Direito do Contrato de Imóveis - Alteração ou Adenda

Dois termos que foram usados ​​incorretamente por alguns agentes imobiliários e corretores são a adenda e a alteração. Embora ambos possam modificar o conteúdo ou os termos de um contrato imobiliário ou contrato de compra, é importante quando você está fazendo isso que determina o que é usado.

A Adenda

Você é um agente imobiliário que está preparando um contrato de compra ou acordo para seus clientes compradores. Eles estão comprando uma casa com o desejo de colocar um escritório de advocacia legal na residência.

No momento da apresentação da oferta, não é claro a partir dos documentos em mãos se as ordenanças locais permitirão este escritório legal na residência.

Neste caso, você pode preparar um adendo ao contrato, afirmando que a compra depende da verificação da satisfação dos compradores de que eles podem ter o escritório legal em casa. A chave para o uso do adendo é que é feita parte da oferta original apresentada e, se a oferta for aceita, ela será parte dos termos acordados.

As leis contratuais e os contratos de referência comuns utilizados pelos agentes imobiliários diferem por estado. No entanto, quando as adendas são permitidas, e quase sempre são, elas podem ser usadas para quase qualquer propósito para esclarecer e exigir acordo sobre itens que não fazem parte do contrato principal.

O comprador pode adicionar uma adenda para que a propriedade seja totalmente pesquisada ao invés de aceitar uma solução de empresa de título menor, como um relatório de localização de melhoria.

Isso pode ser porque o comprador tem planos para a propriedade que exigirá uma pesquisa completa e está tentando alavancar suas negociações para obter uma gratuitamente.

Outras adendas comumente usadas são formulários de divulgação e requisitos especiais de inspeção. Em NM, onde eu praticava, o Addendum de Inspeção Séptica acompanhava todos os contratos para uma casa com sistema séptico.

Havia também uma divulgação do estado ao comprador sobre sistemas sépticos incluídos separadamente também.

Às vezes, certos addenda não são necessários, mas estão disponíveis ou sugeridos. Se for algum tipo de divulgação do consumidor e não é necessário, por que não usá-lo, pois você está fornecendo mais informações ao seu cliente que os ajuda no processo e podem reduzir seus riscos.

A Emenda

Você obteve o contrato de compra aceito, todas as partes assinaram, e você está avançando para o fechamento. Uma pesquisa mostra uma cerca invasora construída por um vizinho. Os compradores gostariam que a cerca fosse movida antes do fechamento para eliminar o problema. Se isso for feito parte do contrato, o contrato deve ser alterado . A chave aqui é que já temos um acordo, assinado e selado. Esta é uma mudança, portanto, uma emenda.

Esse tipo de situações, comum em relação às inspeções, são geralmente tratadas como formulários de objeção e formas de resolução. Eles podem não ter uma emenda no título do formulário, mas o efeito de incluí-los faz alterações, pois eles mudarão os contratos básicos no contrato.

Digamos que a inspeção séptica revela que o campo de lixiviação é muito pequeno e não está em conformidade com os regulamentos vigentes.

O comprador objetivaria e exigiria que o vendedor corrigisse isso às suas custas antes do fechamento. Se o vendedor concordar, ou se eles negociarem algum acordo de pagamento, isso se torna uma emenda ao contrato, mesmo que não seja intitulado "Alteração".

As emendas aos termos originais do contrato assinado são muito comuns. Eles podem se relacionar com questões de título, condição de propriedade e correção de problemas, descoberta de problemas no pedido de seguro e até avaliações. Digamos que a avaliação chega em alguns milhares de dólares abaixo do preço de compra acordado.

Neste ponto, temos uma nova negociação. O comprador quer que o vendedor deixe cair o preço para o valor avaliado, mas talvez o vendedor não concorde e deseje mais pagamento do comprador. Eles podem chegar a um acordo em algum lugar no meio para salvar o negócio.

Se o fizerem, o contrato é alterado e a transação continua.

Basta tentar não parecer profissional e ter a empresa do título ou um advogado aponta que você usou um formulário de alteração quando deveria ter sido um adendo ou o contrário. Conheça a terminologia do nosso negócio, especialmente o material legal.