Como usar uma contingência de empréstimo ao comprar uma casa

Era uma vez uma prática bastante comum para um comprador de casa fazer uma oferta sujeita à capacidade de obter uma hipoteca, que era conhecida então, como é agora como uma contingência de empréstimo. A mudança de horários e os mercados imobiliários geralmente determinam o tipo de verba e contingências contratuais aceitáveis. A contingência de empréstimos hoje é muitas vezes um pouco complicada.

O motivo dos desafios envolve o tipo de contingências de empréstimos mais prevalentes.

Em imóveis da Califórnia, por exemplo, como muitos outros lugares do país, um comprador de casa pode considerar vários tipos de contingências de empréstimos e incorporar uma ou mais dessas contingências na oferta de compra.

Apenas os compradores de casas que estão obtendo financiamento tendem a fazer o contrato de compra depender da obtenção de um empréstimo. Os compradores de dinheiro não solicitam uma contingência de empréstimo porque não há empréstimo. O contrato pode depender do comprador obtendo:

• empréstimo FHA, que tem seu próprio conjunto de requisitos, ou
• um empréstimo VA, que é garantido pela Administração do Veterano, ou
• um empréstimo convencional, que normalmente é vendido no mercado secundário ou
• de uma cooperativa de crédito onde o mutuário é um membro, ou
• financiamento privado, que às vezes é chamado de empréstimo de dinheiro duro

Dependendo do tipo de empréstimo, o credor pode exigir certas condições de propriedade ou reparos para fazer o empréstimo. Se os vendedores e os compradores não puderem concordar com as condições de reparação ou credor, o comprador não receberá o empréstimo e a transação poderá desmoronar.

Geralmente, o comprador tem um certo período de tempo no contrato de compra para obter o financiamento. Em alguns casos, o contrato pode dar ao comprador uma escolha, escolher entre um certo número de dias antes da contingência do empréstimo precisar ser removido ou satisfeito, ou manter a contingência do empréstimo, se todas as partes concordarem, até o encerramento.

É onde o problema começa. A maioria dos vendedores espera que um comprador precise obter financiamento. Os vendedores geralmente são razoáveis ​​e permitirão um certo período de tempo para que o comprador obtenha o financiamento e remova a contingência do empréstimo, mas nem todos os vendedores vão querer esperar até o dia do encerramento para descobrir se o comprador é realmente capaz para fechar escrow. Não é inteiramente justo para um vendedor de um comprador pedir um período de fechamento de 30 dias sem um compromisso firme de fechar. Por outro lado, remover uma contingência de empréstimo antes do fechamento pode fazer um comprador muito nervoso.

Um comprador pode se perguntar o que aconteceria se o credor, por algum motivo imprevisto ou estranho, decidiu rejeitar o empréstimo. Se o comprador tivesse removido a contingência do empréstimo, o comprador poderia estar à mercê do vendedor e o depósito de dinheiro sincero do comprador poderia estar em risco.Poucos compradores estão dispostos a apostar em perder o depósito.

Claro, os compradores obtêm e apresentam uma carta de pré-aprovação antes de fazer uma oferta. É a carta de pré-aprovação que o vendedor invoca como prova da solvabilidade do comprador e capacidade de se qualificar para um empréstimo. Mas depois que o arquivo é empacotado para subscrição, outros problemas podem aparecer.

Julgamentos desconhecidos podem aparecer nos registros públicos, um comprador pode ter uma chance no relatório de crédito que escorregou através das rachaduras, um ex com uma venda curta anterior pode colocar um amortecedor na qualificação, um comprador poderia perder seu emprego, um comprador pode ser empregado apenas no período requerido de 2 anos ou receber salários não rejeitados nos talões de folha de pagamento. Há um bazillion de coisas que podem dar errado. Não vamos esquecer que o segundo tipo de contingência de empréstimo é a avaliação. A contingência de avaliação é muitas vezes separada da contingência do empréstimo. A contingência de avaliação significa que a casa deve avaliar ao preço de compra. Se a avaliação for inferior ao preço de compra, o comprador poderá cancelar, desde que o comprador tenha uma contingência de avaliação no contrato de compra. Se o vendedor concordar em baixar o preço para atender a avaliação, o comprador deverá então remover a contingência de avaliação.

Mas o que acontece se ao fechar o subscritor decide na hora 11 para pedir uma segunda avaliação e essa segunda opinião de valor se revela uma baixa avaliação? Se o comprador tiver liberado a contingência de avaliação, não há contingência de avaliação. No entanto, se a contingência do empréstimo ainda não tiver sido divulgada, o contrato de compra ainda pode depender da capacidade do comprador de obter o empréstimo.

Estas são preocupações a serem abordadas com o seu agente imobiliário antes de fazer uma oferta para comprar uma casa. Alguns compradores estão confortáveis ​​removendo uma contingência de empréstimo quando um credor assegura ao comprador que o arquivo está pronto para financiamento. No entanto, se o credor tiver dúvidas, talvez não seja uma boa idéia remover a contingência do empréstimo. As contingências de empréstimos também falam com um vendedor. A desvantagem é quando sua oferta está entre as ofertas múltiplas e os outros compradores estão dispostos a remover uma contingência de empréstimo ou encurtar o período, e você insiste em manter a contingência do empréstimo intacta até o fechamento, sua oferta pode não ser aceita. O vendedor pode pensar que você tem um problema que pode causar dificuldades no fechamento.

Em situações difíceis como essas, alguns compradores de casa pedem ao credor que aprova o arquivo através da subscrição antes de fazer uma oferta para comprar uma casa. A aprovação da subscrição remove o medo da incerteza e fortalece a oferta.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é uma corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.