REITs de hotéis podem ser uma maneira acessível de comprar hotéis

Imagine que deseja possuir uma coleção de hotéis. (Talvez você tenha jogado muito Monopoly como criança e saboreie a idéia de receber um fluxo de dinheiro de alguém que cheque em um de seus quartos para a noite.) Se você é rico, você pode franquiar um conceito de hotel diretamente de um dos grandes empresas de hospitalidade. Infelizmente, muitos hotéis de classe empresarial custam entre US $ 2 e US $ 15 milhões. Os hotéis luxuosos e sofisticados podem facilmente exigir de US $ 30 a US $ 60 milhões ou mais.

Embora a maior parte disso seja tradicionalmente financiada com dívidas, o adiantamento de capital necessário ainda está muito além do alcance da possibilidade de praticamente todos os investidores.

A boa notícia? Hoje em dia, existe outra maneira de investir em hotéis. Você pode comprar REITs do hotel em sua conta de corretagem da mesma forma que você compra ações, títulos ou fundos de investimento.

Primeiro, porém, vamos voltar e conversar sobre REIT por um momento. Caso você tenha esquecido ou nunca os tenha estudado, uma confiança de investimento imobiliário, ou REIT, é um tipo especial de corporação focada em adquirir e gerenciar ativos imobiliários e relacionados a imóveis. Uma das coisas que diferenciam os REITs das corporações comuns é que o Congresso os fez isentos de impostos corporativos desde que sejam cumpridas várias condições rigorosas, sendo a mais relevante a distribuição de pelo menos 90% de todos os lucros sob a forma de dividendos em dinheiro aos acionistas.

Isso torna os REITs altamente sensíveis aos movimentos das taxas de juros, mas também significam que eles tendem a oferecer rendimentos de dividendos muito mais gordos do que os seus equivalentes de ações de blue-chip. A desvantagem? As distribuições de REIT não são "dividendos qualificados" de acordo com o código tributário, o que significa que você será tributado como se fosse um lucro ordinário, e não nas taxas de imposto de dividendos mais baixas e mais atractivas.

Uma vez que você começa a construir um portfólio significativo, isso às vezes pode causar problemas se você comprar muitos através de um Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) ou outro abrigo fiscal, pois você pode desencadear o rendimento de negócios não relacionados Imposto ou UBIT. Essa é uma discussão diferente para um dia diferente.

Os REIT do hotel são muito diferentes de um REIT de apartamento ou de um REIT Especializado em Leasing Mall Space

Assim como os estoques em diferentes indústrias e setores têm diferentes características de risco, os REITs variam significativamente dependendo do tipo de projeto imobiliário em que eles especializar-se. Esta não é novidade para os investidores imobiliários que estão acostumados a adquirir propriedade de forma direta - como eles sabem de experiência em primeira mão, um prédio de apartamentos se comporta de forma muito diferente de um prédio de escritórios ou unidades de armazenamento com base na economia, tradições, práticas, leis e forças no trabalho - mas, às vezes, é uma surpresa para os novos investidores que adquirem imóveis através de títulos negociados publicamente.Eles não entendem que seu REIT de escritório comercial pode experimentar taxas de arrendamento cíclicas, pois segue os ciclos de crescimento e busto, enquanto o seu REIT de armazém industrial pode ser muito mais estável, pois o excesso de capacidade pode ser desligado com custos mínimos de manutenção muito mais rapidamente do que é possível com algo como um prédio de apartamentos.

É a natureza da classe de ativos.

Uma sub-especialidade interessante no setor de investimentos imobiliários é o hotel REIT. Como você provavelmente pode imaginar do nome, os REITs do hotel se concentram no desenvolvimento, gerenciamento, aquisição ou financiamento de hotéis e propriedades relacionadas à hospitalidade. Estes podem variar desde pousadas econômicas localizadas ao lado de rodovias esquecidas e estradas estatais para resorts de prestígio de cinco diamantes em algumas das capitais de entretenimento, jogos de azar e populações do mundo. Eles podem envolver o desenvolvimento e a propriedade da propriedade, pagando uma equipe de gerenciamento de terceiros para lidar com o funcionamento atual do hotel em troca de uma parte da receita. Eles podem se concentrar principalmente no gerenciamento de propriedades de hotel de outras pessoas por um corte de receita. Eles podem envolver o financiamento de projetos hoteleiros, atuando mais como investimentos de renda quase fixa.

Você absolutamente deve entender o que é o seu próprio ou você está arriscando suas economias muito conquistadas.

Os REIT do hotel são notoriamente voláteis porque a ocupação hoteleira se correlaciona com as condições econômicas gerais, tornando-os altamente sensíveis à expansão e contração. Quando uma recessão atinge, as empresas reduzem os orçamentos de viagem, optando por videoconferência ou chamadas telefônicas. Famílias e organizações adiam as férias, ficando mais perto de casa. Para um REIT do hotel, isso freqüentemente significa que os fluxos de caixa se secam ao mesmo tempo que os rendimentos estão subindo para que você obtenha declínios dramáticos no valor das unidades ou ações. Por outro lado, quando as coisas acontecem, o fluxo de caixa às vezes explode através do telhado para que você obtenha esses pagamentos e valores de mercado dispares. Eles são muito diferentes dos stalwarts do mundo que apenas bombeiam dinheiro como o mecanismo, geração após geração; empresas como Colgate-Palmolive ou Nestle.

Vamos ver uma ilustração do mundo real para demonstrar como um REIT real funciona.

