Investimentos imobiliários através de REITs

Antes do início da revolução industrial, a riqueza e o poder foram medidos principalmente em termos da quantidade de terrenos de um indivíduo ou família. Embora o século XXI tenha aumentado a securitização e o aumento resultante da propriedade de ações e títulos, o investimento imobiliário ainda pode se revelar uma opção rentável para aqueles que estão ativamente envolvidos em um programa de alocação de ativos ou apenas procurando diversificar seu portfólio atual.

Os fundos de investimento imobiliário, ou REITs, podem ser uma maneira conveniente para o investidor médio se beneficiar sem o incômodo da aquisição direta de propriedade. É por isso que incluímos este ensaio abrangente no Guia do Iniciante de Investimento Imobiliário.

Antes de 1960, apenas indivíduos e empresas ricas tinham os recursos financeiros necessários para investir em projetos imobiliários significativos, como shoppings, parques corporativos e instalações de saúde. Em resposta, o Congresso aprovou o Real Estate Investment Trust Act de 1960. A legislação isentou essas empresas de propósito especial do imposto de renda corporativo se determinado critério fosse cumprido. Esperava-se que o incentivo financeiro faria com que os investidores agrupassem seus recursos juntos para formar empresas com ativos imobiliários significativos, proporcionando as mesmas oportunidades para o americano médio que estavam disponíveis para a elite. Três anos depois, o primeiro REIT foi formado.

A legislação original apresentou algumas desvantagens significativas, no entanto, na medida em que exigia que os executivos encarregados do negócio contratassem terceiros para fornecer serviços de arrendamento de propriedade e de propriedade. Essas restrições foram levantadas na Lei de Reforma Tributária de 1986. Treze anos depois, em 1999, a Lei de Modernização do REIT foi aprovada.

A lei permite que os REITs formem subsidiárias tributáveis ​​para fornecer serviços especializados aos inquilinos que normalmente ficam fora da competência do investimento imobiliário. Embora a lei ainda tenha algumas limitações quanto aos tipos de serviços que podem ser oferecidos, espera-se que a qualidade do serviço nas propriedades geridas pelo REIT melhore significativamente como resultado de sua passagem.

Requisitos para o status do REIT

De acordo com Ralph Block no Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts, cada REIT deve passar estes quatro testes anualmente para manter seu status de imposto especial:

1. "O REIT deve distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável anual, excluindo ganhos de capital, como dividendos aos seus acionistas.
2. O REIT deve ter pelo menos 75% de seus ativos investidos em imóveis, empréstimos hipotecários, ações em outros REITs, caixa ou títulos do governo.
3. O REIT deve derivar pelo menos 75% do seu rendimento bruto de rendas, juros de hipoteca ou ganhos da venda de imóveis.E pelo menos 95% devem ser provenientes dessas fontes, juntamente com dividendos, juros e ganhos de vendas de títulos.
4. O REIT deve ter pelo menos 100 acionistas e deve ter menos de 50% das ações em circulação concentradas nas mãos de cinco ou menos acionistas. "

Além da prevenção da dupla tributação, os REITs oferecem inúmeros outros benefícios que incluem:

Gerenciamento Profissional

Na maioria dos casos, o investidor que compra uma propriedade de aluguel é deixado para seus próprios dispositivos. Os REITs permitem ao investidor a oportunidade de ter suas propriedades gerenciadas por uma equipe de imóveis profissional que conhece a indústria, entende o negócio e pode aproveitar as oportunidades graças à sua capacidade de arrecadar fundos dos mercados de capitais. Os benefícios não se limitam à proeza financeira da equipe de gerenciamento. Proprietários de REITs não receberão chamadas de telefone em três a. m. para consertar um banheiro transbordante.

Limitação de risco pessoal

Os REITs podem limitar significativamente o risco pessoal. Como? Se um investidor quis adquirir imóveis, é provável que ele adote dívidas emprestando dinheiro de amigos, familiares ou um banco.

Muitas vezes, ele será obrigado a garantir pessoalmente os fundos. Isso pode deixá-lo exposto a uma responsabilidade potencialmente devastadora no caso de o projeto não ter tido êxito. A alternativa é encontrar quantidades significativas de capital reafectando seus outros ativos, como ações, títulos, fundos mútuos e políticas de seguro de vida. Nem uma alternativa é provável que seja ideal.

A compra de um REIT, por outro lado, pode ser feita com apenas algumas centenas de dólares, pois os preços das ações geralmente são baixos, senão inferiores, às ações. Um investidor que quer investir US $ 3 000 no setor imobiliário colherá as mesmas recompensas numa base pro-avaliada, como aqueles que desejam investir US $ 100 000; No passado, simplesmente não era possível obter esse tipo de diversificação na classe de ativos imobiliários sem assumir parceiros ou usar alavancagem.

Liquidez

Ao contrário da propriedade direta de propriedade, um REIT oferece liquidez e cotações de preços diárias. Muitos investidores confundem isso com o risco aumentado. Depois que o investidor imobiliário médio adquiriu uma casa, um prédio de apartamentos ou uma unidade de armazenamento, ele se interessa principalmente pelas futuras perspectivas de renda e não pelo potencial valor de venda do ativo se ele o colocasse de volta ao mercado. Na verdade, se o investidor detém a propriedade por vinte anos, é provável que tenha vivido um boom significativo e bustos no ciclo imobiliário. Na maioria dos casos, é seguro assumir que, devido à falta de valor de revenda cotado diariamente, o investidor nunca parou de considerar que seus imóveis flutuam exatamente como qualquer ação comum (embora em um grau muito menor). Neste caso , a falta de preço cotado é confundido com a estabilidade. Como Benjamin Graham disse em sua edição de 1970 de The Intelligent Investor :

"Havia então [durante a Grande Depressão] uma vantagem psicológica em possuir interesses comerciais que não tinham mercado cotado.Por exemplo, as pessoas que possuíam as primeiras hipotecas em imóveis que continuavam a pagar juros podiam dizer a si mesmas que seus investimentos mantiveram seu valor total, não havendo cotações de mercado para indicar o contrário. Por outro lado, muitos títulos da corporação listada de qualidade ainda melhor e maior força subjacente sofreram severos encolhimentos em suas cotações de mercado, fazendo com que seus proprietários acreditassem que estavam crescendo claramente mais pobres. Na realidade, os proprietários estavam melhor com os títulos listados, apesar dos baixos preços destes. Pois, se eles quisessem, ou fossem obrigados, poderiam ao menos ter vendido os problemas - possivelmente para trocá-los por pechinchas ainda melhores. Ou eles poderiam ter logicamente ignorado a ação do mercado como temporária e basicamente sem sentido. Mas é auto-engano dizer-se que você não sofreu nenhum encolhimento em valor, apenas porque seus títulos não têm mercado cotado. "

Em outras palavras, apesar do fato de que o preço cotado do REIT pode flutuar diariamente, a realidade econômica do investimento imobiliário direto não é diferente. Em essência, é como se o proprietário de um REIT simplesmente não pegasse o papel e examinasse o preço oferecido pelo Sr. Market. Dando um passo adiante, essa desvantagem percebida é realmente uma das vantagens de possuir REITs. Ao contrário das participações diretas no setor imobiliário, eles são um bem líquido que pode ser vendido com bastante rapidez para arrecadar dinheiro ou aproveitar outras oportunidades de investimento.

Excelentes ferramentas para aposentadoria ou renda por despesas de vida

Uma parcela significativa do retorno atribuído ao investimento em REITs deve-se aos grandes dividendos em dinheiro. Como as distribuições de dividendos deste tipo são tributadas nas taxas de imposto de renda pessoal que historicamente foram 39. 8% (graças aos cortes de impostos de Bush, essa taxa foi reduzida para 35%), o Tio Sam pode tirar uma mordida significativa de seus lucros . Uma maneira de contrariar isso é manter seus investimentos imobiliários em seu IRA ou em outras contas de aposentadoria. Décadas de composição sem impostos podem resultar em centenas de milhares de dólares em poupança de aposentadoria.

Os REITs também são especialmente adequados para carteiras de aposentadoria porque o dividendo em dinheiro não só fornece renda sobre a qual viver, mas estabelece um piso fantasma para o preço da ação. Em uma queda livre do mercado, por exemplo, o rendimento de dividendos acabará por tornar-se atraente o suficiente para evitar novas vendas (assumindo que o negócio fundamental não está em perigo). Isso pode resultar em maior estabilidade em momentos de crise de mercado.

