É O mercado imobiliário indo para bloquear?

Em 2017, a maioria dos americanos começou a se preocupar com o fato de que o mercado imobiliário iria bater. Na verdade, 58 por cento dos entrevistados concordaram que haverá uma "bolha imobiliária e correção de preços" nos próximos dois anos. Como resultado, 83 por cento deles acreditam que é um bom momento para vender.

Sinais de aviso

Há muitos sinais de que o mercado imobiliário se dirige para o território de bolhas. A maioria dos acidentes ocorre apenas porque uma bolha de ativos surgiu.

Um sinal de uma bolha de ativos é que os preços das casas aumentaram. Os preços médios nacionais da casa familiar são 32 por cento acima da inflação. Isso é semelhante ao de 2005, quando estavam subestimados em 35%.

O Barómetro Bellwether de Habitação é um índice de construtores de casas e empresas de hipotecas. Em 2017, ele disparou como aconteceu em 2004 e 2005. Isso é de acordo com seu criador, Stack Financial Management, que o usou para prever a crise financeira de 2008. Da mesma forma, o ETF SPDR S & P Homebuilders aumentou 400 por cento desde março de 2009. Ele superou o aumento S & P 500 de 270 por cento.

O índice nacional Case-Shiller atingiu recordes em dezembro de 2016. Os aumentos de preços estão concentrados em sete áreas urbanas. Os preços das casas em Denver e Dallas são 40% maiores do que os seus picos de pré-sessão. Os preços de Portland e Seattle são 20 por cento maiores, e Boston, San Francisco e Charlotte estão 10 por cento acima dos seus picos.

Os preços das casas em Denver, Houston, Miami e Washington, D. C. são pelo menos 10 por cento superiores aos níveis sustentáveis, de acordo com o CoreLogic.

Ao mesmo tempo, a habitação acessível despencou. Em 2010, 11 por cento das unidades de aluguel em todo o país eram acessíveis para famílias de baixa renda. Até 2016, isso caiu para apenas 4%.

A escassez é a pior nas cidades onde os preços das casas subiram. Por exemplo, o estoque de aluguéis acessíveis do Colorado caiu de 32. 4 por cento para apenas 7,5 por cento desde 2010.

Em março de 2017, William Poole, um colega sênior do Instituto Cato, advertiu sobre outra crise do subprime. Ele alertou que 35 por cento dos empréstimos da Fannie Mae exigiam um seguro de hipoteca. Isso é sobre o nível em 2006. Em alguns aspectos, esses empréstimos são pior. Fannie e Freddie reduziram sua definição de subprime de 660 para 620. Isso significa que os bancos já não estão chamando de mutuários com pontuação entre 620 e 660 subprime. Poole foi o chefe do Federal Reserve Bank of Kansas, que alertou sobre a crise do subprime em 2005.

Em 2016, 5% de todas as vendas domiciliárias foram compradas para revenda rápida. Estas casas "flip" são renovadas e vendidas em menos de um ano. A Attom Data Solutions informou que é a maior porcentagem desde 2006, durante o último boom.

O Crash do mercado de habitação de 2008

As pessoas que foram apanhadas no acidente de 2008 estão assustadas de que uma bolha de 2017 levará a outro acidente. Mas foi causada por forças que não estão mais presentes. Credit default swaps derivados segurados, como títulos garantidos por hipotecas. Os gerentes de fundo Hedge criaram uma enorme demanda por esses títulos supostamente sem risco.

Que criou demanda pelas hipotecas que os apoiavam.

Para atender a essa demanda de hipotecas, os bancos e os corretores de hipotecas ofereceram empréstimos à habitação para praticamente qualquer pessoa. Eles criaram a crise das hipotecas de privilégios subprime em 2006.

Quanto muitos compradores não qualificados entraram no mercado, a demanda aumentou. Muitas pessoas compraram casas como investimentos para vender à medida que os preços continuavam aumentando. Eles exibiram exuberância irracional, uma marca registrada de qualquer bolha de ativos.

Em 2006, os construtores de casas finalmente alcançaram a demanda. Quando o fornecimento superou a demanda, os preços da habitação começaram a cair. Isso explodiu a bolha de ativos.

Em setembro de 2006, a National Association of Realtors informou que os preços das casas caíram pela primeira vez em 11 anos. O inventário foi alto, proporcionando uma oferta de 7,5 meses. Em novembro, o Departamento de Comércio revelou que as novas licenças de casa eram 28 por cento menores do que em 2005.

Mas a Reserva Federal ignorou essas advertências. Ele achava que a economia era forte o suficiente para puxar a habitação para fora de sua queda. Apontou para um emprego forte, baixa inflação e aumento dos gastos dos consumidores. Também prometeu baixar as taxas de juros. Isso daria à economia liquidez suficiente para o crescimento do combustível.

