Pros e contras dos empréstimos PACE: financiamento para atualizações

Poupar água e energia é bom para o meio ambiente e você também se beneficia da forma de custos de utilidade mais baixos. Mas grandes atualizações como painéis solares paisagísticos resistentes à seca podem ser dispendiosos. Se você está olhando para fazer melhorias verdes, um empréstimo do PACE pode ser uma opção de financiamento. O financiamento da PACE facilita a qualificação para empréstimos de longo prazo relativamente acessíveis, mas há vantagens e desvantagens para o uso desses programas.

O que é PACE?

Propriedade avaliada Energia limpa (PACE) é uma forma de emprestar dinheiro para projetos de energia limpa. Proprietários de propriedade, incluindo proprietários e empresas, recebem financiamento para atualizações e reembolso através de impostos sobre a propriedade. A aprovação do financiamento da PACE baseia-se principalmente no patrimônio na propriedade que está sendo atualizada, que será usada como garantia para garantir o empréstimo e, normalmente, pode emprestar até 15% do valor de uma propriedade.

Os usos comuns da PACE incluem instalações solares, aquecimento e resfriamento eficientes em termos de energia, paisagismo com economia de água e vários outros projetos para propriedades residenciais e comerciais.

O PACE só está disponível em locais onde as leis estaduais e locais permitem esse tipo de financiamento e onde os programas locais foram desenvolvidos. Estes programas passam por vários nomes diferentes, incluindo o popular programa Home Energy Renovation Opportunity (HERO) e Ygrene.

Destaques dos empréstimos PACE

Estes programas têm vários recursos que os tornam atraentes para os mutuários.

Fácil de qualificar: A elegibilidade do PACE é relativamente fácil. Em comparação com os empréstimos à habitação, que são alternativas populares para melhorias domésticas caras, os critérios de aprovação parecem relaxados. Sua pontuação de crédito FICO é menos importante com o PACE, mas os problemas atuais ou recentes em seus relatórios de crédito podem causar problemas.

Você também deve estar atualizado em todos os impostos sobre a propriedade.

100 por cento de financiamento: O PACE permite que você financie o custo total de um projeto sem necessidade de pagamento inicial. Como resultado, você pode começar rapidamente sem ter que economizar para projetos ou mover dinheiro ao redor. Claro, empréstimos maiores significam custos de juros mais elevados e pagamentos mais elevados.

Pode ser transferido para o próximo proprietário: Se você vende uma propriedade depois de fazer melhorias, não necessariamente terá que pagar o empréstimo. O empréstimo é anexado à propriedade, para que possa ser transferido e liquidado pelo próximo proprietário. Seja ou não, isso é bom, provavelmente depende se você é ou não o comprador.

Tempo para reembolsar: Melhorias significativas podem ser caras. Os empréstimos da PACE podem ser pagos por longos períodos de tempo (5 a 20 anos, por exemplo). Como resultado, os pagamentos podem ser mantidos relativamente pequenos. No entanto, como com qualquer empréstimo, quanto mais você demorar a pagar, mais interesse você pagará durante a vida desse empréstimo.

Créditos fiscais potenciais: financiamento PACE pode tornar mais fácil a qualificação para créditos fiscais ambientais - verifique com o seu consultor fiscal antes de tomar quaisquer decisões. Quando o tempo é uma preocupação, o PACE torna possível concluir um projeto antes que os créditos tributários cadutem, e obter um empréstimo grande permite que você instale tudo em um ano (em oposição ao encadeamento de vários anos para gerenciar o fluxo de caixa).

Alguns créditos só estão disponíveis para o ano em que a instalação foi efetivamente concluída , então você quer pagar todas essas despesas no mesmo ano.

Problemas com o financiamento PACE

Antes de usar o financiamento PACE para o seu projeto, familiarize-se com algumas das armadilhas.

