Inquilinos em comum 1031 Trocas

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas

Você está cansado daqueles telefonemas de manutenção de meia-noite e desgastado de incomodar com seus inquilinos? Talvez você esteja frustrado porque está perseguindo cheques de aluguel e reparadores? Talvez você realmente gostaria de vender o seu aluguel ou edifício de apartamentos pequenos, mas você teme as consequências fiscais. Na verdade, você pode ter pensado em comprar um pedaço de um novo shopping center, mas você certamente não pode balançar a compra pagando em dinheiro e nunca, de fato, até pagou dinheiro por uma casa.

Se isso soa como você, aqui estão as boas notícias. Ao utilizar um 1031 Tenants in Common Exchange, você pode vender esse imóvel de aluguel ou apartamento, evite o imposto sobre ganhos de capital e ainda mantenha seu dinheiro trabalhando para você. Inquilinos em comum, conhecido como TIC, é uma das melhores maneiras pelas quais um investidor pode participar da propriedade de uma ou mais propriedades de alta qualidade, preservando a riqueza e evitando a dor de cabeça da gestão de propriedades.

Inquilinos em comum 1031 Exchange permite a diversificação

Por exemplo, diga que você vende um quarto que você possui há 15 anos, e você possui uma equidade de US $ 400.000. Dependendo da quantidade de dívida que você ainda continua com o preço de compra do seu novo investimento poderia ser de cerca de um milhão de dólares. Embora seja muito dinheiro, você ainda não pode se qualificar para comprar uma propriedade realmente de primeira qualidade sozinha. No entanto, se você decidir, em vez disso, investir em uma TIC, que US $ 400.000 de capital próprio poderiam comprar um milhão de dólares em uma propriedade de $ 30, 000.000 de propriedade institucional.

A Tenants in Common 1031 Exchange permite a diversificação entre várias propriedades diferentes em vários locais geográficos. Você pode investir em um armazém, ou unidades de armazenamento, um hotel high-end, ou um complexo de escritórios, um hospital ou uma instalação assistida, ou um prédio de apartamentos com valor de milhões.

Esta diversificação pode reduzir o risco de sua carteira de investimentos e potencialmente aumentar seu valor.

Peça a um consultor de investimento confiável e não à pessoa que lhe vende o investimento.

DICA: Antes de investir em qualquer 1031 inquilinos em troca comum, certifique-se de que um advogado de confiança analise a papelada e faça a sua diligência. Isso inclui uma possível investigação da entidade que vende a segurança, inclusive certificando-se de que essa entidade esteja devidamente licenciada. Há muitos criminosos, ficam ricos e rápidos embaixadores no seminário, trabalhando neste fim do negócio.

Regras do IRS para um inquilino na Common 1031 Exchange

As regras do IRS para uma troca 1031 devem ser meticulosamente seguidas para diferir os ganhos de capital e os impostos de recuperação de depreciação. A Propriedade Renunciada deve ter sido mantida para investimento ou usada no comércio ou negócios do proprietário.

Cinco requisitos gerais para um intercâmbio TIC 1031 potencialmente bem sucedido são:

1. 100% do produto da venda deve ser reinvestido e o valor da propriedade de substituição comercial deve ser igual ou maior do que a Propriedade Renunciada.
2. Um intermediário qualificado se torna o vendedor designado e detém todo o produto da venda do imóvel renunciado.
3. Há um período de identificação de 45 dias, durante o qual pelo menos três propriedades de substituição "semelhantes" devem ser identificadas por escrito.
4. A regra 200% especifica que qualquer número de propriedades de substituição pode ser identificado, mas seu valor agregado não deve exceder 200% do valor da propriedade renunciada.
5. Se a regra de três propriedades e a regra de 200% não se aplicarem, o valor de mercado agregado das propriedades comerciais a serem adquiridas na bolsa deve conter pelo menos 95% do valor justo de mercado total de todos os propriedades identificadas.

Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Alternatives Group

Uma vez que a propriedade de substituição é selecionada, o investidor possui 180 dias a partir da data em que o imóvel renunciado foi transferido para o comprador para fechar a nova propriedade. Se a data de vencimento na declaração de imposto do investidor, com quaisquer extensões, para o ano fiscal em que o imóvel renunciado foi vendido é anterior ao período de 180 dias, a troca 1031 deve ser concluída até essa data.

