Como lidar com uma baixa avaliação

Você está preocupado em receber uma baixa avaliação ou sua avaliação já foi concluída com um valor menor do que o esperado? Nos mercados do vendedor, muitas situações de oferta geralmente geram o preço de compra maior do que qualquer venda comparável na área; e é por isso que, nesses casos, muitos vendedores se preocupam, as avaliações serão baixas. Nos mercados do comprador, quando os preços são suaves ou decrescentes, os vendedores também estão preocupados com o fato de a casa trazer uma baixa avaliação.

Pequenas avaliações podem ocorrer em qualquer mercado: quente, frio ou neutro.

Por que as avaliações baixas acontecem?

A Associação Nacional de Realtors informa em sua Pesquisa mensal de Índice de Confiança REALTOR para vendas entre novembro de 2016 e janeiro de 2017, 22% dos entrevistados enfrentaram problemas de avaliação. No Inquérito aos Originadores de Hipotecas da NAR, 55% dos inquiridos durante esse período relataram problemas de avaliação.

Há uma série de razões pelas quais as avaliações são baixas. Aqui estão alguns:

• Preços inflacionados artificialmente resultantes de ofertas múltiplas.
• Diminuição dos valores de mercado devido ao menor número de compradores comprando entre um estoque maior de lares.
• Fallout de uma abundância de encerramento ou vendas curtas no bairro, especialmente quando não existem outras vendas comparáveis.
• Avaliação incorreta pelo subscritor.
• Sobrepreciação pelo vendedor.
• Avaliador inexperiente que não entende influências sobre o valor.
• Aumento dos valores de mercado devido a inventário limitado e poucos comps.

• O Avaliador ignorou os dados de venda pendentes, o que poderia refletir vendas comparáveis ​​mais altas quando fechado, ou o avaliador selecionou vendas comparáveis ​​dos bairros errados.
• O comprador recebe dinheiro de volta do vendedor, fazendo com que o credor acredite que o preço foi inflacionado.

Um fator que não entra em jogo é se o credor quer fazer o empréstimo.

Os credores querem emprestar dinheiro e os credores são proibidos de redimir.

Soluções para baixas avaliações

Não entre em pânico se a avaliação for baixa. É difícil manter a calma quando parece que a venda pendente se desintegrará, mas ambas as partes têm opções:

• O comprador pode compensar a diferença em dinheiro.

  O credor se preocupa com a avaliação apenas na medida em que afeta a relação empréstimo / valor. Uma baixa avaliação não significa que o credor não empresta. Isso significa que o credor fará um empréstimo com base na proporção acordada no contrato no valor avaliado. Às vezes, o credor do comprador não permitirá que o comprador dê dinheiro pela diferença e, nesse caso, faça com que o comprador pague alguns dos custos de fechamento do vendedor.

• O vendedor pode baixar o preço.

  Se a casa tivesse um preço excessivo ou o valor fosse inflado, muitas vezes essa é a melhor solução.Isso torna o comprador feliz e o credor está satisfeito. Não há garantia de que, se o comprador se afastar, o vendedor não receberá uma baixa avaliação do credor do segundo comprador, para não mencionar o tempo e problemas necessários para vender a propriedade de novo. Às vezes, um pássaro na mão é o melhor.

• O vendedor pode oferecer uma segunda hipoteca para a diferença.

  Se o comprador realmente quer a casa, mas não pode encontrar a diferença em dinheiro, fazer pagamentos ou um pagamento fixo em uma data posterior ao vendedor é uma opção. Depois que o fiança fechar, os vendedores muitas vezes mantêm o direito de desconto da segunda hipoteca, vendê-la por valor inferior ao valor nominal para um investidor.

• Solicite uma segunda avaliação.

  Primeiro, se o seu empréstimo for um empréstimo da FHA, pergunte ao credor para obter uma lista de avaliadores aprovados. Ou o vendedor ou o comprador podem pagar a segunda avaliação. Às vezes, a segunda avaliação será superior à primeira, especialmente se o primeiro avaliador não tivesse experiência ou cometido erros.

  Se o seu empréstimo for um empréstimo convencional, está sujeito às regras do Código de Conduta de Avaliação em Casa (HVCC). Barb Torres, um avaliador sênior acreditado, diz: "Assim que as partes acham que um avaliador está saindo que não está familiarizado com o mercado local, eles têm todo o direito de entrar em contato com o credor (de preferência por escrito) para exigir que um avaliador local seja usado . "

• Fornecer uma lista de vendas comparáveis.

  Peça aos agentes envolvidos que elaborem uma lista de vendas comparáveis ​​recentes que justifiquem o preço de venda acordado. Envie essa lista ao subscritor e peça uma revisão da avaliação. Tente usar comps mais perto da propriedade do assunto do que os comps usados ​​pelo avaliador.

• Além disso, peça aos agentes para chamar os agentes da lista de vendas pendentes para tentar descobrir o preço de venda real desses imóveis. Os agentes de listagem não precisam divulgar o preço de venda, mas muitos estão felizes em ajudar porque podem encontrar-se na mesma situação. Você sempre pode perguntar se o agente pensa que seu preço avaliará se o agente se recusar a divulgar o preço pendente.

• Compromisso com o valor. Às vezes, os vendedores retornarão um pouco sobre o comprador pagando a diferença total e resolverão em algum lugar entre uma contribuição em dinheiro total e baixando completamente o preço. Em relação a uma diferença de dizer, US $ 10 000, um vendedor pode concordar em aceitar US $ 5 000 em dinheiro e baixar o preço em US $ 5 000.

• Cancelar a transação.

  Muitos contratos de compra contêm contingência de empréstimo. Se a avaliação for baixa, o comprador não poderá comprar a propriedade nos termos acordados no contrato. Uma contingência de empréstimo devidamente escrita permite ao comprador cancelar o contrato e exige que o vendedor libere o depósito de dinheiro sincero do comprador.

• Da mesma forma, o vendedor pode vender para mais, colocando a casa de volta no mercado e procurando um novo comprador. Enquanto a baixa avaliação não era FHA, a nova avaliação poderia ser muito diferente. As avaliações da FHA são atribuídas a um número de caso, então, se o primeiro comprador fosse a FHA e o segundo comprador fosse a FHA, a mesma avaliação seria usada.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.