Conflitos de interesse: O financiamento da PACE costuma ser organizado por meio de contratados que possam ter um incentivo para promover upgrades caros. Esta pode ser uma forma conveniente de uma parada de compras, mas os contratados não sabem sobre suas finanças e o que você pode "pagar" - e você pode pagar quase qualquer coisa com um empréstimo PACE. A maioria dos provedores de serviços são honestos e, em última instância, é comprador capaz de tomar decisões inteligentes, mas uma pequena porcentagem de empreiteiros pode fazer declarações enganosas apenas para obter empregos altamente remunerados. Além de ser pago pelo trabalho que eles realizarão, os contratados podem obter taxas de referência adicionais de um credor se eles organizarem o financiamento, de modo que o potencial de conflitos de interesse seja real.

Choque de pagamento: Mesmo se você reembolsar durante um período prolongado, fazer pagamentos pode ser um fardo. A maioria das pessoas pensa em termos de pagamentos mensais, mas as avaliações de propriedades são geralmente pagas apenas uma ou duas vezes por ano. Você pode enfrentar uma despesa surpresa quando é hora de fazer esses pagamentos inflacionados. Em alguns casos (se o seu prestador de serviços hipotecários pagar impostos sobre a propriedade através de uma conta em garantia), o pagamento do PACE será adicionado ao pagamento mensal da hipoteca em partes menores.

Custos de juros: O financiamento da PACE é relativamente fácil de se qualificar. No entanto, as taxas de juros são, por vezes, mais elevadas do que você pagaria, se você simplesmente usar um empréstimo ou linha de crédito home equity - especialmente se você tiver um bom crédito. Se você pode ou não conseguir um melhor negócio, depende de vários fatores, mas os empréstimos da PACE não são necessariamente baratos.

Custos e benefícios: É fácil ser aprovado para programas PACE, mas vale a pena? Esses programas fazem mais sentido para os indivíduos que não podem pagar empréstimos menos dispendiosos (muitas vezes devido a problemas de crédito ou renda limitada). Projetos como a substituição do seu Windows podem adicionar ao valor da sua casa, então você deve retirar um pouco desse dinheiro quando vender. No entanto, você não verá necessariamente uma mudança substancial nos custos de serviços públicos - e você ainda terá que fazer pagamentos de impostos mais altos.

Risco de exclusão: Os empréstimos da PACE são garantidos pela sua casa, por isso é possível perder sua casa no encerramento se você não efetuar os pagamentos. Em muitos casos, um empréstimo da PACE se move para a "primeira posição" (na frente do seu credor hipotecário), o que significa que você corre o risco de encerrar, mesmo que você faça seus pagamentos regulares de hipoteca conforme acordado.Outros tipos de empréstimos (a menos que eles também sejam empréstimos de capital próprio) não devem colocá-lo nessa posição.

Looks podem ser enganosos

Os riscos acima não significam que os programas PACE são ruins. No entanto, vale a pena conhecer os prós e os contras desses acordos antes de se inscrever. Infelizmente, os riscos são muitas vezes ignorados porque os programas PACE são percebidos como "seguros". "

Governamentais? Os governos locais disponibilizam o financiamento da PACE, e os programas PACE às vezes são confundidos com os programas oferecidos pelo governo. Em última análise, eles são apenas empréstimos como qualquer outro empréstimo - eles precisam ser reembolsados, e há conseqüências por não pagar.

Por uma boa causa? É bom fazer coisas boas, e o financiamento PACE ajuda você a pagar projetos verdes. No entanto, também existem várias entidades envolvidas que podem ser mais interessadas em obter lucro do que fazer a diferença. Os críticos argumentam que esses empréstimos têm semelhanças com os empréstimos subprime.

Tax deduzível? Pode ser possível deduzir os custos de juros relacionados ao seu projeto. No entanto, as leis fiscais são complexas - você precisa falar com um preparador de impostos local para verificar sua capacidade de fazer deduções. Infelizmente, alguns proprietários acreditam que o custo inteiro de um projeto é dedutível porque o pagamento faz parte de uma conta de imposto de propriedade, e isso geralmente não é preciso.

Como usar um empréstimo PACE

Em alguns casos, faz todo o sentido usar o financiamento PACE para um projeto. Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a obter o valor do seu dinheiro.

Fale com o credor diretamente: Depois de aprender sobre o PACE de um contratado, tenha outra discussão com o credor real ou com a organização de financiamento da PACE. É essencial entender exatamente o que você está entrando. Aprenda os prós e os contras de diferentes opções e veja o quanto você pagará. Mesmo os contratantes honestos podem esquecer de incluir detalhes importantes, e eles não sabem sobre sua situação financeira. Obtenha detalhes diretamente da fonte e tenha essa discussão quando seu contratado não estiver presente (para que você possa falar livremente sem se preocupar em machucar os sentimentos de ninguém).

Compare outros tipos de empréstimos: Novamente, os empréstimos da PACE nem sempre são a maneira menos onerosa de pedir emprestado. Explore todas as alternativas abaixo.

• Compre entre credores on-line, bancos locais e cooperativas de crédito em sua área
• Os empréstimos da FHA 203K também podem ser usados ​​para financiar melhorias de casa e exigem um pagamento inicial relativamente pequeno
• Você pode até mesmo financiar seu projeto com um empréstimo pessoal e evite dar garantia de garantia

Descubra qual a taxa que você pode esperar de forma realista e descubra quais custos de fechamento você será obrigado a pagar. Além disso, descubra se você acabará com uma garantia em sua casa (o que acontecerá se você usar financiamento PACE ou uma segunda hipoteca tradicional). Você ainda pode se qualificar para créditos fiscais - e possivelmente até mesmo uma dedução de custos de juros - se você usar outros empréstimos.

Obter orçamentos de vários contratados: Quando você não está pagando em dinheiro frente, qualquer coisa parece acessível.Mas ainda há uma oportunidade de economizar dinheiro (e reduzir seus pagamentos) indo com o contratante mais competitivo. Basta lembrar que às vezes você obtém o que você paga, então escolher o preço mais baixo pode voltar a assombrá-lo.

Orçamento e pagamento em dinheiro: Não é a maneira mais fácil de fazer as coisas, mas você sempre pode demorar seu projeto, economizar dinheiro e pagar em dinheiro para fazê-lo em algum momento no futuro. Ao fazê-lo, você economizará dinheiro em custos de juros e você terá opções adicionais quando se trata de escolher contratados e o trabalho exato que eles executam.

Vender (ou comprar) uma propriedade com o PACE

Os empréstimos PACE são únicos porque ficam com a propriedade - e não o mutuário original.

Vendendo uma propriedade: Se você usou o PACE para financiar melhorias, você ainda pode pagar dinheiro quando você decide vender. Nesse caso, você pode vender a propriedade melhorada e o comprador pode ser responsável pelo reembolso (o novo proprietário terá as avaliações). De certa forma, isso faz sentido, porque a propriedade é vale mais. No entanto, alguns compradores podem estar relutantes em assumir esses pagamentos, e eles podem até ter dificuldade em obter financiamento se um imóvel tiver avaliações adicionais.

Se você preferir, você sempre pode pagar a dívida do PACE, o que torna sua propriedade mais atraente para os compradores. Tudo é negociável em imóveis: você pode cobrar um preço mais alto pelas melhorias pagas, ou você pode aceitar um preço mais baixo para uma propriedade que vem com despesas mais altas (pelo menos temporariamente).

Comprar uma propriedade: Se você está considerando uma propriedade com dívida PACE existente, demore algum tempo para descobrir como essa dívida afetará sua transação. Presumivelmente, você se beneficiará das melhorias, por isso pode valer a pena assumir os pagamentos (por exemplo, você terá contas elétricas mais baixas se a casa tiver um sistema fotovoltaico robusto e você apreciará essas contas mais baixas muito depois da O final das avaliações PACE).

Antes de ir muito longe, fale com o seu credor para descobrir como eles lidam com problemas do PACE. Em alguns casos, um privilégio PACE precisa estar na primeira posição, mas alguns programas PACE estão dispostos a assumir a segunda posição por trás do empréstimo da sua casa.