Os investidores também devem lembrar que uma parcela desse período de 180 dias pode já ter sido usada durante o período de identificação de 45 dias. Não há extensões e nenhuma exceção à regra de 45 dias, que inclui fins de semana e feriados. Se o limite de tempo for excedido, a troca inteira pode ser desqualificada e as penalidades e impostos seguirão.

Se um investidor estiver comprando um interesse fracionado em mais de uma propriedade, é aconselhável assegurar que as datas de encerramento programadas sejam anteriores ao prazo.

Inquilinos em direito de bolsa comum e seguro de título

Como proprietário em uma TIC, você receberá uma escritura separada como inquilino em comum e uma política de título que assegure sua porcentagem de interesse na propriedade. Você tem os mesmos direitos que qualquer outro proprietário único.

Fluxo de caixa e potencial de apreciação de um inquilino em comum 1031 Exchange

Existe um potencial de renda em proporção à sua propriedade fracionada, o que poderia ser maior do que o fluxo de caixa que você recebeu de seus investimentos passados.

O fluxo de caixa pode ser compensado pela depreciação da sua base na nova compra.

Você também compartilha a apreciação pró-rata, se houver, da propriedade se ela for eventualmente vendida. A TIC é considerada uma valiosa ferramenta de planejamento imobiliário, pois seus herdeiros devem receber uma base aprimorada após sua morte.

Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas

Durante o meio do final dos anos 90, os investidores fizeram inúmeros pedidos ao IRS pedindo decisões antecipadas sobre se um indivíduo (fracionado), inquilinos de interesse comum em imóveis foi uma entidade elegível para o diferimento de impostos sob a Seção 1031.

Em resposta, em outubro de 2000, o IRS emitiu o Procedimento de Receita 2000-46. Este procedimento expressou a preocupação de que alguns inquilinos em relacionamentos comuns possam ser vistos como parcerias para fins fiscais federais e, portanto, inelegíveis para consideração 1031.

O IRS deixou claro que já não emitiria nenhuma decisão antecipada. Esta decisão foi revogada em março de 2002, seguida do Procedimento de Receita 2002-22.

Conhecido como o "Rev. Proc.", O Procedimento de Receita 2002-22 estabeleceu 15 pontos, o que seria revisado pelo IRS quando "considerando um pedido de decisão de que um interesse fracionado indiviso em imóveis de aluguel não é um interesse em uma entidade comercial " - significando que uma parceria que não qualificaria poderia colocar a bolsa em risco de uma auditoria e consequências fiscais.

No entanto, a obtenção de uma decisão antecipada ainda será quase impossível. Muitas das informações necessárias para uma revisão do IRS nem sequer estão disponíveis até que o patrocinador esteja pronto para adquirir a propriedade, fechar o empréstimo e vender interesses aos inquilinos em comum. Daí o motivo pelo qual o conselho de maioria dos patrocinadores emite uma opinião fiscal "deve" ou "será" no memorando de colocação privada.

Diretrizes de Procedimento de Receita para Inquilinos em 1031 Trocas Comuns

Rev. Proc. estabeleceu diretrizes claras para a estrutura, financiamento e gestão de um inquilino em propriedade comum. Ele permite de 2 a 35 co-proprietários, embora patrocinadores e credores possam estabelecer limites mais baixos para algumas propriedades, que normalmente são entre 10 e 25 investidores.

Um marido e mulher às vezes são tratados como uma única entidade (dependendo da lei estadual) e nenhum dos co-proprietários é permitido arquivar declarações fiscais como uma parceria. Cada co-proprietário tem o direito de vender ou particionar sua propriedade fracionada, mas apenas depois de oferecê-lo para venda aos outros. Existe uma partilha proporcional de lucros e também dívida (hipoteca).

Com essas diretrizes mais claras, a indústria TIC começou com seriedade e atraiu um maior número de novos patrocinadores, corretores / revendedores e representantes registrados para o mercado. Desde a década de 1990, tem havido enorme interesse em Inquilinos em 1031 Trocas Comuns. De fato, o crescimento do patrimônio cresceu 550% nas TICs de 2002 a 2004. O valor total dos investimentos TIC que fechou em 2007 é estimado em mais de US $ 8. 5 bilhões. Alguns dizem que esse número é ainda maior - atingindo US $ 10 bilhões (quando inclui alavancagem).

Inquilinos em ofertas comuns para investidores credenciados

A grande maioria das ofertas de TIC são feitas apenas para "investidores credenciados", o que significa que certos critérios financeiros devem ser atendidos.

1. Os investidores individuais (ou em combinação com um cônjuge) devem ter um patrimônio líquido superior a US $ 1 milhão.
2. Uma renda anual de US $ 200.000 nos últimos 2 anos com a expectativa de que isso continuará.
3. Uma renda conjunta com o cônjuge de US $ 300.000 em relação aos últimos 2 anos, sem a expectativa de mudança.
4. Uma entidade como uma LLC, Parceria ou Corporação deve ter ativos de pelo menos US $ 5 milhões ou, se os ativos forem inferiores a US $ 5 milhões, cada investidor deve ser credenciado como indivíduo.

Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas

Um investidor pode obter ajuda valiosa para encontrar uma propriedade de substituição de uma das muitas empresas que se especializam no tratamento de 1031 Trocas e Inquilinos em 1031 Trocas Comuns. Esses especialistas em TIC têm acesso a um grande número de propriedades de investimento e, muitas vezes, completaram diversos níveis de due diligence, incluindo comparações de preços, divulgações, renda líquida, relatórios de vagas, etc.

Geralmente, as empresas patrocinadoras gastaram enormes quantias de dinheiro estruturando essas ofertas de imóveis para garantir que atinjam os requisitos do IRS para uma troca TIC 1031. Às vezes, o patrocinador vincula uma propriedade com um contrato de compra e, em seguida, prepara os documentos de oferta, muitas vezes chamados de Memorando de colocação privada (PPM), que é comercializado por meio de corretores. Alguns patrocinadores fecham a propriedade antes de comercializá-la, mas isso pode ser mais caro devido aos custos de transporte.

Avaliando um representante de investimento registrado

• Selecione um representante de investimento registrado que se especialize em investimentos de TIC. Isso deve ser feito antes de vender sua propriedade de investimento.
• Avalie algumas possíveis propriedades de substituição. Ao fazer isso com seu representante de investimento registrado, você deve examinar os patrocinadores de cada oferta. Qual é o seu histórico? A infra-estrutura da organização empresarial é adequada? Os seus diretores, funcionários e gerentes são qualificados?
• Certifique-se de que seu representante de investimento detém uma licença da Série 7 ou da Série 22, juntamente com uma licença da Série 63 ou da Série 66. Ele / ela também deve ter experiência em imóveis comerciais e ter um histórico comprovado de intercâmbios TIC bem-sucedidos.

Perguntas para pedir empresas patrocinadoras

• O programa do patrocinador está bem estruturado e justo para os investidores?
• A oferta é elaborada com cuidado, legal e mecanicamente, com as devidas divulgações?
• Os objetivos descritos nos documentos foram cumpridos?
• Os riscos associados ao investimento são claramente definidos?
• O programa, com seus recursos, está configurado com uma alta probabilidade de alcançar os objetivos?
• Os objetivos projetados são razoáveis ​​em vista dos fatos?
• Que salvaguardas e reservas estão em vigor?

A Tenants in Common 1031 Exchange permite a um investidor muitas opções ao procurar propriedades de substituição.

Um investimento de capital de pelo menos US $ 100.000 é geralmente exigido, mas cada oferta de propriedade terá um mínimo que foi determinado dividindo o patrimônio total pelo número possível de interesses TIC.

Cada oferta PPM deve ser avaliada, analisada e comparada com outras propostas competitivas. As despesas antecipadas passadas, presentes e futuras, informações financeiras do inquilino, localização e questões ambientais devem ser pesquisadas e incluir um estudo sobre a área do mercado imobiliário.

Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas

Algumas empresas que lidam com TICs completaram a due diligence em uma variedade de possíveis propriedades de investimento. Para fazer isso, os representantes de investimentos registrados completam a due diligence dentro de sua empresa, geralmente através de seu departamento de due diligence; enquanto outros buscam os serviços externos de "consultores de due diligence" e advogados.

Tipos de inquilinos nas trocas comuns 1031

1031 Os inquilinos nas trocas comuns podem ser estruturados de várias maneiras, e essas oportunidades geralmente são embaladas com gerenciamento e financiamento no local.

Um empréstimo sem recurso às vezes é oferecido, o que impede o credor de seguir os outros ativos do mutuário em caso de inadimplência. A segurança do credor no empréstimo é limitada ao valor da propriedade.

