Por quanto tempo um fechamento de casa leva?

Se você não for cuidadoso, o processo de fechamento da casa pode demorar mais do que você pensa, e possivelmente arraste mais do que esperava, o que é normal, mas há maneiras de evitar problemas. Por exemplo, logo após a aceitação de uma oferta de compra, a próxima pergunta que os compradores de casas querem saber é quanto tempo demorará para fechar a casa. A menos que os compradores paguem todo o dinheiro pela casa, é o credor do comprador que determinará o tempo necessário para processar o empréstimo e fechar.

O que significa que o credor desempenha um papel importante que não pode ser negligenciado.

Um comprador e vendedor podem concordar com uma data de encerramento anterior no contrato de compra, mas se o credor não pode executar durante essa janela de tempo, realmente não importa qual data é selecionada, porque não vai fechar em a data especificada pelo comprador e pelo vendedor. Ele irá fechar quando o credor estiver pronto para fechar. Além disso, nem todos os credores testemunham a conveniência.

Processo de fechamento do compromisso

Dependendo de onde você mora, qualquer número de entidades pode lidar com o processo de fechamento. Vamos discutir alguns. O agente de fechamento poderia ser um oficial de custódia, mais perto, a empresa do título ou um advogado de imóveis.

Os processos de fechamento podem variar amplamente, mesmo no mesmo estado. Na Califórnia, por exemplo, o processo de custódia é diferente no norte da Califórnia versus o sul da Califórnia. A principal diferença entre os dois são as instruções de depósito são desenhadas e assinadas no front end (logo após a aceitação da oferta) no Cal do sul e na parte de trás (antes do fechamento) no norte de Cal.

Antes de qualquer bloqueio pode fechar, no entanto, todos os termos do contrato de compra devem ser atendidos; então o vendedor deposita a escritura e o comprador deposita os fundos. Aqui estão exemplos de tipos de condições exigidas na Califórnia. O processo de encerramento do estado pode variar.

• Contrato de compra e adendos totalmente executados.
• Depósito de depósito de dinheiro sério.
• Inspeção ou renúncia domiciliar.
• Cumprimento de obrigações do vendedor, tais como apresentação de relatório de inspeção de pragas e / ou conclusão, certificação de telhado, garantia de casa, política de título preliminar, recibo de demanda de beneficiário, reparos, se houver, de acordo com o Pedido de Reparos.
• Conclusão das inspeções de compradores, incluindo a liberação de contingências, se exigido.
• inspeção ou renúncia final do comprador.
• Avaliação de propriedade por avaliador do credor.
• A aprovação do empréstimo e a satisfação das condições do empréstimo pelo comprador, como o depósito de provas de uma apólice de seguro de proprietário.
• As instruções de depósito garantidas do Vendedor e do Comprador.
• Título assinalado e notarial de vendedor que transmite o título.
• Ato assinado e notarial de crédito do comprador e nota promissória executada.
• assinaturas do comprador em todos os documentos de empréstimo.
• Depósito dos fundos do comprador do credor.
• Depósito do saldo do adiantamento do comprador e dos custos de fechamento do comprador.

Quanto tempo leva um fechamento de casa?

Os compradores que receberam pré-aprovação do empréstimo versus pré-qualificação do empréstimo estão frequentemente em condições de fechar mais cedo. O processo de pré-aprovação envolve a verificação de determinados itens antecipadamente, antes de assinar o contrato de compra, movendo o mutuário alguns passos mais perto do fechamento.

Se um credor verificou o emprego do mutuário, contas bancárias e relatório de crédito, o fechamento pode ocorrer tão rápido quanto os subscritores podem processar a papelada e rever a avaliação, geralmente dentro de uma semana ou duas. No entanto, se um documento estiver faltando no arquivo, como um relatório de título preliminar ou uma condição de venda do vendedor, o fechamento pode ser adiado.

A maioria dos empréstimos hipotecários federais pode fechar dentro de 30 dias. Os programas especiais de compradores de casa pela primeira vez, em particular os que envolvem ajuda com o pagamento inicial do comprador, podem levar de 35 a 45 dias para fechar. Esses empréstimos especiais geralmente requerem aprovação de dois processos de subscrição.

Por outro lado, o cumprimento das diretrizes da TRID às vezes pode retardar o processo porque as entidades que trabalham em conjunto não possuem relações pré-existentes.

Início atrasos de fechamento

Os maiores problemas geralmente ocorrem após o arquivo ser submetido ao subscritor. Os agentes de empréstimos geralmente estão familiarizados com as diretrizes de subscrição; no entanto, nem sempre podem prever a resposta de um subscritor. Cada subscritor é único.

Pouco é pior para os compradores do que sentar-se em cima de caixas contendo todos os valiosos que possuem, esperando por motores e não sabendo se seu empréstimo será aprovado por um subscritor. Os últimos dias de encerramento podem ser muito suspense.

Os credores institucionais parecem causar mais atrasos do que os corretores de hipotecas. Não tenho certeza se é porque os grandes bancos seguem seus próprios procedimentos ou que seus empregados socam um relógio e realmente não se importam com o arquivo, como contrapartes comissionadas, mas a maioria dos atrasos em minhas dívidas são de grandes bancos.

Aqui estão os problemas comuns que podem atrasar ou evitar o fechamento, muitos dos quais me dói dizer que deveria ter sido abordado antes da submissão a um subscritor, mas às vezes a bola caiu:

• Baixa avaliação ou o subscritor ordena uma avaliação de avaliação que não coincida com a primeira avaliação.
• Dívida adicional encontrada no relatório de crédito atualizado do comprador.
• Erros observados no relatório de crédito do comprador.
• Novos ônus ou julgamentos arquivados contra o comprador ou vendedor após a atualização do título.
• Nuvens no título.
• Alteração do estado civil para comprador ou vendedor.
• Exigências bancárias ou documentos financeiros atualizados exigidos.
• Falta informação de seguro.
• Empréstimo vencido ou compromisso do programa.
• Alterações substanciais às taxas na estimativa do empréstimo.

Se o contrato de compra não contiver uma provisão que feche o fechamento após a aprovação do empréstimo, o depósito de dinheiro sincero do comprador poderia estar em risco se o empréstimo não for aprovado e a transação não fechar.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.