Por que os bancos exigem cartas de pré-aprovação? - Vendas curtas

Pergunta: Como REO e bancos de venda a descoberto exigem uma carta de pré-aprovação dos mutuários?

Um leitor pergunta: "Como compradores de casa responsáveis ​​e sérios, minha esposa e eu recebemos pré-aprovação através de Wells Fargo para comprar uma casa. Encontramos uma casa que gostamos, mas é uma venda curta. Nosso agente diz que devemos Obter pré-aprovado através do banco de venda curta para ser elegível para comprar esta casa. Isso é louco. Por que queremos divulgar nossas informações pessoais a um banco com o qual não temos relacionamento e não queremos um empréstimo? Por que queremos tem outro inquérito sobre o nosso relatório de crédito que poderia causar um mergulho no nosso índice FICO? Como esses REO e bancos de venda a descoberto se afastam com a exigência de uma carta de pré-aprovação dos mutuários? Precisamos ser pré-aprovados por eles? "

Resposta: Posso entender sua relutância em obter uma pré-aprovação por um banco desconhecido quando você já possui pré-aprovação do empréstimo. Não faz sentido para você. Mas é porque você não está do outro lado da transação. Muitos compradores cujos credores dizem que são pré-aprovados não são realmente pré-aprovados.

Você pode se perguntar como isso pode acontecer? Como um banco pode emitir uma carta de pré-aprovação que é uma grande mentira? Muito facilmente. Eles excluem certas informações na própria carta e fazem essas contingências de exceção. Além disso, nem todas as letras de pré-aprovação são uma pré-aprovação real. Existe uma diferença entre uma carta de pré-qualificação, conhecida como pré-requisição, e uma carta de pré-aprovação.

As Diferenças entre uma Prequal e uma Carta de Pré-Aprovação

Um pré-requisito, que normalmente é o tipo de cartas de pré-aprovação que um corretor de hipoteca pode emitir, indique os seguintes tipos de documentação:

Carta de pré-qualificação:

• O mutuário solicitou um empréstimo .
• O relatório de crédito foi verificado.
• Com base nas informações fornecidas, o mutuário é qualificado para comprar uma casa a um preço máximo predeterminado.

Carta de pré-aprovação:

• O mutuário completou um pedido de empréstimo.
• As pontuações de crédito são puxadas e suficientes.
• O emprego foi verificado.
• Os mutuários apresentaram documentação de suporte, como declarações fiscais e extratos bancários.
• O mutuário é pré-aprovado para comprar uma casa a um preço máximo predeterminado, pendente de uma política de avaliação e título.

Você pode ver que uma verdadeira carta de pré-aprovação carrega muito mais peso. Mas também está sujeito à subscrição final e não é uma garantia. É subjetivo e depende de mais documentação e escrutínio.

Por que um banco de venda curta pediria uma pré-aprovação

O banco de venda a descoberto, antes de aprovar uma venda curta, tem um longo processo para passar.O banco contratará um agente de BPO para avaliar o valor da propriedade. Ele irá atribuir o negociador. Pode levar semanas ou meses para chegar a uma decisão sobre a venda curta.

Aqui estão alguns fatos sobre vendas curtas a considerar:

• A venda curta é um privilégio - não é um direito de qualquer das partes.
• O banco geralmente tem pouco incentivo para aprovar a venda curta.

Não só o vendedor como a propriedade geralmente precisam se qualificar para venda a descoberto, o mutuário precisa ser qualificado para comprar a casa. O banco que está processando o pedido de venda curta quer uma prova definitiva de que o comprador é capaz e qualificado para fechar.

A verdade é depois de trabalhar em uma venda curta por semanas, talvez meses, é uma grande decepção e perda de tempo se o banco descobre no final que os compradores não podem fechar.

Quando chegar ao fio e na subscrição, às vezes o empréstimo de um comprador explodirá. Algumas das coisas que fazem com que o comprador seja rejeitado podem ter sido corrigidas ou manchadas no início, mas não foram.

Isso ocorre porque não há regulamentação suficiente sobre a emissão de cartas de pré-aprovação, e nem todos os credores usam procedimentos padrão. Por exemplo, um índice FICO de 720 geralmente é exigido como mínimo para um empréstimo convencional. Mas os principais credores que fazem empréstimos convencionais geralmente preferem um maior FICO mínimo de 740 para conceder uma taxa de juros atrativa para o mutuário.

Se um mutuário acredita que o credor oferecerá sua melhor taxa para um FICO de 720, existe um potencial de conflito que pode causar a transação cancelar ou o mutuário ser rejeitado. O banco de vendas curtas simplesmente quer verificar a informação por si mesmo e fazer sua própria determinação quanto ao fato de o comprador estar totalmente qualificado.

É contra os regulamentos RESPA para um banco exigir que um mutuário obtenha um empréstimo desse banco. No entanto, é perfeitamente aceitável que um banco solicite uma carta de pré-aprovação do seu próprio banco antes de aprovar o mutuário para a venda a descoberto ou permitir que o mutuário compre sua própria casa de propriedade bancária.

Às vezes, um banco permitirá que um mutuário envie um DU (subscrição de desktop) em lugar de uma carta de pré-aprovação. Vale a pena perguntar.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}