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Os compradores e vendedores de imóveis são muitas vezes confundidos sobre o papel dos agentes imobiliários, que os agentes representam e os relacionamentos das agências imobiliárias. Muitos estados exigem que os agentes ofereçam aos compradores e vendedores um formulário de divulgação da agência para assinar.
Esta forma que usamos na Califórnia, por exemplo, não é um acordo; é uma divulgação. Ele divulga as várias naturezas de possíveis relações de agência, e é importante que todas as partes leiam melhor estar preparado para selecionar o tipo de relacionamento de agência desejado.
Agência única
Os agentes de compra que representam compradores estão trabalhando em uma única capacidade de agência como agente do comprador. Os agentes do vendedor que representam vendedores estão trabalhando em uma única capacidade de agência como agente de listagem.
Os agentes que representam clientes sob uma única agência devem uma responsabilidade fiduciária ao cliente. Eles não podem compartilhar informações confidenciais com a outra parte ou com o agente da outra parte. Os agentes de agência única devem usar cuidados e diligências para executar tarefas, divulgar todos os fatos materiais e ser honestos.
Os agentes do comprador e o comprador geralmente assinam um contrato de intermediário do comprador, que estabelece os deveres e obrigações do agente. Em alguns estados, se os compradores não assinam um contrato de intermediário do comprador com o agente, esse agente não representa o comprador, mas se torna um subagente do vendedor. Os subagentes devem os mesmos deveres para o vendedor que o agente de listagem.
Os agentes do vendedor e o vendedor assinam um contrato de listagem, que também estabelece os deveres e obrigações do agente.
Os agentes de listagem e os agentes do comprador devem a fidelidade, confidencialidade e responsabilidade dos clientes.
Muitos agentes trabalham como agente do comprador com compradores e como agente de vendedor com vendedores. No entanto, alguns agentes trabalham exclusivamente como agentes de compradores exclusivos e nunca, nunca tenham uma listagem. Outros agentes trabalham exclusivamente com vendedores e nunca mostram imóveis.
Lidar com agentes especializados sobre agentes gerais pode fornecer aos clientes um ponto de vista mais focado e cultivado.
Agência dupla com dois agentes
Como todos os agentes imobiliários estão licenciados sob um corretor imobiliário, é possível trabalhar com um agente licenciado pelo mesmo corretor que o agente de listagem. Esta situação cria uma agência dupla. Os agentes podem trabalhar em escritórios separados e ser estranhos um para o outro, mas como eles são licenciados pelo corretor, eles ainda estão operando sob agência dupla quando um agente representa o comprador e o outro representa o vendedor.
Começando, um agente pode ter criado uma única relação de agência com o comprador, mas quando o comprador escolhe uma casa listada pelo corretor desse agente, o relacionamento do agente com o comprador muda.Nem todos os agentes individuais observam a distinção. No mundo real, a maioria desses agentes duais fala a dupla agência, mas continua caminhando pela representação de uma única agência.
A agência dupla deve ser acordada por escrito entre as partes. As leis variam de estado para estado. Na Califórnia, por exemplo, os acordos de corretores de compradores exclusivos contêm verbiage que permite uma agência dupla, então a maioria dos compradores não percebem que o corretor do comprador poderia estar sujeito a uma agência dupla.
Apenas os agentes de compradores exclusivos e os agentes de listagem cuja prática se concentra unicamente em listagens nunca são agentes duplos.
Agência dupla com o mesmo agente
Um agente de listagem para uma propriedade que também representa o comprador é um agente duplo. Os agentes duplos não podem operar em uma relação fiduciária com qualquer das partes e devem tratar igualmente os vendedores e os compradores. Eles não podem compartilhar informações confidenciais, mas não podem fornecer conselhos confidenciais.
Um agente duplo na Califórnia foi processado pelo vendedor porque ela disse ao comprador que pedisse um subsídio de tapete do vendedor. É muito difícil obter o preço mais alto e melhor para o vendedor quando o agente também representa o comprador. O agente dupla não pode aconselhar sobre o preço da casa nem termos nem negociar em nome de ninguém.
Alguns compradores dizem que preferem trabalhar unicamente com agentes de listagem porque sabem que o agente está recebendo ambos os fins da comissão, que é a comissão de listagem e a comissão de agente do comprador.
Eles acham que o agente de listagem é "motivado" quando um comprador faz uma oferta de compra para aceitar essa oferta. Embora eu fosse negligente se eu não dissesse que alguns agentes funcionassem dessa maneira, o fato é que a maioria não faz. Se um comprador se aproximasse de mim com esse tipo de pensamento, como se eu fizesse qualquer coisa por uma comissão, eu acharia a implicação insultante.
Eles também podem pedir ao agente dual para negociar ainda a comissão imobiliária para aumentar o lucro do vendedor em uma oferta de bola baixa.
Agentes de transações
Para evitar a dupla agência, alguns agentes funcionarão como agentes de transações. Os agentes de transação não representam nenhuma das partes e não protegem o interesse do vendedor nem o comprador. Eles simplesmente facilitam a transação.
Um agente de transações ajuda a cumprir as obrigações do contrato de compra e fornece a documentação necessária para cada lado. Isso alivia uma parte da responsabilidade incorrida quando os agentes assumem a dupla agência e remove o agente da lealdade.
No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
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O que é Dual Agency? - Glossário Definição
Agência dupla significa que o corretor de imóveis pode representar o comprador e o vendedor em uma transação. A agência dupla pode ou não ser legal em seu estado.
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