Taxa ajustável Mortgage: Definição, Tipos, Prós, Contras

Definição: Uma hipoteca de taxa ajustável é um empréstimo que baseia sua taxa de juros em um índice. O índice é tipicamente a taxa Libor, a taxa de fundos federais ou a factura do Tesouro de um ano. Um ARM também é conhecido como empréstimo de taxa ajustável, hipoteca de taxa variável ou empréstimo de taxa variável.

Cada credor decide quantos pontos irá adicionar à taxa de índice. É geralmente vários pontos percentuais. Por exemplo, se a taxa Libor for 0. 5 por cento, a taxa ARM poderia ser em qualquer lugar de 2. 5 por cento a 3. 5 por cento.

A maioria dos credores manterá a taxa a essa taxa anunciada por um determinado período. Em seguida, a taxa aumenta a intervalos regulares. Isso é conhecido como uma reinicialização. Depende dos termos do empréstimo. Pode ocorrer mensalmente, trimestralmente, anualmente, a cada três anos ou cinco anos, dependendo do tipo de empréstimo que você obtenha. Você deve ler cuidadosamente as letras pequenas para determinar se você poderá pagar a taxa de juros mais elevada.

Após a reinicialização, a taxa aumentará conforme o Libor. Isso significa que seu pagamento de dinheiro pode subitamente disparar depois que o período inicial de cinco anos acabou. Se a Libor aumentasse para 2. 5 por cento durante esse período, sua nova taxa de juros aumentaria para 4. 5 por cento ou 5. 0 por cento. Para mais informações, veja Taxa Libor histórica.

Isso significa que você deve prestar atenção às mudanças na taxa de fundos federais e nas taxas de faturamento do Tesouro de curto prazo. Isso é porque Libor geralmente muda no local com isso. Quando a demanda por Treasurys cai, força o rendimento.

Veja como o Tesouro da U. S. produz o trabalho.

Prós

A vantagem das hipotecas de taxa ajustável é que a taxa é menor do que para hipotecas de taxa fixa. Essas taxas estão vinculadas à nota do Tesouro a 10 anos. Isso significa que você pode comprar uma casa maior por menos. Isso é particularmente atraente para compradores de casa pela primeira vez e outros com renda moderada.

Contras

A grande desvantagem é que o seu pagamento mensal pode disparar se as taxas de juros aumentarem. Muitas pessoas ficam surpresas quando a taxa de juros é reiniciada, embora esteja no contrato. Se sua renda não aumentou, então você pode não mais poder pagar sua casa, e pode perdê-la.

As hipotecas de taxa ajustável tornaram-se populares em 2004. Foi quando o Federal Reserve começou a aumentar a taxa de fundos federados. A demanda por empréstimos convencionais caiu à medida que as taxas de juros aumentaram. Os bancos criaram hipotecas de taxa ajustável para reduzir os pagamentos mensais.

Tipos

Em 2004, os banqueiros ficaram criativos com novos tipos de empréstimos para atrair proprietários potenciais. Aqui estão alguns exemplos dos mais populares.

Empréstimos apenas para juros. Eles têm as taxas mais baixas. Seu pagamento mensal apenas vai para o interesse, e nenhum dos princípios, nos primeiros três a cinco anos.Depois disso, você começa a fazer pagamentos mais elevados para cobrir o princípio. Ou, você pode ser obrigado a fazer um grande pagamento por balão.

Se você está ciente de como eles funcionam, esses empréstimos podem ser muito vantajosos. Se você pode pagar, qualquer pagamento extra vai diretamente para o princípio. Se você é disciplinado sobre fazer esses pagamentos, você pode realmente pagar mais contra o princípio.

Dessa forma, você ganhará maior patrimônio na casa do que com uma hipoteca convencional. Estes empréstimos são perigosos se você não estiver preparado para o ajuste ou o pagamento do balão. Eles também têm todas as mesmas desvantagens de qualquer hipoteca de taxa ajustável.

Opção ARMs. Eles permitem aos mutuários escolher quanto pagar cada mês. Eles começam com taxas "teaser" de cerca de um a dois por cento. Estes podem redefinir para um maior, mesmo após o primeiro pagamento. A maioria (80 por cento) opção mutuários ARM fazer apenas o pagamento mínimo a cada mês. O resto é adicionado ao saldo da hipoteca, assim como empréstimos de amortização negativos.

Os mutuários pensam que os pagamentos são fixados por cinco anos. Se o saldo da hipoteca não remunerada crescer para 110 por cento ou 125 por cento do valor original, o empréstimo é reiniciado automaticamente. Isso pode resultar em um pagamento que é três vezes o valor original.

As penas íngremes impedem os mutuários de refinanciar. Como resultado, a maioria dos mutuários simplesmente adquire dívidas. Uma vez que a casa vale menos do que a hipoteca, ou o mutuário perde um emprego, eles excluem.

Estes empréstimos foram um enorme motor de crise da hipoteca subprime. Embora apenas 2 por cento de todos os empréstimos para habitação fossem opções ARMS, valiam US $ 300 bilhões. A maioria deles foi inadimplente. Pelo menos 60% estavam na Califórnia, onde os preços das casas caíram 30-40%. Isso os desqualificou de aproveitar os programas de modificação de empréstimo domiciliar, como MakingHomesAffordable. (Fonte: "Hipotecas tóxicas", Centro de Crédito Responsável, 5 de novembro de 2007. "Mortonias de Nightmare", Businessweek, 11 de setembro de 2006.)