Calculadora de hipoteca: Rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR)

Os credores comerciais são bastante cuidadosos na sua subscrição. Uma vez que as histórias pessoais de crédito dos compradores raramente são importantes nos empréstimos comerciais, eles usam outros critérios para tomar decisões de empréstimo. Propriedade comercial é comprada para gerar renda, então um dos critérios que é popular é olhar para a renda para ver se é suficiente para pagar adequadamente a hipoteca e deixar um lucro para os mutuários.

Quando um credor olha para um apartamento ou propriedade multifamiliar, seja concedida uma hipoteca e quanto possível, pode ser determinada usando o DSCR ou o Rácio de cobertura do serviço da dívida. É um cálculo simples, mas muito importante. O credor não está realmente preocupado com os resultados de crédito individuais ou histórias dos proprietários. O propósito do investimento é ROI, retorno do investimento e fluxo de caixa, de modo que o fluxo de caixa é a principal consideração.

Na verdade, os investidores devem valorizar o cuidado dos credores para garantir que os cálculos do fluxo de caixa sejam corretos para um projeto de apartamento. Eles vão querer ver financeiros que mostram receitas e despesas. Eles determinarão então se esses números parecem continuar no futuro, ou talvez melhorar ou piorar. Quando os números mostram que o fluxo de caixa irá cobrir adequadamente o serviço da dívida, ele valida a seleção de investimentos e habilidades de avaliação do (s) investidor (es).

Embora existam muitos lugares para ver como calcular o DSCR com um montante de projeto e hipoteca já existente, é mais provável que um comprador deseje saber o quanto eles podem emprestar em um projeto que eles está considerando comprar. Os investidores fazem seus próprios cálculos e olham para o credor escolhido para validar os números que surgiram.

Tanto os investidores como os credores têm um objetivo comum a este respeito. O projeto vai ser lucrativo o suficiente para atender a dívida com lucro adequado sobrando?

Examinaremos isso de duas direções, obtendo o DSCR atual e avaliando uma propriedade com um DSCR exigido pelo credor. Este cálculo retorna a essa quantidade usando um DSCR mínimo aceitável de credor comum de 1. 20. Então, faremos a outra direção, obtendo o DSCR.

Dificuldade: Média

Tempo necessário: 20 minutos

Veja como:

1. Determine o fluxo de caixa ou o lucro operacional bruto depois de subtrair vagas e perdas de crédito.

   Total de aluguéis de US $ 187.000 / ano - 9% de vencimento e perda de crédito (US $ 16, 830) = $ 170, 170

2. Em seguida, acesse NOI, ou o lucro operacional líquido, subtraindo todas as outras despesas de operação e gerenciamento, incluindo impostos e seguros.

   Receita Operacional Bruta - Todas as Despesas = NOI, ou Resultado Operacional Líquido

   $ 170, 170 - 72, 470 (despesas) = ​​$ 97, 700 NOI

   $ 97, 700/12 meses = US $ 8142 / mês NOI > Se o credor estiver usando um DSCR mínimo aceitável de 1.20, então esse $ 8142 / mês teria que ser 1. 2 vezes o pagamento mensal da hipoteca. Para chegar a esse pagamento máximo, é necessário dividir os US $ 8142 em 1. 2.

3. $ 8142 lucro líquido mensal / 1. 20 DSCR mínimo = $ 6785 / mês de pagamento de hipoteca máximo.

   Agora só é necessário determinar o quanto seria emprestado às taxas atuais. Se esse comprador pode esperar uma taxa de juros de 6. 875% em um empréstimo de 30 anos, uma calculadora de hipoteca nos informará que o credor pode estar disposto a emprestar cerca de

4. $ 1, 032, 836 nesta propriedade , como Esse empréstimo e taxa de juros resultariam em pagamentos de principal e juros de $ 6785 / mês, e o mínimo de 1. 20 DSCR. A maioria das calculadoras de hipoteca permitirá que você insira o pagamento, a taxa de juros e o tempo para calcular o montante do empréstimo.

   Quando começamos, sabíamos que estávamos apoiando um valor de hipoteca usando um DSCR declarado, já que somos compradores que desejam estimar o quanto poderia ser emprestado para hipotecar uma propriedade que estamos avaliando para compra. Mas, vamos apenas fazer um cálculo do DSCR onde conhecemos as despesas do projeto atual e o pagamento da hipoteca.

5. $ 223, 000 NOI / $ 172 000 Pagamentos anuais de hipoteca = 1. 30 DSCR

   1. 3 é melhor do que 1. 2 neste caso, então provavelmente um DSCR aceitável. No entanto, se um novo empréstimo for buscado em um projeto operacional, o NOI atual seria usado como fizemos, em primeiro lugar, para ver o que poderia estar disponível como um montante de hipoteca.

   Quando os números funcionam, investidores e credores podem se sentir bem com o financiamento do projeto e a rentabilidade futura.

O que você precisa:

Os detalhes de renda e despesa da propriedade.

• Uma calculadora de hipoteca.