Disposições parciais da propriedade depreciável tangível

Então você ou seu cliente substituiu o telhado em uma propriedade de aluguel.

Ou fez algum tipo de reparo que foi uma melhoria, restauração ou adaptação em que uma parte significativa da propriedade ou equipamento foi derrubado e substituído.

O que temos aqui é uma oportunidade de fazer uma disposição parcial da propriedade antiga e capitalizar a nova propriedade.

Vamos falar sobre a idéia e a matemática por trás das disposições parciais, e dar-lhe um exemplo para trabalhar.

A idéia: se devemos substituí-la, podemos descartar o antigo e capitalizar a nova propriedade

Imagine um telhado. (Sim, esse é um dos exemplos que o IRS dá nos seus regulamentos finais, além disso, é fácil para nós imaginar, então esse é o exemplo com o qual vamos ficar aqui.) FYI para o texto completo desses regulamentos, veja T. D. 9689, Orientação sobre disposições de propriedades depreciáveis ​​tangíveis. (Até agora, este é o único lugar online para encontrar o texto completo de 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Então temos um cliente que tem uma propriedade de aluguel. O cliente substitui o telhado. O telhado antigo é retirado e os materiais são reciclados ou descartados. O telhado antigo não é mais, mas o custo do telhado está incluído no custo de todo o edifício. Quando o cliente comprou a propriedade, o cliente pagou um preço, e esse preço era para a terra e o prédio, e o telhado definitivamente fazia parte do prédio. Assim, o custo do telhado antigo é no custo do edifício, que está sendo realizado na declaração de imposto do cliente e depreciado em mais de 27 ou 39 anos (para propriedades de aluguel residencial ou comercial, respectivamente).

Uma disposição parcial significa que extraímos o custo do telhado antigo do custo do prédio, descartamos o telhado antigo e capitalizamos e começamos a depreciar o novo telhado. Faz sentido?

Há muita participação em matemática

"Não tenho tempo para matemática", disse-me um CPA no início de abril. Compreensível.

Vamos nos concentrar no bem, isso faz o nosso cliente. Estamos eliminando o telhado antigo? Sim. E estamos vendendo isso? Não. Portanto, não há receitas brutas da venda. Assim, o ganho na disposição terá zero resultado menos a base do custo restante, o que significa que temos uma perda. Esse é um número de renda negativa que é levado à frente do 1040. E os números de renda negativa fazem o quê? Eles reduzem a renda total, menor renda bruta ajustada, menor renda tributável e redução de impostos.

Mas espere, há mais. As perdas diminuem a renda, o que significa que diminui a receita com o objetivo de medir as perdas de atividade passiva e medir coisas como o imposto sobre o rendimento líquido, o imposto adicional sobre o Medicare, o imposto mínimo alternativo e toda uma série de outros cálculos sensíveis à renda .Então, se você não tiver tempo para fazer a matemática, estenda e faça a matemática quando tiver tempo no cérebro. Isso beneficiará o cliente agora e no futuro.

Isso beneficiará o cliente no futuro? Sim, porque olhe para a depreciação acumulada. Quando alienamos um ativo parcial, removemos o custo e a depreciação acumulada do ativo original. Agora recebemos uma perda atualmente dedutível. E, ao reduzir o montante da depreciação acumulada, temos menos depreciação para recuperar se e quando a propriedade é vendida no futuro.

Nunca deixe passar uma oportunidade de economizar duas vezes.

Os passos em poucas palavras

1. Medir o custo da propriedade de substituição
2. Usando esse custo, trabalhe para trás para medir o custo histórico da propriedade original.
3. Precisamos de uma taxa de mudança.
4. Usando a taxa de mudança, descontar o custo atual de volta ao seu custo histórico.
5. Segregar base e depreciação.
6. Descarte o ativo parcial: calcula o ganho ou a perda.
7. Capitalize e comece a depreciar o novo recurso.

Exemplo

Um contribuinte possui uma propriedade de aluguel residencial. Aqui estão os fatos pertinentes:

O contribuinte compra a casa e o aluga
Colocado na data do serviço para a casa:	09/01/2011
Custo do prédio (não terrestre): > $ 250, 000	Depreciação anterior (até o final de 2013):
$ 20, 833	O contribuinte substitui o telhado
O telhado é colocado em serviço em
11/1/2014	Custo do novo telhado:
$ 12 000	Passo 1: Medida do custo da propriedade de substituição

Este é o valor de $ 12 000 para o novo telhado, no exemplo acima. De onde vem esse número? O cliente me forneceu todos os comprovantes de pagamento e faturas para os telhados. Adicionamos as despesas. (Agora, é claro, as despesas raramente se somam a uma figura redonda, como os doze mil acima. Eu mantenho meu exemplo fácil de entender.)

Etapa 2: Medida o custo histórico da propriedade original

Para separar o custo original do telhado (ou qualquer outro componente do edifício para o qual queremos fazer uma disposição parcial), o IRS diz que podemos usar

"qualquer método razoável" para determinar o custo original desde que o método seja " aplicado de forma consistente a todas as partes do mesmo recurso" (Regulamento do Tesouro 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Então, quais são os métodos razoáveis?

Para restaurações apenas

1. , use o método de desconto do índice de preços no produtor. Alocar o custo do ativo original com base na proporção do custo de reposição da disposição parcial para o custo de reposição de todo o ativo.
2. Estudo de segregação de custos.
3. registros do contribuinte.
4. "Normalmente, mais comumente, vemos o método de reversão do Índice de Preços ao Produtor", disse

Phil Zaman , um contador público certificado que dirige os programas de aprendizagem no CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC O Índice de Preços ao Produtor método de desconto funciona "apenas para restaurações", advertiu Zaman. Nós "não podemos usá-lo para melhorias / aperfeiçoamentos ou adaptações".

"O desconto é como compor para interesse, mas em sentido inverso", explicou Zaman.Ele também disse que o método de desconto é o "mais objetivo dos métodos oficialmente sancionados" descritos na seção 1. 168 (i) -8 do Regulamento do Tesouro.

Um segundo método, disse Zaman, é tomar o custo de reposição do componente e dividir pelo custo de reposição para todo o ativo. Isso resulta em uma relação que é então multiplicada pelo custo original de todo o ativo.

Um terceiro método é contratar profissionais para realizar um estudo de segregação de custo, que os contribuintes "podem fazer a qualquer momento", disse Zaman.

Finalmente, os contribuintes que realmente criaram o recurso podem usar seus próprios registros para determinar o custo de cada componente.

Etapa 2A: Encontrando a taxa de desconto usando o índice de preços do produtor

Primeiro,

podemos usar o Índice de preços do produtor para produtos acabados ou seu sucessor, o Preço do produtor Índice de Demanda Final . Estes índices podem ser encontrados no site de dados do Bureau of Labor Statistics.

• // www. bls. gov / data /
• Em seguida,
• role para baixo para onde ele diz Preços - Produtor . Em seguida, na seção abaixo, veja onde ele diz
• Dados de mercadorias, incluindo índices de FD-ID "headline" . Agora
• olhe para a direita e clique em Principais escolhas (o ícone com a estrela). Isso nos dá diferentes índices para escolher.
• "Geralmente, você usa demanda final ou produtos acabados (sem ajuste sazonal)", diz Zaman.
• Então, escolha a demanda final - WPUFD4.
• Ou escolha Produtos acabados - WPUSOP3000.
• O índice de demanda final começa a partir de novembro de 2009 e avança.
• "Produtos acabados (WPUSOP3000) remonta a 1947", diz Zaman.
• "Você pode ajustar os anos que são exibidos no topo da página", ressalta Zaman.
• Zaman ainda adverte que você pode querer trabalhar com apenas um conjunto de índices.
• Copie os dados relevantes do PPI e cole-o em uma planilha.

Para referência, aqui estão os dois conjuntos de dados com os quais precisamos trabalhar para o nosso exemplo.

Tabela 1.

Indice de preços do produtor - Demanda final dos produtos básicos (WPUFD4) Ano
Jan	Fev	Mar	Abr	Maio	Jun	Jul	Ago	Set	Outubro	Nov	Dez	2011
103. 4	104. 2	105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012
106. 6	107. 1	107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013
108. 3	108. 8	109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014
109. 7	110. 1	110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (P)	110. 5 (P)	Tabela 2.

Índice de preços de produtores - Mercadorias Produtos acabados (WPUSOP3000) Ano
Jan	Fev	Mar	Abr	Maio	Jun	Jul	Ago	Set	Outubro	Nov	Dec	2011
184. 4	186. 6	189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012
192	192. 9	194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013
194. 8	196. 3	196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014
198	198. 8	200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Notas de rodapé:

Se você vir (R) ao lado de um índice, significa que o número foi revisado. (P) significa Preliminar. "Todos os índices estão sujeitos a revisão quatro meses após a publicação original", diz o BLS. Agora vamos encontrar a taxa de desconto.

A casa de aluguel foi originalmente colocada em serviço em 1º de setembro de 2011. Destacamos em negrito (acima) os índices para essa data.

O telhado foi colocado em serviço em 1º de novembro de 2014. Da mesma forma, destacamos em negrito os índices para essa data.

Aqui está a parte de matemática. Encontramos a

variação percentual entre os dois índices. Comecemos com a PPI-Commodities Final Proand (Tabela 1). A matemática é assim: Índice na data de colocação em serviço para a restauração

110. 9	Nov 2014	Índice na data de colocação em serviço para o componente original
106. 6	Set 2011	Variação percentual entre os dois índices
0. 040337711	= (110. 9-106. 6) / 106. 6	Expresse isso como uma porcentagem.
4. 0338%		Usando a demanda final PPI-Commodities, eu tenho uma taxa de alteração (R ​​

• FD _{) igual a 4. 03%.} Vamos fazer o mesmo, desta vez para

PPI-Commodities Finished Goods (Tabela 2). Índice na data de colocação em serviço para a restauração

198. 1	Nov 2014	Índice na data de colocação no serviço para o componente original
192. 6	Set 2011	Variação percentual entre os dois índices
0. 028556594	= (198. 1-192. 6) / 192. 6	Expresse isso como uma porcentagem.
2. 85566%		Usando o PPI-Commodities Terminished Goods, eu tenho uma taxa de mudança (R

• FG _{) igual a 2. 86%.} Agora encontramos duas taxas de desconto diferentes (R

FD _{e R} FG _{). Uma vez que o IRS nos permite usar qualquer método razoável, preciso descobrir qual método será mais razoável para o meu cliente. (Nós faremos isso no passo 4, abaixo.) Uma vez que decidimos sobre qual índice usar, vamos anotar isso no arquivo permanente do cliente para que possamos lembrar de usar esse mesmo método ao fazer outras disposições parciais adicionais nesta mesma propriedade de aluguel.} Agora terminamos com o passo 2A.

Etapa 2B: Usando a Taxa de Mudança, Desconto do custo atual de volta ao seu custo histórico

Existem duas maneiras matematicamente equivalentes de calcular o desconto.

Divida o custo de substituição em 1 + R; ou

1. Multiplique o custo de reposição pelo PPI pelo mês originalmente colocado em serviço e dividido pelo PPI pelos meses em que foi substituído.
2. Ambos devem resultar na mesma resposta. Por brevidade, vou mostrar-lhe apenas o primeiro método.

Custo de substituição (RC) = $ 12, 000

A taxa de alteração (R) é R

FD _{= 4. 03% ou R} FG _{= 2. 86%}

Se R = R	FD = 4. 03% Se R = R	FG = 2. 86% RC / (1 + R )
12, 000 / (1 + 4. 03%)	12 000 / (1 + 2. 86%)
12 000 / (104. 03%)	12 000 / (102. 86%)
11, 535. 1341	11666. 3426	O custo histórico do telhado original é
$ 11, 535	$ 11, 666	Então, o que estamos dizendo aqui? Fora do custo total do prédio (originalmente 250 000), US $ 11, 535 ou US $ 11, 666 deles são alocados para o telhado original. Baseamos isso em tomar o custo real para substituir o telhado (US $ 12.000) e descontar este custo de volta usando uma das duas medidas do índice de preços para produtores. Qual método será melhor para o nosso cliente? Vamos descobrir isso no passo 4.

Etapa 3: segregar base e depreciação

Os objetivos aqui são separar o ativo original e sua depreciação em dois ativos. Dessa forma, podemos descartar um e manter o outro.

Eu vou mostrar-lhe os resultados primeiro, e então vamos conversar sobre como fazê-lo.

Segregar base e depreciação se usamos R

FD = 4. 03% Ativo
Base não ajustada	Desvalorização prévia (até o final de 2013)	Edifício original > 250, 000
20, 833	Após a segregação:
	Edifício (menos telhado antigo)	238, 465
19, 872	Telhado antigo > 11, 535	961
Novo telhado	12 000	n / a
	Base de segregação e depreciação se usamos R > FG	= 2. 86%

Ativo

Base não ajustada Amortização prévia (até o final de 2013) Edifício original
250, 000	20, 833	Após a segregação:
		Edifício (telhado menos antigo)
238, 334	19, 861	Teto antigo
11, 666	972	>
	Novo telhado	12, 000
n / a	Aviso: os valores de base e de depreciação para o edifício (telhado menos antigo), mais o teto antigo, somam os valores do original construção. (Isto é, 238, 465 + 11, 535 = 250 000 para a base, e similarmente 19, 872 + 961 = 20, 833 para a depreciação anterior, no gráfico usando R	FD
acima.) Não perdemos qualquer base ou qualquer depreciação. Nós simplesmente dividimos o valor original em dois ativos separados.	Por que a depreciação anterior até o final de 2013? Como o nosso software tributário calculará a depreciação para 2014 uma vez que colocamos os ativos corretamente.	Como obter esses números? A primeira linha, relativa ao edifício original, que vem do nosso software de imposto ou dos esquemas de depreciação do cliente em seu retorno para o ano passado.

A figura de base para o telhado antigo: precisamos daquela matemática acima. Observe a figura 11, 535 para o telhado antigo. Este é R _FD de cima. Poderíamos também usar R

FG

A base do edifício menos telhado: tomamos a base original e subtraímos o telhado antigo. _{Os valores de depreciação para a construção do telhado menos antigo e para o telhado antigo: existem dois métodos para descobrir isso.Existe o método de William. E o método de Phil Zaman. O método de William é assim:} Divida o custo histórico do telhado antigo pelo custo original total para obter uma porcentagem, _{Em seguida, multiplique os valores de depreciação originais para encontrar a depreciação atribuída ao componente substituído.} E o método de Zaman? Calcule a depreciação para a construção de telhado menos antigo e para o telhado antigo.

Eu calculo as duas maneiras. Usando meu método, recebi US $ 961. 23 de depreciação atribuída ao antigo telhado. Usando o método de Zaman, recebi US $ 961. 24 de depreciação atribuída ao telhado antigo. Então, após o arredondamento, ambos resultaram na mesma resposta: $ 961. Embora o meu método funcione bem porque podemos fazer a matemática em uma planilha eletrônica, acho que o método de Zaman é tecnicamente a maneira precisa de fazer isso.

Aqui está uma útil

• Calculadora de Depreciação
• Eu encontrei na Internet enquanto fazia pesquisa para este artigo. Marque isso, pois ele será útil mais de uma vez.

// www. calculatorsoup. com / calculators / financial / depreciation-property-realtate. php

Etapa 4: Calcule Ganho ou Perda na Disposição Parcial

• Aqui estão os resultados, e então vamos cavar os detalhes. Se R = R FD
• = 11, 535

Produto bruto

-0- (materiais foram descartados) Base de custo do componente
11, 535			Menos pré-depreciação anterior
(961)			Menos depreciação atual
-0-		Vamos assumir zero por enquanto	Base ajustada
	10, 574		Ganho ou perda
	(10, 574)
		< Se R = R	FG
= 11, 666	Produto bruto		-0-
(materiais foram descartados) Base de custo do componente 11 , 666
		Menos depreciação anterior	(972)
		Menos depreciação atual	-0-
	Vamos assumir zero por enquanto < Base ajustada		10, 694
	Ganho ou perda		(10, 694)
> Nota: estou ignorando a depreciação do ano atual. Por quê? Para o nosso objetivo imediato agora, precisamos descobrir qual método de desconto funcionará melhor para o nosso cliente. E isso podemos fazer em uma planilha eletrônica. Ao fazer o cálculo real de ganhos / perdas, nosso software de imposto calculará a depreciação do ano atual e colocá-lo nos lugares certos.	Veja os dois resultados. Dependendo do método que escolhermos para a taxa de desconto (R), temos uma perda de US $ 10, 574 (usando o índice Final Demand) ou de US $ 10, 694 (usando o índice de bens acabados). Qual será o melhor para esse cliente em particular? A perda de $ 10, 694.	Eu anoto no arquivo do cliente que escolhemos usar o PPI-Commodities Finished Goods para calcular as disposições parciais sobre esta propriedade de aluguel. E agora transferir os cálculos apropriados (usando R	FG
) para o software de imposto.	Agora, vamos pensar sobre o que está acontecendo.	O índice de bens acabados resultou em um melhor resultado para esse cliente em particular.Existe uma maneira de eu ter acelerado o processo de tomada de decisão, então eu não tive que fazer tantas matemáticas? Eu percebo que (R	FD

) é 4. 03% e (R

FG

) é 2. 86%, em relação ao período de tempo relevante neste exemplo. O índice de produtos acabados, que teve uma menor taxa de variação, resultou em uma base histórica maior e uma perda maior. Eu dou hipótese de que qualquer taxa de mudança seja menor resultará em uma base histórica maior e, portanto, uma perda maior. Eu continuarei a executar os cálculos em ambos os sentidos até descobrir se esta é uma afirmação verdadeira ou não. _{Vamos colocar isso no total} Nosso cliente substituiu o telhado em sua propriedade de aluguel. Custou US $ 12 000 para colocar esse novo telhado. Calculamos que o custo do telhado antigo era de US $ 11, 666, descontando o custo de reposição pelo índice de preços ao produtor. Nesse cenário, o PPI para bens acabados resultou ser a taxa de desconto mais vantajosa. Usando o custo histórico, separamos a base e a depreciação relacionada ao telhado antigo do prédio. Nós mantemos o resto do edifício nos livros e depreciamos como normal. Nós descartamos o telhado antigo, resultando em uma perda de US $ 10, 694. Adicionamos o novo telhado à seção de ativos fixos de nosso software de imposto e começamos a depreciá-lo.

Como isso funcionou para o nosso cliente? Não só nosso cliente conseguiu uma perda de US $ 10, 694 na página um do Form 1040, mas isso também reduziu sua renda para as limitações de perda de atividade passiva, o que, por sua vez, aumentou a quantidade de perda passiva deduzida este ano. Esse aumento da perda de atividade passiva reduziu ainda mais sua renda. Para um cliente na faixa de impostos de 28%, podemos esperar que as economias de impostos de uma disposição parcial sejam de 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Mas, porque reduzimos a renda o suficiente para levar mais perdas passivas de atividade, as economias fiscais reais funcionou para ser cerca de US $ 4 000. Então, se você está pensando, garoto, isso certamente é muita matemática. Talvez colocar um dinheiro extra no bolso do seu cliente irá motivá-lo a ativar sua planilha e a colmilar alguns números. _{Leitura adicional sobre os Tópicos de Reparos de Dedução, Disposições Parciais e os novos "Registros de Reparo":} Para mais detalhes sobre disposições parciais, veja o artigo de Steve Nelson, Disposições Parciais e o Novo Regulamento de Propriedade Tangível em _{Evergreen Small Business} .

Para obter uma visão geral dos "regs de reparos", veja meu artigo, Reparos de desdobramento e despesas de manutenção.

IRS expande o tempo para fazer eleição de disposição de ativos parciais tardia (Parker Tax Publishing, 29 de setembro de 2014).

Um olhar em profundidade: o IRS divulga FAQs detalhadas Explicando os regulamentos de reparo (Parker Tax Publishing, 14 de março de 2015).

Regulamento de Propriedade Tangível - Diretrizes e Recursos Regs Regs (AICPA. Org).

O que os contribuintes precisam saber para cumprir o Regulamento final da propriedade tangível (

• O conselheiro fiscal, AICPA. Org, 1 de abril de 2015). Conjunto Final de Registros de Reparação. Emitido (
• O Conselheiro Fiscal,
• AICPA. Org, 1º de novembro de 2014).
• Regs. Disposições Governamentais de Propriedade depreciável (Journal of Accountancy, 13 de agosto de 2014).
• Último ano fiscal para reclamar prejuízos em Disposições parciais pré-2014 (Moss Adams, novembro de 2014).
• T. D. 9689, Orientação sobre Disposições de Propriedade Tangível Depreciável (IRS. Gov) Publicação 544, Vendas e Outras Disposições de Ativos (IRS. Gov)