Como usar sua dedução fiscal imobiliária de aluguel

Muitos investidores ouvem sobre a possível dedução fiscal que podem obter de possuir propriedades de aluguel e eles imediatamente começam a procurar imóveis para comprar. Se isso soa como você, respire fundo primeiro. Pode pagar para dar um passo atrás e avaliar sua busca imobiliária em termos de suas qualidades de investimento.

Realidade versus Teoria

Em teoria, o tipo correto de imóveis de aluguel pode ser um bom investimento, particularmente quando você conta a capacidade que permite usar as deduções fiscais associadas.

E, claro, a principal vantagem é que você use o dinheiro de outra pessoa para pagar a propriedade e acumular um ativo.

Mas a realidade nem sempre reflete a teoria. Por exemplo, vamos assumir que você deseja comprar um fourplex. Você reúne todas as informações pertinentes, coisas como preço de compra, adiantamento, termos de financiamento, reparação de dinheiro que você teria que colocar no montante inicial, impostos imobiliários, custos de manutenção anuais estimados e aluguéis esperados. Em seguida, você adiciona uma taxa de vagas esperada e despesas adicionais que podem surgir.

Contraste tudo isso com eventuais deduções fiscais que a propriedade lhe proporcionaria. Execute os números através de uma planilha para que você possa ver o efeito de quaisquer deduções fiscais de imóveis de aluguel que você possa usar. A planilha deve incluir seu suporte de imposto e sua capacidade de usar quaisquer perdas de locação líquidas para compensar outras receitas.

Quando você possui imóveis de aluguel, você pode depreciar o ativo e isso cria uma perda de uma perspectiva fiscal mais frequentemente do que não, mesmo quando seu rendimento de aluguel cobre todas as despesas.

Esta perda é muitas vezes referida como a dedução do imposto imobiliário de aluguel. Se você pode realmente usá-lo depende de quanto outros ganhos você tenha.

Se você tem pouca renda tributável, a perda não o beneficia muito. E se você tiver tanta renda tributável - $ 150, 000 ou mais, se você estiver solteiro a partir de 2017 - você não está autorizado a usar a perda, as restrições se aplicam quanto a uma perda que você pode reivindicar se o seu ajuste ajustado bruto bruto o rendimento cai entre US $ 100, 000 e US $ 150 000.

Estes números aplicam-se aos contribuintes do único e do chefe das famílias, bem como aqueles que são casados ​​e apresentando em conjunto. Corte-os pela metade, se você é casado e apresentando um retorno separado.

Se você estiver em algum lugar entre esses parâmetros, a dedução fiscal criada por possuir um item de aluguel pode ser vantajosa.

Agora, digamos que você demora mais do que o esperado para obter a propriedade em forma pronta para o aluguel. Além disso, verifica-se que as rendas que você pode cobrar são menores do que o seu agente lhe disse que seria.Você pode ter explicado algumas coisas com a taxa de vagas que você calculou, mas você provavelmente está se sentindo como se achar que a propriedade não era uma jogada inteligente, afinal.

Mas a dedução fiscal que você criou salvou de US $ 4 000 a US $ 5 000 em impostos. Esse é o dinheiro real que teria sido pago ao IRS no ano atual para que ele possa se equilibrar.

Como a dedução fiscal afeta outras decisões de planejamento

O que você decide fazer financeiramente em uma parte de sua vida, como comprar propriedades de investimento, pode afetar o que você faz em outras partes da sua vida, como investir em um 401 (k) ou Roth IRA. Se você perceber $ 4 000 a US $ 5 000 em poupança de impostos, e todas as outras coisas sendo iguais, você deve aumentar suas contribuições de 401 (k)?

Não necessariamente. Por causa da perda de aluguel e suas outras deduções, sua taxa de imposto efetiva pode estar em execução em cerca de 15%. Pode não fazer sentido colocar o dinheiro dedutível no seu plano 401 (k) para economizar apenas 15%, e possivelmente pagar uma taxa de imposto mais alta 10 anos abaixo da estrada quando você retirar o dinheiro. Uma contribuição Roth IRA faria mais sentido nesta situação.

Certifique-se de aproveitar o tempo para aprender e entender todas as regras e ramificações da sua situação tributária e / ou contratar um consultor financeiro qualificado antes de sair e pegar esse imóvel de aluguel - e mesmo depois de começar a perceber perdas para razões fiscais.