É Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é ideal para você?

O que é uma hipoteca de taxa ajustável?

Uma hipoteca de taxa ajustável, chamada de ARM para abreviar, é uma hipoteca com uma taxa de juros vinculada a um índice econômico. A taxa de juros e seus pagamentos são periodicamente ajustados para cima ou para baixo à medida que o índice muda.

ARM Terminology

Índice

Um índice é um guia que os credores usam para medir as mudanças na taxa de juros. Os índices comuns utilizados pelos credores incluem a atividade de títulos de Tesouraria de um, três e cinco anos, mas há muitos outros.

Cada ARM está vinculado a um índice específico.

Margem

Pense na margem como marcação do credor. É uma taxa de juros que representa o custo do emprestador de fazer negócios mais o lucro que farão no empréstimo. A margem é adicionada à taxa de índice para determinar sua taxa de juros total. Geralmente, permanece o mesmo durante a vida do seu empréstimo domiciliar.

Período de Ajuste

O período de ajuste é o período entre ajustes de taxa de juros potenciais.

Você pode ver um ARM descrito com figuras como 1-1, 3-1 e 5-1. A primeira figura em cada conjunto refere-se ao período inicial do empréstimo, durante o qual sua taxa de juros permanecerá o mesmo no dia em que você assinou seus documentos de empréstimo.

O segundo número é o período de ajuste, mostrando a frequência com que os ajustes podem ser feitos na taxa após o período inicial ter terminado. Os exemplos acima são todos ARM com ajustes anuais - o que significa que os ajustes podem acontecer todos os anos.

Se meus pagamentos podem subir, por que eu deveria considerar um ARM?

A taxa de juros inicial para um ARM é inferior à de uma hipoteca de taxa fixa, onde a taxa de juros permanece a mesma durante a vida do empréstimo. Uma taxa mais baixa significa pagamentos mais baixos, o que pode ajudá-lo a se qualificar para um empréstimo maior.

Quanto tempo você planeja possuir a casa?

A possibilidade de aumentos de taxa não é muito importante se você planeja vender a casa dentro de alguns anos.

Você espera que sua renda aumente? Se assim for, os fundos extra podem cobrir os pagamentos mais elevados que resultam dos aumentos das taxas.

Alguns ARMs podem ser convertidos em uma hipoteca de taxa fixa. No entanto, as taxas de conversão podem ser altas o suficiente para tirar todas as economias que você viu com a taxa inicial mais baixa.

Índices ARM

Enquanto você não pode determinar qual índice um credor usa, você pode escolher um empréstimo e credor com base no índice que se aplicará ao empréstimo. Pergunte ao credor como cada índice utilizado atuou no passado. Seu objetivo é encontrar um ARM que esteja vinculado a um índice que permaneceu bastante estável ao longo de muitos anos.

Ao comparar os credores, considere tanto o índice como a taxa de margem oferecida.

Taxas com desconto e Buydowns

Quando você está comprando uma casa, você pode encontrar vendedores que oferecem pagar uma taxa de desconto que permite que o credor ofereça uma taxa inicial inferior à soma do índice e do margem.Os construtores de casas novas às vezes oferecem esse tipo de pacote de compra para ajudar a levar suas pessoas para suas casas.

A taxa de desconto acabará por expirar e seus pagamentos poderão aumentar significativamente se uma taxa ARM for ajustada para cima, ao mesmo tempo que o desconto expira.

Tenha em mente que os vendedores às vezes aumentam o preço de uma casa pelo valor que pagam para comprar o seu empréstimo. O custo extra pode, no tempo, substituir qualquer poupança do desconto inicial.

Tampas de taxa de juros

Os limites de taxa limitam a quantidade de juros que você pode cobrar. Existem dois tipos de limites de taxa de juros associados a ARMs.

• Capítulos periódicos limitam o valor que sua taxa de juros pode aumentar de um período de ajuste para o próximo. Nem todos os ARMs possuem limites de taxa periódicos.
• Os limites gerais limitam o quanto a taxa de juros pode aumentar ao longo da vida do empréstimo. Os limites globais foram exigidos por lei desde 1987.

Capítulos de pagamento

Um limite de pagamento limita o quanto seu pagamento mensal pode aumentar em cada ajuste. ARMs com bonés de pagamento geralmente não possuem limites de taxa periódicos.

Carryovers

Se um limite de taxa de juros tiver reduzido o seu juro em um ajuste, mesmo que o índice subisse, o montante do aumento pode ser transferido para o próximo período de ajuste.

Cuidado com a amortização negativa

A amortização ocorre quando os pagamentos são grandes o suficiente para pagar os juros devidos mais uma parte do principal.

A amortização negativa ocorre quando os pagamentos não cobrem o custo dos juros. O montante não pago é adicionado de volta ao empréstimo, onde gera ainda mais dívidas por juros. Se isso continuar, você poderia fazer muitos pagamentos, mas ainda deve mais do que você fez no início do empréstimo.

A amortização negativa geralmente ocorre quando um empréstimo tem um limite de pagamento que mantém os pagamentos mensais de cobrir o custo de juros.

Os credores são obrigados a fornecer informações escritas para ajudá-lo a comparar e selecionar uma hipoteca. Não hesite em fazer tantas perguntas quanto necessário para ajudá-lo a entender todos os aspectos dos ARMs e outros empréstimos hipotecários que são oferecidos a você.

Obter os fatos sobre hipotecas de taxa ajustável

Quais são os riscos de uma hipoteca de taxa ajustável? Reduzindo seus riscos, considere os seguintes problemas antes de aceitar um ARM.

Taxas com desconto - Buydowns
Os vendedores às vezes pagam uma taxa que permite ao credor oferecer uma taxa inicial inferior à soma do índice e da margem. A taxa de desconto acabará por expirar.

• O Double Whammy
  Seus pagamentos podem aumentar significativamente se sua taxa for ajustada para cima ao mesmo tempo que o desconto expira.
• Uma Taxa com desconto vale a pena?

  Os vendedores podem aumentar o preço de uma casa pelo valor que pagam para comprar o seu empréstimo. O custo extra pode, no tempo, substituir qualquer poupança do desconto inicial.

Tampas de taxa de juros
Os limites de taxa limitam a quantidade de juros que você pode cobrar. Existem dois tipos de limites de taxa de juros associados a ARMs.

• Capítulos periódicos limitam o valor que sua taxa de juros pode aumentar de um período de ajuste para o próximo.Nem todos os ARMs possuem limites de taxa periódicos.
• Os limites gerais limitam o quanto a taxa de juros pode aumentar ao longo da vida do empréstimo. Os limites globais foram exigidos por lei desde 1987.

Capítulos de pagamento
Um limite de pagamento limita o quanto seu pagamento mensal pode aumentar em cada ajuste. ARMs com bonés de pagamento geralmente não possuem limites de taxa periódicos.

Carryovers
Se um limite de taxa de juros diminuiu o seu interesse, mesmo que o índice subisse, o montante do aumento pode ser transferido para o próximo período de ajuste.

Amortização negativa
A amortização ocorre quando os pagamentos são grandes o suficiente para pagar os juros devidos mais uma parte do princípio.

• A amortização negativa ocorre quando os pagamentos não cobrem o custo dos juros. O montante não pago é adicionado de volta ao empréstimo, onde gera ainda mais dívidas por juros. Se isso continuar, você poderia fazer muitos pagamentos, mas ainda deve mais do que você fez no início do empréstimo.
• A amortização negativa geralmente ocorre quando um empréstimo tem um limite de pagamento que mantém os pagamentos mensais de cobrir o custo de juros.
• A amortização negativa não tem tanto impacto quando o setor imobiliário se está a apreciar bem, então os pagamentos mais baixos podem ser mais atraentes para você do que pagar o princípio.

Os credores são obrigados a fornecer informações escritas para ajudá-lo a comparar e selecionar uma hipoteca. Não hesite em fazer tantas perguntas quanto for necessário para ajudá-lo a entender todos os aspectos do seu empréstimo