Examinando a forma como um REITRE REAL REITOU durante o colapso econômico de 2008-2009

Hospitality Properties Trust é um hotel REIT que possui 291 hotéis, abrangendo 43, 976 quartos ou suites, bem como 185 centros de viagens de propriedade ou arrendados. De acordo com os documentos da SEC, essas propriedades estão localizadas em 44 estados nos Estados Unidos, Canadá e Porto Rico. O hotel REIT opera o seu portfólio hoteleiro sob uma coleção diversificada de acordos de franquia, incluindo Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, o Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites por Marriott e Park Plaza Hotels & Resorts.

Nos últimos anos, antes do colapso imobiliário, a economia na pior recessão desde a Grande Depressão, o REIT do hotel gerou distribuições de gordura para proprietários. Em 2004, eles receberam US $ 2. 88 em dinheiro por ação, em 2005, US $ 2. 89 em dinheiro por ação, em 2006, US $ 2. 94 em dinheiro por ação, em 2007, US $ 3. 03 em dinheiro por ação, em 2008, US $ 3. 08 em dinheiro por ação. Quando o mundo financeiro desmoronou, as reservas de hotéis caíram de um penhasco. As conferências de negócios foram canceladas e as distribuições em dinheiro foram dizimadas, caindo para US $ 0. 77 por ação, um declínio surpreendente de 75%. Se você dependesse desse dinheiro para pagar suas contas, de repente você descobriu que se evaporou no momento em que você mais precisava. Foolishly vendendo suas apostas (novamente, se você possui um hotel REIT, você deve saber que isso é parte integrante da experiência de propriedade), as ações desabaram de um máximo de US $ 51. 50 em 2006 para apenas US $ 6. 90 em 2009. Esta queda de 86. 6% no preço das ações foi adicionado insulto à lesão do corte severo em sua renda passiva.

O que aconteceu com investidores sofisticados que entenderam a natureza da propriedade da REIT do hotel? Eles ficaram sentados em seus atrasos proverbiais, observando as distribuições de dinheiro subir para US $ 1. 96 por ação com um preço de ações de US $ 32. 46. ​​Claro, não está perto dos bons anos, mas por um período de medição bastante horrível, você bateu ligeiramente a inflação após impostos, mantendo seu poder de compra. Você comprou a segurança imobiliária há dez anos, pagando entre US $ 26. 50 e $ 42. 40 por ação. Durante esse período, você coletou US $ 24. 83 ou mais em distribuições em dinheiro. Se você fosse inteligente e reinvestir esses dividendos durante a crise, eles se tornaram o que um acadêmico financeiro se referiu como um "acelerador de retorno", fazendo com que várias centenas de pontos percentuais de lucro em cada cheque ou depósito voltasse a comprar ações adicionais devido à participação parcial recuperação em valor de mercado.

Contraste o REIT do hotel com algo como um REIT industrial. Mesmo com o mundo desmoronando, as empresas não querem desocupar seus armazéns, instalações de transporte e fábricas. Além disso, muitas vezes (nem sempre) são capazes de pagar os contratos de arrendamento que legalmente eles devem, mesmo que a própria empresa, em última análise, falhe. Durante o mesmo colapso, um REIT industrial como EastGroup Properties não cortou o dividendo. O estoque caiu de US $ 48. 54 a US $ 24. 58, um declínio de apenas 49. 36%, o que não era muito diferente dos índices do mercado de ações, como o Dow Jones Industrial Average e o S & P 500! Dada a natureza transitória dos títulos e como isso influencia o valor de mercado, é incrivelmente impressionante. Ainda mais impressionante? As ações estão no valor de US $ 59. 32 agora, então você tem um $ 10. 78 ganho de capital não realizado, ou 22% + no estoque em si mesmo em cima de todos os dividendos que você desfrutou.

As Implicações para os Investidores do REIT do Hotel são Limpas

Existem quatro maneiras principais de se aproximar estrategicamente da aquisição de REITs do hotel se você quiser possuí-los:

1. Apenas os blocos de compra de REITs do hotel durante as falhas do mercado de ações tratando-o de forma muito diferente dos seus fundos de índice ou outras participações que você planeja manter para sempre.Quanto menor for o seu custo, mais rápido você poderá extrair seu preço de compra de volta em dividendos em dinheiro, se você planeja investir esse dinheiro em outro lugar.
2. Regularmente a média de custo do dólar em REITs de hotel , sabendo que, às vezes, você estará comprando no pior momento possível, mas confiar nas altas e baixas, combinadas com dividendos reinvestidos, significará tudo para você por um retorno total satisfatório. Para a maioria das pessoas, esta é provavelmente a melhor abordagem à medida que a média do dólar em média reduz drasticamente o risco do mercado de ações, especialmente quando combinado com a diversificação.
3. Speculate . Quando a indústria hoteleira está em colapso, compre REITs do hotel até que os anos de boom voltem, então despeje-os, mesmo que eles acabem indo muito mais alto. As chances de sucesso a longo prazo aqui não são ótimas, a menos que você possa entender a indústria hoteleira de forma implícita e tratar a aquisição da REIT da mesma forma que você faria, se você estivesse gastando milhões de dólares para comprar uma propriedade de forma definitiva, mas há uma minoria de pessoas financeiramente sofisticadas lá fora, com a capacidade de fazê-lo em uma base de avaliação, desde que eles possam viver com a compra muito cedo ou vender muito cedo, o que é inevitável, dado que os investidores, como um todo, têm o hábito de ficar muito otimista ou pessimista de tempos em tempos.
4. Jogue a toalha e compre algo como o Vanguard REIT Index Fund , que combina vários REITs diferentes, incluindo REITs hoteleiros, como parte de um portfólio diversificado. Tem um rendimento de dividendos muito mais baixo, mas se você acha que o risco reduzido vale a pena esse trade-off, pode ser o seu curso de ação mais sábio.

Em qualquer caso, REITs do hotel não são fracos de coração. Se você não sabe o que está fazendo, pise levemente.