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As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) são empréstimos para habitação com uma taxa que varia. À medida que as taxas de juros aumentam e caem em geral, seguem as taxas de hipotecas de taxa ajustável. Estes podem ser empréstimos úteis para entrar em uma casa, mas também são arriscados. Esta página cobre os fundamentos das hipotecas de taxa ajustável.
A Taxa
As hipotecas de taxa ajustável são únicas porque a taxa de juros na hipoteca se ajusta às taxas de juros no mercado.
Isto é importante porque os montantes do pagamento da hipoteca são determinados (em parte) pela taxa de juros do empréstimo. À medida que a taxa de juros aumenta, o pagamento mensal aumenta. Do mesmo modo, os pagamentos caem à medida que as taxas de juros caem.
A taxa em sua hipoteca de taxa ajustável é determinada por algum índice de mercado. Muitas hipotecas de taxa ajustável estão vinculadas à taxa LIBOR, taxa preferencial, índice de custo de fundos ou outro índice. O índice que sua hipoteca usa é um tecnicismo, mas pode afetar a forma como seus pagamentos mudam. Pergunte ao seu credor por que eles ofereceram uma hipoteca de taxa ajustável com base em um determinado índice.
Benefícios de hipoteca de taxa ajustável
Uma razão principal para considerar hipotecas de taxa ajustável é que você pode acabar com um pagamento mensal mais baixo. O banco (geralmente) recompensa você com uma taxa inicial mais baixa porque você está assumindo o risco de que as taxas de juros possam aumentar no futuro. Contraste a situação com uma hipoteca de taxa fixa, onde o banco assume esse risco.
Considere o que acontece se as taxas aumentarem: o banco está preso emprestando dinheiro em uma taxa abaixo do mercado quando você tiver uma hipoteca de taxa fixa. Por outro lado, se as taxas caírem, você simplesmente refinanciará e obterá uma taxa melhor.
Armadilhas de hipotecas de taxa ajustável
Infelizmente, não há almoço grátis. Embora você possa beneficiar de um pagamento mais baixo, você ainda tem o risco de que as taxas aumentem em você.
Se isso acontecer, seu pagamento mensal pode aumentar dramaticamente. O que foi uma vez um pagamento acessível pode se tornar um fardo sério quando você tem uma hipoteca de taxa ajustável. O pagamento pode ficar tão alto que você tem que pagar a dívida.
Gerenciando hipotecas de taxa ajustável
Para gerenciar os riscos, você deseja escolher o tipo certo de hipoteca de taxa ajustável. A melhor maneira de gerenciar seu risco é ter um empréstimo com restrições e "bonés". Caps são limites sobre o quanto uma hipoteca de taxa ajustável pode realmente se ajustar.
Você pode ter limites sobre a taxa de juros aplicada ao seu empréstimo, ou você pode ter um limite no valor em dólares do seu pagamento mensal. Finalmente, seu empréstimo pode incluir um número de anos garantido que deve passar antes de a taxa começar a ajustar - os primeiros cinco anos, por exemplo. Essas restrições eliminam o risco de hipotecas de taxa ajustável, mas também podem criar alguns problemas.
Agora você está atualizado sobre como funcionam as hipotecas ARM. Vejamos como eles às vezes não funcionam a seu favor. Observe que o termo ARM Mortgage é redundante - o "M" é para hipoteca - mas usamos esse termo ao longo desta página para familiaridade.
As bonificações hipotecárias do ARM podem funcionar de várias maneiras. Existem tampas periódicas e tampas de vida útil. Um limite periódico limita o quanto sua taxa pode mudar durante um determinado período - como um período de um ano.
Limites de vida limitam o quanto sua taxa de hipoteca ARM pode mudar ao longo da vida inteira do empréstimo.
Exemplos de hipoteca ARM
Assuma que você tenha um limite periódico de 1% ao ano. Se as taxas aumentam 3% durante esse ano, sua taxa de hipoteca ARM aumentará apenas 1% devido ao limite máximo. Os limites de vida são semelhantes. Se você tiver um limite vitalício de 5%, a taxa de juros do seu empréstimo não se ajustará mais de 5%.
Tenha em mente que as mudanças de taxa de juros em excesso de um limite periódico podem ser transferidas de ano para ano. Considere o exemplo acima, onde as taxas de juros aumentaram 3%, mas seu limite de hipoteca ARM manteve sua taxa de empréstimo em um aumento de 1%. Se as taxas de juros forem planas no próximo ano, é possível que sua taxa de hipoteca do ARM aumente mais 1% de qualquer maneira - porque você ainda "deve" após o limite anterior.
Há uma variedade de sabores hipotecas ARM disponíveis. Por exemplo, você pode encontrar o seguinte:
- 10/1 ARM Mortgage - a taxa é fixada por 10 anos, depois ajusta todos os anos (até o limite, se houver)
- 7/1 ARM Mortgage - a taxa é fixada por 7 anos e, em seguida, ajusta todos os anos (até o limite, se houver)
- 1 ano ARM Mortgage - a taxa é fixada por um ano, em seguida, ajusta anualmente até quaisquer limites
Não todas as capas são criadas iguais
Observe que os limites podem ser diferentes durante a vida do seu empréstimo. O primeiro ajuste pode ser de até 5%, enquanto os ajustes subseqüentes podem ser limitados em 1%.
Se este for o caso em uma hipoteca ARM que você está considerando, esteja preparado para um balanço selvagem em seus pagamentos mensais quando o primeiro reset for rolar.
Armadilhas de Caps
Enquanto maiúsculas e restrições podem protegê-lo, eles podem causar alguns problemas. Por exemplo, sua hipoteca ARM pode ter um limite em quanto alto o pagamento mensal vai - independentemente de movimentos nas taxas de juros. Se as taxas forem tão elevadas que você atinja o limite superior (dólar) em seus pagamentos, você não estará pagando todos os juros que você deve por um determinado mês. Quando isso acontece, você entra em amortização negativa - significando que o saldo do seu empréstimo realmente aumenta por mês.
O comprador está ciente
A linha inferior com hipotecas ARM é que você precisa saber o que você está recebendo em . Seu credor deve explicar alguns cenários de pior cenário para que você não seja cego por ajustes de pagamento. A maioria dos mutuários olha esses que-se e assume que eles estarão em melhor posição para absorver aumentos de pagamento no futuro - seja de 5 ou 10 anos. Muito bem, pode ser o caso, mas as coisas nem sempre funcionam da maneira como planejamos.
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