Home Comprando Dicas de Contingência de Empréstimo

Quando comprei minha primeira casa que exigia financiamento institucional, assegurava-me de que o contrato de compra continha uma contingência de empréstimo. Ter uma contingência de empréstimo no contrato significava que se alguma coisa acontecesse de errado com a compra da minha nova casa e, por algum motivo, qualquer motivo estranho que o credor não poderia fazer um empréstimo para mim, então eu seria liberado da minha obrigação de comprar a casa.

Até esse ponto, todas as casas que eu já comprai foram compradas através do financiamento do proprietário.

Não houve contingência de empréstimo em uma hipoteca ou contrato de terra vendido pelo vendedor. Uma vez que eu assinei o contrato de compra, eu era muito obrigado a passar pela venda da casa, com exceção de uma contingência de inspeção. Também não houve contingência de avaliação com o financiamento do proprietário.

Em tempos de baixas taxas de juros, o financiamento do proprietário cai fora de favor e poucas pessoas, exceto o crédito desafiado, tentam usar o financiamento do proprietário para comprar uma casa. Outra exceção pode ser se a própria casa não se qualificar para financiamento, então um vendedor pode considerar o financiamento do proprietário. Mas a maioria dos vendedores em mercados imobiliários normais prefere que um comprador pague em dinheiro ou obtenha um empréstimo para comprar uma casa.

Contratos de compra com contingência de empréstimo

Os tipos de contratos de compra utilizados nos Estados Unidos variam de um estado para outro, mas a maioria deles permitirá um período de contingência de empréstimo. Além da contingência do empréstimo, o contrato de compra residencial, como os usados ​​na Califórnia, por exemplo, também pode conter uma contingência de avaliação, que é separada da contingência do empréstimo.

Os contratos de compra geralmente fornecem um certo número de dias por incumprimento do contrato para receber a garantia de que o empréstimo é aprovado e o comprador terá permissão para usar o financiamento. Esse período de tempo pode variar de 7 a 30 dias, com muitos períodos empurrados para a marca de 3 a 4 semanas. É por isso que é primordial para um comprador de casa entregar todos os documentos de empréstimo que um oficial de empréstimo solicita o mais rápido possível.

Qualquer atraso na apresentação dos documentos financeiros necessários pode causar atraso na aprovação final do empréstimo.

Quando a Contingência do Empréstimo expira

Em alguns estados, uma vez que o período de contingência do empréstimo expirou, o comprador está fora de prazo. Se o empréstimo do comprador não for aprovado durante esse período, isso é muito ruim. O comprador pode solicitar uma extensão, mas os vendedores nem sempre são necessários para permitir. DICA: Não cometa o erro de pensar que você tem todo o tempo no mundo para dar ao seu emprestador cópias de suas declarações fiscais e fornecer todas as informações bancárias, porque o relógio geralmente está marcando.

Em outros estados, como a Califórnia, onde os contratos de compra tendem a favorecer o comprador, se o comprador não remover a contingência do empréstimo no último dia, o vendedor pode tomar medidas para cancelar o contrato depois de emitir um Aviso para Execução.Se o vendedor não tomar quaisquer medidas legais para impor o período de contingência, ele permanece. Não é uma boa idéia esperar que o vendedor na Califórnia renuncie à contingência do empréstimo porque a maioria dos vendedores são representados pela lista de agentes que os lembrará dos direitos previstos no contrato.

Muitas vezes eu tenho muita resistência dos agentes do comprador quando, como agente de listagem, solicito uma liberação da contingência do empréstimo do comprador.

Eles pedem mais tempo ou, em alguns casos, eles explodem completamente porque, por qualquer motivo, talvez eles não sintam vontade de empurrar seus compradores para aderir ao contrato. Se os compradores precisam de mais tempo, no entanto, não podemos dar o nosso OK verbal porque os contratos da Califórnia permitem que um comprador envie apenas um pedido escrito formal por mais tempo. Todos os contratos e acordos devem ser feitos por escrito para a proteção de todos.

O que acontece se a subscrição nega o empréstimo?

A questão que costuma surgir é o que pode acontecer com um comprador que não está aprovado para um empréstimo, mas que liberou a contingência do empréstimo ou, por qualquer motivo, perdeu a proteção de contingência do empréstimo no contrato de compra. Um vendedor pode processar o comprador? O comprador perderá seu depósito de dinheiro sério? O que está em risco?

O fator de risco e as conseqüências variam de estado para estado.

Muito pode dar errado na subscrição. Compradores domésticos que pensam que são aprovados para um empréstimo porque o credor lhes deu uma carta de pré-aprovação com base em um pedido de empréstimo, depois descobrirá que a subscrição não aprova o empréstimo. Realmente não há coisas como empréstimos hipotecários hipotecários. Existem muitas razões para a subscrição para rejeitar um empréstimo. Aqueles compradores de casa que têm uma contingência de empréstimo tipicamente podem cancelar o contrato e receber o reembolso do depósito de dinheiro sério.

Se os compradores de casas não puderem obter um empréstimo devido à contingência de avaliação, porque a avaliação veio em baixa e o vendedor não reduzirá o preço de compra, isso normalmente também é motivo para cancelar. Mas para ser completamente protegido nessas circunstâncias, você precisa ter uma contingência de empréstimo e uma contingência de avaliação no local. Certifique-se de falar com seu agente imobiliário antes de assinar um contrato de compra para obter uma compreensão firme de como uma contingência de empréstimo funciona em seu estado.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia