Hipoteca Modificação de empréstimo e falência

Houve um tempo apenas alguns anos atrás, quando eu não poderia ter escrito nada de substância sobre as modificações da hipoteca em um caso de falência. Isso porque os bancos estavam em uma bagunça e os programas de modificação eram uma piada. Os clientes foram constantemente informados de que a papelada estava faltando. Eles enviariam e enviariam por e-mail documentos uma e outra vez. Toda vez que eles contataram o banco, eles seriam encaminhados para um funcionário diferente do serviço ao cliente, nenhum dos quais poderia achar contas ou arquivos ou documentos.

Os clientes desistiram depois de inúmeras tentativas.

Hoje, estou feliz em dizer que os bancos parecem ter virado uma esquina. Embora ainda haja bolsas de discórdia, no geral, os bancos e as empresas de hipotecas parecem estar fazendo um trabalho razoavelmente credível de conseguir seus clientes através do processo sem muito estresse.

Muitos de nossos clientes chegam até nós à beira da falência. Às vezes, eles simplesmente não estão conscientes de suas oportunidades de modificar seus empréstimos. Às vezes, eles são muito atrasados ​​antes de tentar modificar. Às vezes, os bancos continuam com o encerramento mesmo que seus clientes estejam tentando vender a propriedade, obter refinanciamento ou iniciar o processo de modificação. Nós apresentamos um caso de falência para tirar proveito da estadia automática, uma injunção destinada a parar essas execuções hipotecárias e outras ações de cobrança, dar aos devedores (isto é o que chamamos de pessoas que faltam casos de falência) um pouco de espaço para respirar e eliminar muito ou todos o resto de sua dívida através de um caso do Capítulo 7, ou configurá-los em um plano de reembolso em um caso do Capítulo 13 que abordará não só as dívidas de suas hipotecas, mas também outras obrigações.

O programa de modificação federal é denominado Programa de hipoteca acessível ou HAMP. Neste artigo, analisaremos o que HAMP pode fazer e como funciona em um caso de falência.

Então, qual é a diferença entre um refinanciamento e uma modificação de empréstimo?

Se você precisa de novos termos ou uma maneira de tornar sua casa mais acessível, você tem duas opções: refinanciar ou modificar.

Um refinanciamento substitui o empréstimo antigo por um completamente novo. Geralmente, um refinanciamento é projetado para reduzir a taxa de juros ou alterar termos menos favoráveis, como uma taxa ajustável, para termos mais favoráveis. Pode ser realizado pelo credor atual ou por um credor completamente novo. Isso exige que o mutuário seja solvente e que o valor da propriedade não tenha caído para que o empréstimo esteja subaquático (o mutuário deve mais do que o valor da propriedade.

Uma modificação altera os termos do empréstimo atual. requer o mesmo nível de solvabilidade que um refinanciamento faz, embora o mutuário tenha que demonstrar que terá renda suficiente para efetuar os pagamentos.Na verdade, o programa de modificação do empréstimo foi projetado para ajudar os proprietários que sofreram algum tipo de reversão financeira. Pode ser permanente ou pode ser temporário se houver algum motivo para suspeitar que as circunstâncias do mutuário vão mudar. Há muitas vezes mais flexibilidade no que um credor pode estar disposto a fazer para tornar o empréstimo acessível, mas a taxa de juros será muitas vezes maior do que o mutuário poderia obter em um refinanciamento.

Você ainda pode obter uma modificação de hipoteca durante um caso de falência?

Sim. Na verdade, muitos dos meus clientes modificaram com sucesso seus empréstimos e saíram da falência com menos dívidas e uma hipoteca intacta e atualizada.

Quem pode se qualificar para uma modificação de hipoteca?

Isso depende do seu administrador e se o seu empréstimo é de propriedade de um banco, empresa de hipoteca ou uma entidade como Fannie Mae ou Freddie Mac. Cada um tem seus próprios requisitos e critérios. Mas, em geral, você provavelmente será qualificado se

• Você está gastando mais de 31% do rendimento mensalmente em custos de habitação (pagamento de hipoteca, seguro, impostos de propriedade, taxas de associação de proprietários).
• Você não é elegível para um refinanciamento da hipoteca.
• Você está em atraso ou está em perigo de inadimplência devido a uma mudança nas circunstâncias financeiras.
• O valor da casa declinou, e você deve mais do que a casa vale a pena.

modificações de HAMP podem ser usadas para modificar empréstimos em residências primárias e certas propriedades de aluguel.

O que modifica a hipoteca?

Aplicação

Primeiro é o aplicativo. A maioria dos credores exigirá prova de renda para garantir que o mutuário tenha pelo menos uma renda mínima para fazer pagamentos modificados. A maioria dos credores também exigirá um relatório de crédito, embora não haja uma pontuação de crédito mínima ou máxima necessária. Isso geralmente é determinar qual a outra dívida que o mutuário tem para atender a cada mês.

Pagamentos de avaliação

Em segundo lugar, é o período experimental. Uma vez que toda a documentação esteja completa, e o credor determina que o mutuário provavelmente atenderá aos requisitos mínimos, o mutuário terá a oportunidade de fazer uma série de pagamentos de teste. Três pagamentos são o número que eu vejo com mais frequência.

Uma vez que os pagamentos de teste foram feitos com sucesso, o credor tomará uma decisão final sobre a modificação e oferecerá a modificação ao mutuário.

O que os termos do empréstimo mudarão?

O objetivo de uma modificação HAMP é tornar o empréstimo acessível para o mutuário e impedir o credor de perder mais do que o necessário. O credor pode alterar praticamente qualquer um dos termos de pagamento, incluindo

• Reduzir a taxa de juros
• Converter o empréstimo de uma taxa ajustável para uma taxa fixa
• Extendendo o comprimento, por exemplo, de 30 a 40 anos
• Adicionando em atraso na parte de trás do empréstimo
• Adiar alguns dos principais
• Perdoar alguns dos principais

O que sobre modificações e falências?

Quando alguém apresenta um caso de falência, o tribunal de falência é competente para quase tudo o que toca as finanças do filer.O devedor (é o que chamamos de pessoa que declara um caso de falência) pode continuar as transações diárias como comprar mantimentos e pagar contas de serviços públicos, coisas que chamamos de "curso normal de negócios".

Uma modificação de empréstimo não é "curso normal de negócios." Se o tribunal de falências tem que tomar medidas para aprovar a modificação depende em grande parte se o caso é o Capítulo 7 ou Capítulo 13. Em um caso do Capítulo 7, que geralmente durará quatro a seis meses, alguns credores solicitarão ao devedor que obtenha tribunal aprovação. Em um Capítulo 13, o devedor sempre é obrigado a obter aprovação judicial, independentemente de o credor exigir ou não. Para obter essa aprovação judicial, o advogado do devedor precisará apresentar uma moção no tribunal.

Em um caso do Capítulo 13, o devedor propõe um plano para pagar suas dívidas fazendo um pagamento a um administrador que distribui o dinheiro recebido aos credores que apresentaram reclamações adequadas. O plano deve incluir certos tipos de dívida, como impostos sobre o rendimento passado ou obrigações de suporte doméstico, como apoio à criança e pensão alimentícia. Pode incluir atrasos devidos à empresa hipotecária e dívida garantida como carros e eletrodomésticos.

Como em praticamente todos os casos, as dívidas da hipoteca serão subsumidas na modificação, o advogado do devedor também precisará apresentar uma moção para modificar o plano de pagamento do Capítulo 13 para remover os atrasados. Dependendo de qualquer outra coisa que o devedor tenha pretendido cumprir com o plano do Capítulo 13 - pague a dívida prioritária, como impostos sobre rendimentos recentes ou apoio à criança, ou faça um pagamento de carro mais acessível ao incluí-lo em um plano do Capítulo 13 - o devedor pode decidir que um caso do Capítulo 13 não é mais necessário ou útil. Nesse ponto, ela pode considerar se pode ser aconselhável converter o caso em um sob o Capítulo 7, ou descartá-lo completamente.

Como funciona em um caso de falência

Aqui está um exemplo: Digamos que o devedor arquivou um caso do Capítulo 13 e incluiu US $ 5 000 em pagamentos de hipoteca vencida. Depois que o caso do Capítulo 13 é arquivado, o devedor solicita uma modificação de empréstimo com sua empresa de hipoteca. Enquanto no Capítulo 13, ele continua a fazer pagamentos ao Capítulo 13, que inclui os US $ 5 000 devidos à empresa de hipoteca.

Digamos que um ano após o processo ser arquivado, a modificação da hipoteca é aprovada. Até então, o credor recebeu US $ 1 000 por meio de pagamentos ao administrador do Capítulo 13. A modificação do empréstimo inclui os US $ 4 000 que continuam a ser devidos à reclamação em atraso.

O devedor não quer mais dinheiro "extra" para ir à empresa de hipoteca, então seu advogado terá que fazer duas coisas. Primeiro, o advogado apresentará uma moção com o tribunal de falências pedindo ao tribunal que aprove a modificação do empréstimo de hipoteca. Às vezes, a moção deve ser definida para uma audiência perante o juiz. Às vezes, ele pode estar no arquivo por um período de tempo definido - muitas vezes 24 dias - para permitir que qualquer parte interessada se oponha a ele. Se nenhum objeto da parte, e os termos são favoráveis ​​ao devedor, é altamente provável que o juiz da falência o aprova.Se uma parte se opuser a isso, a modificação será definida para uma audiência para permitir que todas as partes testemunhem e argumentem para o juiz.

Uma vez que ele tenha uma ordem do tribunal que aprova a modificação, e o devedor realmente entra no acordo de modificação, seu advogado pedirá ao tribunal que altere os termos do plano para remover os pagamentos em atraso para a empresa de hipoteca. Isso também implicará uma moção. O processo é semelhante ao movimento para a modificação do empréstimo. O movimento é definido para audiência, ou permanece em arquivo por um período de tempo para dar aos credores a chance de vetá-lo e objeto, se apropriado.

Ou o devedor pode renunciar ao processo de modificação do plano e arquivar um movimento para converter em um Capítulo 7 ou uma moção para descartar o caso, dependendo de qualquer outra coisa que o devedor possa ter espreitado em sua imagem financeira.