente de listagem em outro imóvel com termos semelhantes e simplesmente espera o melhor. Isso realmente aconteceu, se você pode acreditar.

Como vendedor, você pode estar tentado a tirar a oferta da Jane Eyre. Afinal, quem conhece os avaliadores? Uma avaliação é apenas a opinião de uma pessoa sobre o valor, e pode diferir do avaliador para o avaliador. O mercado muda e muda constantemente. Novas vendas comparáveis ​​poderiam aparecer, ou um avaliador poderia dar mais em relação a atualizações do que outro avaliador. Há uma grande flexibilidade às vezes entre os valores avaliados.

Ou, você pode querer considerar o pior cenário possível. O pior cenário seria que a casa poderia avaliar em US $ 350.000. Nesse caso, Jane Eyre cancelaria seu contrato. Para não mencionar, ofertas como "Eu pagarei $ 1 000 mais do que o próximo comprador" podem ser consideradas não ser ofertas legalmente aceitáveis, pois não há preço de venda real oferecido. É ambíguo. Além disso, é possível que o credor de Jane possa não qualificá-la para comprar qualquer casa devido ao seu encerramento, pois esta é a opção de um subscritor.

A oferta de compra de Joe Dimaggio parece sem sentido quando Joe está pronto para comprar a próxima casa e não parece estar comprometido com essa compra específica. Para não mencionar, o preço de venda de Joe é muito menor do que os outros, e seu empréstimo é o mesmo que o de Jane. Joe já mostrou que não está seguindo o protocolo e é considerado não ético, senão contra a lei, para escrever uma oferta para mais de uma casa quando o comprador não pode comprar as duas casas. Além disso, que tipo de agente do comprador envia duas ofertas diferentes para duas casas diferentes para o mesmo agente de listagem? Problemas escritos por toda parte.

A única oferta neste cenário que faz bom senso para o vendedor escolher é a oferta da Arlo. É limpo, o comprador está disposto a colocar seu dinheiro onde a caneta assina. Se a casa apenas avaliar em US $ 350, 000, o vendedor receberá US $ 5 000 adicionais do comprador.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia