Vantagens e desvantagens de "Rent to Own"

As ofertas Rent to Own parecem muito com as vendas padrão de casas, e são uma alternativa aos empréstimos habitacionais tradicionais. Tanto os compradores quanto os vendedores podem se beneficiar desses acordos, mas é essencial que todos saibam quais são os riscos antes de começar.

Esta página lida com o aluguel para realizar transações envolvendo uma casa, mas existem outros tipos de programas lá fora.

O que é o aluguel?

Aluguel para possuir é uma maneira de comprar ou vender algo ao longo do tempo, dando ao comprador uma "opção" para comprar em algum momento no futuro.

Com uma compra e venda tradicionais, o comprador e o vendedor completam a compra mais ou menos imediatamente após concordar com os termos (no fechamento), mas o aluguel para possuir é diferente.

Sob um acordo de aluguel para possuir, o comprador e o vendedor concordam com a possibilidade de uma venda em algum momento no futuro. Em última análise, o locatário / comprador decide se a transação realmente ocorrerá. Entretanto, o comprador faz pagamentos ao vendedor, e uma parte desses pagamentos (geralmente) reduz o dinheiro necessário para comprar a casa em uma data posterior.

Por que comprar com aluguel para possuir?

Os programas Rent to own podem ser atraentes para os compradores, especialmente aqueles que esperam estar em uma posição financeira mais forte dentro de alguns anos.

Comprar com crédito ruim: Os compradores que não podem se qualificar para um empréstimo hipotecário podem começar a comprar uma casa com um acordo de aluguel para possuir. Ao longo do tempo, eles podem trabalhar na reconstrução de suas pontuações de crédito, e eles podem conseguir um empréstimo, uma vez que finalmente é hora de comprar a casa.

Bloquear um preço de compra: Em mercados com preços crescentes de casas, os compradores podem obter um acordo para comprar no preço de hoje (mas a compra ocorrerá vários anos no futuro). Os compradores têm a opção de atrasar se os preços das casas caírem, embora seja ou não sensato financeiramente dependerá da quantidade que pagaram nos termos do acordo.

Test drive: Os compradores podem viver em uma casa antes de se comprometerem a comprar a propriedade. Como resultado, eles podem aprender sobre problemas com a casa, os vizinhos do pesadelo e os outros problemas antes que seja tarde demais.

Mover menos: Os compradores que estão comprometidos com uma casa e um bairro (mas incapazes de comprar) podem entrar em uma casa que acabará comprando. Isso reduz o custo e o inconveniente de se mudar depois de alguns anos.

Construir equidade: Tecnicamente, os inquilinos não criam patrimônio da mesma forma que os proprietários fazem. No entanto, os pagamentos podem se acumular e fornecer uma soma substancial para a compra da casa. Os compradores também podem economizar dinheiro em uma conta de poupança e usar esses fundos em vez disso (evitando as armadilhas do aluguel para possuir e fornecendo a capacidade de comprar qualquer casa ).

Por que vender com aluguel para possuir?

Os vendedores também podem se beneficiar de aluguel para arranjos próprios.

Mais compradores: Se você está tendo problemas para atrair compradores, você também pode comercializar os inquilinos que esperam comprar no futuro. Nem todo mundo tem um bom crédito e pode se qualificar para um empréstimo, mas todos precisam de um lugar para viver.

Ganhe renda: Se você não precisa vender direito de distância e usar o dinheiro para outro adiantamento, você pode ganhar renda ao se mudar para a venda de uma propriedade.

Preço mais alto: Você pode pedir um preço de venda mais alto quando você oferece aluguel para possuir. Você está oferecendo uma oportunidade para que as pessoas estejam dispostas a pagar. Os inquilinos também têm uma "opção" para comprar a casa - o que eles nunca usarão - e a flexibilidade sempre custa extra.

Invested locatário: Um potencial comprador é mais provável de cuidar de uma propriedade (e se dar bem com os vizinhos) do que um locatário sem pele no jogo. O comprador já está investido na propriedade e tem interesse em mantê-lo.

Como funciona

Tudo é negociável: Uma transação de aluguel para possuir, também conhecida como opção de arrendamento, começa com o contrato. Tanto o comprador como o vendedor concordam com certos termos, e todos os termos podem ser alterados para atender às necessidades de todos. Dependendo do que é importante para você (seja você comprador ou vendedor), você pode solicitar determinados recursos antes de assinar um acordo.

Por exemplo, você pode solicitar um pagamento inicial maior ou menor se isso for útil para você.

O conselho é essencial: Certifique-se de revisar qualquer contrato com um advogado imobiliário porque essas transações podem ser complicadas e há muito dinheiro envolvido. As ofertas Rent to Own são especialmente arriscadas para os compradores. Diversos fraudes aproveitam pessoas com crédito fraco e grandes esperanças de comprar uma casa. Mesmo com um vendedor honesto, é possível perder muito dinheiro se as coisas não acontecerem como planejado.

Uma opção para comprar: No início de qualquer transação de aluguel para possuir, o comprador paga ao vendedor um premium de opção , que é geralmente cerca de cinco por cento do preço de compra final (embora possa certamente ser maior ou menor). Este pagamento dá ao comprador o direito ou "opção" - mas não a obrigação - de comprar o lar em algum momento no futuro.

Nenhum reembolso: O pagamento do prémio inicial não é reembolsável, mas pode ser aplicado ao preço de compra (se o comprador já comprar a casa, ela não terá que ganhar dinheiro). Os pagamentos de opções maiores são arriscados para os compradores: se o negócio não ocorrer por qualquer motivo, não há como recuperar esse dinheiro. O vendedor geralmente consegue manter os pagamentos de prêmios após a conclusão de um aluguel para a própria transação.

Preço de compra: O comprador e o vendedor estabeleceram um preço de compra para a casa em seu contrato. Em algum momento do futuro (geralmente entre um e cinco anos, dependendo das negociações), o comprador pode comprar a casa por esse preço - independentemente do que a casa realmente valha.Ao definir o preço, um preço superior ao preço atual não é incomum (caso contrário, o vendedor está melhor apenas vendendo hoje). Se a casa aumentou em valor mais rápido do que o esperado, as coisas funcionam em favor do comprador. Se a casa perder o valor, o locatário provavelmente não vai comprar a casa (em parte porque pode não fazer sentido e, em parte, porque o locatário pode não se qualificar para um grande empréstimo com uma alta relação empréstimo / valor). Os compradores geralmente se candidatam a uma hipoteca quando chegar a hora de comprar a casa.

Pagamentos mensais: O comprador / inquilino também faz pagamentos mensais ao vendedor. Esses pagamentos servem como pagamentos de aluguel (porque o vendedor ainda possui a propriedade), mas o locatário geralmente paga um pouco extra a cada mês. O valor adicional geralmente é creditado no preço de compra final, portanto, ele reduz a quantia de dinheiro que o comprador deve encontrar quando compra a casa. Mais uma vez, o aluguel extra "premium" não é reembolsável - compensa o vendedor por esperar para ver o que o comprador irá fazer (o vendedor não pode vender a propriedade a qualquer pessoa até o acordo com o locatário terminar).

Manutenção: Todo mundo envolvido beneficiou de uma casa bem mantida, mas quem deveria pagar? Seu acordo deve especificar quem é responsável pela manutenção de rotina e reparos extensivos. Alguns acordos dizem que qualquer coisa abaixo de US $ 500 é da responsabilidade do comprador, mas as leis locais podem complicar as questões (os proprietários podem ser necessários para fornecer certas amenidades, mesmo que o acordo diga o contrário).

Rent to Own Pitfalls

Nada é perfeito, e isso inclui programas de aluguel para próprios. Essas transações são complicadas, e tanto os compradores quanto os vendedores podem obter algumas surpresas desagradáveis. Alguns exemplos estão listados abaixo, mas a lista de coisas que potencialmente podem dar errado é muito maior. Somente um advogado do setor imobiliário local pode dar uma boa idéia do que está em jogo na sua situação, então não se esqueça de visitar um antes de assinar qualquer coisa.

Riscos para compradores

Perda de dinheiro: Se você não comprar o lar - por qualquer motivo - você perde todo o dinheiro extra que você pagou. Os vendedores que são facilmente tentados podem dificultar ou não atrair para você comprar.

Progresso lento: Você pode planejar melhorar o seu crédito ou aumentar sua renda para que você seja qualificado para um empréstimo quando a opção acabar, mas as coisas podem não funcionar como planejado.

Menos controle: Você ainda não possui a propriedade, então você não tem controle total sobre ela. Seu senhorio pode parar de fazer pagamentos de hipoteca e perder a propriedade através de encerramento, ou você pode não se encarregar de decisões sobre os principais itens de manutenção. Do mesmo modo, seu senhorio pode perder um julgamento ou deixar de pagar impostos sobre a propriedade e acabar com ônus na propriedade. O acordo deve abordar todos esses cenários (e o proprietário não pode vender enquanto você tem uma opção na propriedade), mas as batalhas legais são sempre uma grande dor.

Preços baixos: Os preços das casas podem caem , e você pode não ser capaz de renegociar um preço de compra mais baixo.Então você fica com a opção de perder toda a sua opção de dinheiro ou comprar a casa. Se o seu credor não aprovar um empréstimo de grande porte, você precisará levar dinheiro extra ao encerramento de um adiantamento.

Pagamentos atrasados ​​doem: Dependendo do seu contrato, se você não pagar o aluguel a tempo, você pode perder o direito de compra (juntamente com todos os seus pagamentos extras). Em alguns casos, você mantém sua opção, mas seu pagamento extra para o mês não é "contado", e não irá adicionar ao valor acumulado para eventual compra.

Problemas de casa: Pode haver problemas com a propriedade que você não conhece até tentar comprar (como problemas de título). Trate uma compra de aluguel para comprar como uma compra "real" - obtenha uma pesquisa de inspeção e título antes de mergulhar.

Estatisticas: Aluguel para possuir fraudes são uma maneira atrativa de tirar grandes somas de pessoas que não são em uma posição financeiramente segura.

Riscos para vendedores

Sem certeza: O seu locatário pode não comprar, então você deve começar de novo e encontrar outro comprador ou inquilino (mas pelo menos você consegue manter o dinheiro extra).

Dinheiro lento: Você não obtém uma grande quantia, que talvez seja necessário comprar sua próxima casa.

Apreciação perdida: Normalmente, você bloqueia um preço de venda quando assina um acordo de aluguel para possuir, mas os preços das casas podem subir mais rapidamente do que o esperado. Você pode fazer um melhor aluguel do local e obter um acordo de vendas no futuro (ou você não pode).

Os preços das casas em queda: Os preços das casas podem cair, e se o seu inquilino não comprar, você teria melhorado simplesmente vender a propriedade.

Descobrindo falhas: Os compradores podem descobrir falhas que você nunca soube sobre o uso da casa de forma diferente, e eles podem decidir não comprar. Talvez o encanamento possa lidar com um casal, mas não com uma família de cinco, e ninguém poderia saber sobre o problema. Você não está tentando enganar ninguém - é um defeito que nunca surgiu no acordo de vida anterior - mas agora é um problema e você terá que divulgá-lo aos futuros compradores (ou corrigi-lo).