O Fed subestimou o tamanho eo impacto do mercado de títulos garantidos por hipotecas. Os bancos contrataram "jakers quant" para criar esses novos títulos. Eles escreveram programas de computador que classificaram pacotes de hipotecas em pacotes de alto risco e de baixo risco. Os pacotes de alto risco pagaram mais, mas foram mais prováveis ​​de inadimplência. Os pacotes de baixo risco eram mais seguros, mas pagavam menos.

Esses pacotes possuíam quantidades desconhecidas de hipotecas de alto risco. Os bancos não se preocupavam com o crédito dos mutuários porque revendiam as hipotecas no mercado secundário.

A bomba de atalho foi os milhões de empréstimos somente para juros. Estes permitiram aos mutuários obter pagamentos mensais mais baixos. Mas estas taxas de hipoteca reajustaram em um nível mais alto após três anos. Muitos desses proprietários não podiam pagar a hipoteca. Em seguida, os preços da habitação caíram e eles não podiam vender suas casas com lucro. Como resultado, eles foram inadimplentes.

Quando os tempos eram bons, não importava. Todos compraram os pacotes de alto risco porque deram um retorno maior. À medida que o mercado imobiliário diminuiu, todos sabiam que os produtos estavam perdendo valor. Como ninguém os entendeu, o valor de revenda desses derivados não era claro.

Por último, mas não menos importante, muitos dos compradores desses MBS não eram apenas outros bancos. Foram investidores individuais, fundos de pensão e hedge funds. Que espalham o risco em toda a economia. Hedge funds usou esses derivados como garantia para emprestar dinheiro.Isso criou retornos mais elevados em um mercado de touro, mas aumentou o impacto de qualquer desaceleração. A Comissão de Valores Mobiliários não regulou os hedge funds, então ninguém sabia o quanto estava acontecendo.

O Fed não percebeu que um colapso foi produzido até março de 2007. Ele percebeu que as perdas de habitação dos fundos de hedge poderiam ameaçar a economia. Ao longo do verão, os bancos ficaram dispostos a emprestar uns aos outros. Eles tinham medo de que eles recebessem MBS ruim em troca. Os banqueiros não sabiam quanto dívidas ruins tinham em seus livros. Ninguém queria admitir isso. Se o fizeram, sua classificação de crédito seria reduzida. Então, o preço das ações cairá, e eles não conseguiriam arrecadar mais recursos para manter seus negócios. O mercado de ações viu-sawed durante todo o verão, como os observadores do mercado tentaram descobrir o quão ruins eram as coisas.

Em agosto, o crédito tornou-se tão apertado que o Fed emprestou US $ 75 bilhões. Ele queria restaurar a liquidez o tempo suficiente para que os bancos anotassem suas perdas e voltassem ao negócio de emprestar dinheiro. Em vez disso, os bancos deixaram de emprestar a quase todos.

A espiral descendente estava em andamento. À medida que os bancos reduziram as hipotecas, os preços da habitação diminuíram ainda mais. Isso fez com que mais mutuários passassem ao incumprimento, o que aumentava os empréstimos ruins nos livros dos bancos. Isso fez os bancos emprestarem ainda menos.

9 Razões pelas quais um acidente de habitação não é iminente

1. Existem muitas diferenças entre o mercado imobiliário em 2005 e em 2017. Em 2005, os empréstimos subprime totalizaram mais de US $ 620 bilhões e representaram 20% do mercado hipotecário. Em 2015, totalizaram US $ 56 bilhões e representavam 5% do mercado.
2. Os bancos aumentaram os padrões de empréstimos. De acordo com o Índice de Crédito Habitacional da CoreLogic, os empréstimos originados em 2016 estavam entre a mais alta qualidade originada nos últimos 15 anos. Em outubro de 2009, o índice FICO médio foi de 686, de acordo com Fair Isaac. Em 2001, a pontuação média foi de 490-510.
3. Os padrões de empréstimos mais apertados marcaram a diferença no mercado "flip". Os credores apenas financiam 55% do valor da casa. O "flipper" deve surgir com o resto. Durante a crise do subprime, os bancos emprestaram 80% ou mais.
4. O número de casas vendidas hoje é 20 por cento abaixo do pico pré-colisão. Isso significa que há apenas um suprimento de quatro meses disponível para venda. Como resultado, cerca de 64% dos americanos possuem suas próprias casas, em comparação com 68% em 2007.
5. As vendas domiciliárias são mais baixas porque a recessão bloqueou a capacidade dos jovens de iniciar uma carreira e comprar casas. Diante de um mercado de trabalho pobre, muitos promoveram sua educação. Como resultado, eles agora estão sobrecarregados com empréstimos escolares. Isso torna menos provável que eles possam economizar o suficiente para comprar uma casa. Isso vai diminuir a demanda.
6. Os preços das casas superaram a renda. A taxa média de custo de renda para habitação é de 30%. Em algumas áreas do metrô, ele disparou para 40 ou 50 por cento. Infelizmente, as áreas metropolitanas são também onde os empregos são. Isso obriga os jovens a pagar mais pelo aluguel para estar perto de um emprego que não paga o suficiente para comprar uma casa.Trinta e dois por cento das vendas de casas hoje vão para compradores de casa pela primeira vez, em comparação com 40 por cento historicamente, diz o NAR. Normalmente, esse comprador tem 32, ganha US $ 72.000 e paga US $ 182, 500 para uma casa. Um casal de duas rendas paga em média US $ 208, 500.
7. Os proprietários de casas não estão tirando tanto capital de suas casas. O patrimônio líquido aumentou para US $ 85 bilhões em 2006. Ele desabou para menos de US $ 10 bilhões em 2010 e permaneceu lá até 2015. Até 2017, ele havia subido para US $ 14 bilhões. Obamacare é uma das razões para isso. Os pedidos de falência caíram 50 por cento desde que o ACA foi aprovado. Em 2010, 1. 5 milhões de pessoas foram arquivadas. Em 2016, apenas 770, 846 fizeram.
8. Algumas pessoas apontam que os preços nacionais da habitação excederam o pico de 2006. Mas uma vez que são ajustados por 11 anos de inflação, eles são apenas no nível de 2004. Entre 2012 e 2017, os preços das casas subiram 6,5 por cento ao ano em média. Entre 2002 e 2006, aumentaram 7,5% ao ano. Em 2005, eles subiram 16 por cento.
9. Os construtores de casas se concentram em casas de alta qualidade. As casas novas são maiores e mais caras. O tamanho médio de uma nova casa familiar é quase 2, 700 metros quadrados. Isso se compara a 2, 500 pés quadrados em 2006.

O que poderia causar um colapso

Taxas de juros mais altas causaram um colapso no passado. Isso porque eles fazem empréstimos mais caros. Isso retarda a construção de casas, diminuindo a oferta. Mas também retarda os empréstimos, o que reduz a demanda. No geral, um aumento lento e estável da taxa de juros não criará uma catástrofe.

É verdade que as taxas de juros mais altas precederam o colapso da habitação em 2006. Mas isso é por causa dos muitos mutuários que tiveram empréstimos sem juros e hipotecas de taxa ajustável. Ao contrário de um empréstimo convencional, as taxas de juros aumentam junto com a taxa de fundos federais. Muitos também apresentaram taxas de apresentação introdutórias que foram reiniciadas após três anos. Quando o Federal Reserve aumentou as taxas, ao mesmo tempo em que reiniciaram, os mutuários descobriram que não podiam mais pagar os pagamentos. Os preços das casas caíram ao mesmo tempo, então esses detentores de hipotecas não podiam fazer os pagamentos ou venderem a casa. É por isso que as taxas de inadimplência eram tão altas.

A história da taxa de fundos federais revela que o Fed aumentou as taxas muito rápido entre 2004 e 2006. A taxa foi de 1. 0 por cento em junho de 2004, dobrando para 2. 25% até dezembro. Dobrou taxas novamente, para 4. 25 por cento, em dezembro de 2005. Seis meses depois, a taxa foi de 5. 25 por cento.

O Fed aumentou as taxas a um ritmo muito mais lento desde 2015. Ele aumentou para 0. 5 por cento em dezembro de 2015. Levou 1/4 de ponto no final de 2016 e 1. 25 por cento até junho de 2017.

O mercado imobiliário poderia entrar em colapso se bancos e fundos de hedge retornassem para investir em produtos financeiros de risco. Esses derivados foram uma das principais causas da crise financeira. Os bancos cortaram as hipotecas e as revenderam em títulos garantidos por hipotecas. Esses títulos eram um negócio maior do que as próprias hipotecas. É por isso que os bancos venderam hipotecas para praticamente qualquer um. Eles precisavam deles para suportar os derivados.Eles os cortaram para que hipotecas ruins fossem escondidas em pacotes com os bons. Então, quando os mutuários foram inadimplentes, todos os derivados eram suspeitos de serem ruins. É por isso que causou o desaparecimento de Bear Stearns e Lehman Brothers.

O plano de reforma tributária Trump pode desencadear uma queda nos preços que poderia levar a um colapso. O Congresso sugeriu a remoção da dedução das taxas de juros da hipoteca. Essa dedução totaliza US $ 71 bilhões. Atua como um subsídio federal ao mercado imobiliário. A cobrança de impostos ajuda os proprietários a ter um valor líquido médio de $ 195, 400. Isso é muito maior do que o lucro líquido médio dos inquilinos de $ 5, 400. Mesmo que o plano fiscal mantenha a dedução, o plano fiscal tira muito do incentivo. O plano de Trump elevou a dedução padrão. Como resultado, os americanos já não discriminariam. Quando isso acontece, eles não poderiam tirar proveito da dedução de juros da hipoteca. O setor imobiliário se opõe ao plano fiscal.

O mercado poderia entrar em colapso se a curva de rendimento nas notas do Tesouro de U. S. se tornasse invertida. É quando as taxas de juros dos tesouros de curto prazo se tornam maiores do que os rendimentos a longo prazo. Os rendimentos normais a curto prazo são mais baixos porque os investidores não exigem um alto retorno para investir por menos de um ano. Quando isso inverte, significa que os investidores pensam que o curto prazo é mais arriscado do que o longo prazo. Isso causa estragos no mercado hipotecário e sinaliza uma recessão. A curva de rendimento inverteu antes das recessões de 2008, 2000, 1991 e 1981.

Os preços da casa cairão?

Na última bolha imobiliária, os construtores de casas apresentaram permissões para novas construções. Isso foi menos de 1 milhão em 1990 durante a recessão. Cresceu gradualmente ao longo da década de 1990, superando 1 milhão em 1998. Permaneceu nesse nível até 2002, quando ultrapassou 1. 5 milhões. Alcançou um novo recorde de 2 milhões em 2004 e 2005. Em 2006, os preços da habitação começaram a cair. Os construtores de casas buscaram mais de 1. 5 milhões de permissões. Isso caiu para menos de 1 milhão em 2007. Em 2009, desabou para 500, 000.

Eles apenas se recuperaram gradualmente para 1. 3 milhões em 2017. Espera-se que diminuam, 1. 1 milhão até 2020.

Quando o Mercado Imobiliário irá Bater novamente?

A próxima queda no mercado ocorrerá em 2026, de acordo com o professor da Escola de Extensão de Harvard, Teo Nicholas. Ele baseia isso em um estudo do economista Homer Hoyt. Os booms-and-busts imobiliários seguiram um ciclo de 18 anos desde 1800. As únicas exceções foram a Segunda Guerra Mundial e a estagnação.

Nicholas diz que o mercado imobiliário de 2017 ainda está em fase de expansão. A próxima fase, hipersuficiente, não ocorrerá até que as taxas de ingresso de aluguel comecem a aumentar. Se isso ocorrer enquanto o Fed aumenta as taxas de juros, isso pode causar um acidente.

Como se proteger de um acidente

Se você está na maioria dos americanos que estão preocupados, então há sete coisas que você pode fazer para se proteger de um acidente imobiliário.

1. Compre uma casa para viver, não para virar. Dois terços das casas perdidas na crise financeira eram segundas e terceiras casas.Quando o preço de venda caiu abaixo da hipoteca, os proprietários se afastaram. Eles mantiveram suas casas, mas perderam seus investimentos.
2. Obter uma hipoteca de taxa fixa. À medida que as taxas de hipoteca aumentam, seu pagamento permanecerá o mesmo. Se isso significa que você só pode pagar uma casa menor, então seja ela. Isso é melhor do que correr o risco e perdê-lo mais tarde.
3. Se você receber uma hipoteca de taxa variável, descubra qual será a taxa de juros quando ela for reiniciada. Calcule o pagamento mensal e assegure-se de pagar o seu salário atual. Faça a diferença entre esse pagamento futuro e o que você está pagando hoje com a menor taxa de juros e salve-o. Dessa forma, você terá os fundos para pagar sua hipoteca se sua renda cair.
4. Compre a pior casa na melhor área que você pode pagar. Certifique-se de que a área tenha boas escolas, mesmo se você não planeja ter filhos você mesmo. Os potenciais compradores irão. Você sempre pode melhorar a casa ao longo dos anos, se o seu rendimento permitir. Os bons bairros não vão sofrer tanto na próxima desaceleração como áreas mais pobres. Eles também se recuperam mais rápido.
5. Certifique-se de que sua casa tenha pelo menos três quartos. Isso atrairá famílias se você precisar revender.
6. A melhor maneira de se proteger é com um portfólio bem diversificado de ativos. Diversificação significa uma combinação equilibrada de ações, títulos, commodities e equidade em sua casa. A maioria dos planejadores financeiros não inclui o patrimônio inicial como um bem, mas eles deveriam. É o maior recurso que a maioria das pessoas possui.
7. Para limitar o dano de um colapso imobiliário, compre a menor casa em que possa viver razoavelmente. Tente cancelar sua hipoteca antecipadamente, então você não perca sua casa em recessão. Aumente seus investimentos em ações, títulos e commodities para que eles igualem ou excedam sua equidade home. Se houver uma bolha de ativos em habitação, não sucumbir à tentação de refinanciar e retirar o patrimônio. Em vez disso, revise sua alocação de ativos para se certificar de que ainda está equilibrado.