No entanto, alguns credores começaram recentemente a exigir que uma entidade responsável assine a responsabilidade no caso de as rendas recebidas da propriedade não serem usadas para reembolsar o empréstimo, mas são desviadas para reparos, etc. Outros credores estipularam que uma TIC e, às vezes, cada comprador individual, deve garantir o credor contra quaisquer problemas ambientais futuros. Os investidores são instados a analisar de perto os documentos de empréstimo e o PPM para evitar a possibilidade de responsabilidade muito superior ao seu investimento original.

Ao realizar a devida diligência nos programas TIC, os investidores devem comparar cuidadosamente a estrutura e a conformidade com o 15 Rev. Proc. orientações. Uma transação que se desvira substancialmente pode resultar no IRS desautorizando, submetendo assim os investidores a futuras consequências fiscais.

As ofertas são estruturadas com um documento assinado por cada proprietário, fornecendo ao patrocinador a autoridade para lidar com a gestão diária da propriedade. Pode haver uma locação mestre ou um acordo de gestão que contenha variações na forma como as rendas e os fundos arrecadados são dispersos para os co-proprietários das TIC.

As ofertas também podem conter um inquilino de comum acordo, que descreve a relação entre o investidor individual e os outros co-proprietários de TIC. Um TIC também pode ser estruturado como uma Entidade de Propósito Especial (SPE), onde nenhum indivíduo está listado como dono. Sob uma SPE, uma única empresa de responsabilidade limitada compra e possui o interesse da TIC. Esta estrutura fornece uma camada extra de proteção de responsabilidade para os co-proprietários e o credor. Normalmente, o Patrocinador TIC não será responsável pela gestão do investimento e a administração independente deve ser empregada.

Os inquilinos em troca de valores mobiliários ou imóveis?

A maioria dos patrocinadores trata os investimentos TIC como valores mobiliários porque cumprem a definição de segurança, seja no estado em que a propriedade é ou nos vários estados onde o patrocinador pretende oferecer para venda. Isso significa que significa que somente os negociantes de títulos licenciados podem comercializar esses investimentos, com a supervisão da SEC. No entanto, todos os interesses TIC, incluindo aqueles que são títulos, são transmitidos por escritura e a maioria dos estados os classifica como imóveis.

A questão de saber se um investimento imobiliário é uma segurança pode ser complexa e a questão está causando consternação considerável.

Enquanto a compra de um interesse TIC é uma transação imobiliária para 1031 fins, a maioria é vendida como títulos. No entanto, não é surpreendente que alguns patrocinadores continuem a vender os interesses TIC como imóveis e não os comercializem como títulos.

Uma vez que os corretores de imóveis geralmente estão envolvidos na venda da Propriedade Renunciada, as ofertas de comercialização de TIC através desses mesmos corretores só parecem lógicas, pois estão em posição de identificar potenciais investidores. O conflito reside nas regras da FINRA (Financial Industry Regulatory Authority) e da Securities and Exchange Commission, que proíbem o pagamento de uma taxa ou comissão a qualquer pessoa que não detenha uma licença de valores mobiliários.

Isso exclui efetivamente o pagamento de taxas de remessa ou comissões para corretores de imóveis. É lamentável que estas regras, destinadas a proteger os investidores, não incentivem os profissionais imobiliários a apresentar as vantagens de uma transação TIC para seus 1031 clientes de câmbio.

Demanda para inquilinos em comum 1031 Trocas é forte

Um investidor deve visualizar uma TIC como uma propriedade que será realizada como um investimento de médio a longo prazo. Se a liquidez for importante, então as opções alternativas devem ser consideradas.

A demanda por inquilinos nas propriedades comuns continua a crescer com cada ano que passa. Basta dizer que a velocidade total do mercado TIC e o processo de troca 1031 podem ser assustadores para os investidores que não estão familiarizados com as TIC, mas as oportunidades de lucro e poupança de impostos são enormes.

Os valores mobiliários oferecidos através de qualquer empresa de valores mobiliários devem oferecer-lhe uma declaração semelhante que segue, na qual você não pode confiar:

Este material não é uma oferta de venda nem a solicitação de compra de qualquer garantia. A informação é apenas para fins de discussão e informação. Não se destina a substituir os conselhos jurídicos, fiscais ou de planejamento financeiro competentes. Os códigos fiscais aplicáveis ​​aplicam-se e apenas se relacionam com a lei federal. Os estados individuais podem ter seus próprios códigos de impostos adicionais. Entre em contato com o profissional legal e fiscal apropriado em seu estado. Esta informação é fornecida por fontes consideradas confiáveis, mas devem ser usadas em conjunto com conselhos profissionais que sejam consistentes com sua situação pessoal.

Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.