Comprando uma casa - quanto flexível é esse preço de venda curto?

Pergunta: Um leitor diz: "Meu marido e eu queremos comprar nossa primeira casa, mas estamos tendo dificuldade. Parece que quase todas as casas nos interessamos é uma venda curta. Ouvi coisas horríveis sobre vendas curtas, como eles te enganam para fazer uma oferta e então eles voltam e pedem muito mais dinheiro. Há uma casa em particular que gostaríamos de fazer uma Oferecemos, mas estamos assustados. Não sabemos o quanto oferecer. O quão flexível é esse preço de venda curto? Qualquer ajuda será muito apreciada. Obrigado. "

Resposta: Em uma venda a descoberto, o preço da lista na maioria das vezes significa "sentindo-agachamento". Como pode ser assim, você pode se perguntar. Como um agente e seu vendedor podem colocar um preço em uma venda curta que não é real? É feito todos os dias nas cidades em toda a América.

Em todas essas cidades são compradores exatamente como você faz a mesma pergunta: quão flexível é esse preço de venda curto? Ou, eles perguntam: quão baixo o vendedor vai? Porque é o que os compradores como você querem saber. O que eles podem comprar aquela venda curta? Qual o preço que eles têm para oferecer? Se eles oferecem preço de lista, o banco tem que aceitar esse preço, certo? A resposta é não. O banco não.

Que crock. Como pode ser? Como um vendedor e seu agente podem enganar um grupo inteiro de compradores como este, você pode pensar. É como as vendas curtas são preços. Alguns preços são corretos e alguns preços de venda curtos não são.

O preço de venda curto pré-aprovado

Primeiro, perceba que uma venda curta é um privilégio.

Não é um direito. Os bancos não precisam aprovar vendas curtas. Não há lei que diga que um banco deve conceder uma venda curta para o vendedor de uma casa subaquática. Os bancos fazem vendas curtas com base em 5 princípios:

• O vendedor está debaixo d'água
• O vendedor tem uma dificuldade ou está em perigo iminente de encerramento
• O comprador está qualificado para comprar a casa
• É mais rentável para venda a descoberto do que forecular
• O preço é adequado ou com valor de mercado

É o último ponto em que os bancos se preocupam quando decidem pré-aprovar uma venda curta. Eles querem controlar o preço. Estar no controle do preço significa que eles não perderão tempo trabalhando em uma venda curta que tem preço muito baixo. Mas também significa que eles não podem obter qualquer oferta porque eles escolheram o preço errado.

Por essa razão, não gosto das vendas curtas pré-aprovadas. Teria mais sentido que os bancos deixassem o mercado determinar o preço de venda, mas nem todos jogam justos e nem todas as vendas baixas são tarifadas de acordo com o mercado.

Além disso, o comprador precisa perceber que apenas porque o banco pré-aprovou um preço de venda, não significa necessariamente que um comprador deve oferecer esse preço.Um comprador pode oferecer menos, mas o banco pode não aceitá-lo. No entanto, se o comprador oferecer o preço pré-aprovado, a venda curta será aprovada, desde que o comprador se qualifique.

Como o Banco escolhe um preço de venda curto?

Eu andei por aí com os bancos com preço mais do que qualquer outro aspecto em uma venda curta. Por exemplo, eu listei uma casa de venda curta para, digamos, US $ 599 000 e recebeu uma oferta por US $ 599 000.

O banco decidiu que queria US $ 635 000. Os compradores concordaram em aumentar o preço para US $ 635 000. Então , o credor do comprador avaliou-o em US $ 599 000. O banco concordou em vender em US $ 599 000.

A maioria dos bancos conta com uma BPO. Eles contratam um agente que está no negócio de fazer mini-avaliações rápidas a um preço barato. Esse agente procura casas dentro de um raio da propriedade do assunto. As casas são imagens, idade e condição quadrada semelhantes.

Este sistema funciona bem, desde que haja vendas comparáveis ​​nos últimos 3 meses e enquanto o bairro for o mesmo. Mas, muitas vezes, um agente de BPO pode precisar ajustar o valor, deduzindo ou adicionando ao preço de venda para casas não comparáveis. Nem todo agente sabe como fazer isso. Ou, o agente pode atravessar linhas de fronteira do bairro e não perceber que um bairro diferente controla um preço diferente.

BPOs, como uma avaliação, são uma combinação de arte e ciência, não uma ciência. Antes de comprar uma venda curta ou fazer uma oferta em uma venda curta, você deve pedir ao seu agente para executar as vendas comparáveis, assim como um agente BPO faria isso. Então, você terá uma boa idéia de se o banco aceita sua oferta. Se o vendedor acreditar que o banco aceitará sua oferta, o vendedor aceitará sua oferta. Esse é o segredo.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}