O termo "patrimônio líquido" refere-se a uma entidade corporativa que se dedica à aquisição, administração, construção, renovação e venda de imóveis. Este tipo de confiança de investimento imobiliário oferece o maior potencial de recompensa e, como tal, tende a ser favorecido por gerentes de dinheiro profissionais. Os REITs de equidade geralmente operam em uma área específica de especialização. Alguns exemplos incluem:

• REITs residenciais
• REITs de varejo
• REITs de escritório e industrial
• REITs de cuidados de saúde
• REITs de auto-armazenamento
• REITs de hotéis e resorts

REITs residenciais

Este tipo da REIT é especializada em prédios de apartamentos e / ou outras propriedades residenciais arrendadas a particulares.O maior perigo para os REIT residenciais está em construção dentro de uma área geográfica particular durante um ambiente econômico em declínio. Nos casos em que a oferta está aumentando à medida que a demanda está diminuindo, a equipe de gerenciamento é forçada a reduzir as rendas para manter as taxas de ocupação estáveis.

Um exemplo de REIT residencial: Avalon Bay Communities
Segundo a Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), conhecida por suas comunidades de apartamentos de luxo, "é uma confiança de investimento imobiliário que se concentra no desenvolvimento, reconstrução, aquisição, propriedade e operação de comunidades de apartamentos em mercados de alta barreira para entrada nos Estados Unidos. Em 27 de fevereiro de 2004, a Companhia possuía ou possuía participação direta ou indireta em 131 comunidades de apartamentos em operação contendo 38, 504 casas de apartamentos em 10 estados e o Distrito de Columbia, das quais duas comunidades com 1 089 casas de apartamentos estavam em reconstrução . Além disso, nessa data, a AvalonBay possuía ou detinha participação direta ou indireta em 11 comunidades em construção que deverão conter um agregado de 3, 493 casas de apartamentos quando concluídas. Também possuía um interesse direto ou indireto em direitos para desenvolver mais 40 comunidades que, se desenvolvidas da maneira esperada, conterão 10, 070 casas de apartamentos estimadas.

REITs de varejo

Existem várias especialidades no campo dos REITs de varejo, incluindo shoppings e centros comerciais. O benefício particular para o primeiro é que os custos de construção são significativos; medido em dezenas ou centenas de milhões de dólares. Esse alto custo de barreira de entrada ajuda a manter a expansão sob controle, tornando o excesso de oferta uma preocupação menor.

Um exemplo de REIT de varejo: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation é uma confiança de investimento imobiliário que possui e opera shopping centers ancorados nos Estados Unidos. Em 31 de dezembro de 2003, a carteira de investimentos imobiliários da Companhia incluía 265 centros comerciais em 22 estados com 30. 3 milhões de pés quadrados de área bruta locável (ABL) e era de 92. 2% alugados. Geograficamente, 19. 6% da sua ABL está localizada na Flórida, 19. 5% na Califórnia, 16. 8% no Texas, 6,6% na Geórgia, 6,3% no Ohio e 31. 2% espalhados por 17 outros estados. A Regency possui e opera seus centros comerciais através de sua parceria operacional, Regency Centers, L. P. (RCLP), na qual a Companhia possui 98% das unidades de parceria operacional. As atividades de operação, investimento e financiamento da Regency são geralmente realizadas pela RCLP. "- Resumo do Negócio da Reuter

REITs de Escritório e Industrial

O setor de escritórios do mercado de investimento fiduciário de investimento tem sido historicamente o maior. A principal desvantagem é o fato de que as rendas de escritórios normalmente têm termos de arrendamento muito mais longos, o que significa que, em tempos de declínio de aluguel e menor ocupação, os inquilinos que assinam arrendamentos terão taxas inferiores e menos lucrativas bloqueadas por muitos anos. Isso também pode ser uma bênção, no entanto, se uma propriedade é preenchida durante um tempo de oferta reduzida e alta demanda.Os REIT do Office são, como se pode imaginar, altamente cíclicos. Os REITs industriais, por outro lado, tendem a gerar fluxo de caixa estável e previsível, graças a elevadas taxas de renovação do arrendamento e a baixas despesas de capital e requisitos de manutenção.

Um exemplo de Office e Industrial REIT: CenterPoint Properties Trust
"O CenterPoint Properties Trust é uma confiança de investimento imobiliário que possui e opera principalmente armazém e outras propriedades industriais na área metropolitana de Chicago, Illinois. O CenterPoint busca criar valor compartilhado através de gerenciamento, investimento, desenvolvimento e redesenho de armazéns, distribuição, fabricação de luz, frete aéreo e instalações ferroviárias. A Companhia também desenvolve parques industriais multi-instalações que estão estrategicamente localizados perto de rodovias, aeroportos e ferrovias. Em 31 de dezembro de 2003, a carteira de investimento da Companhia de armazém operacional e outras propriedades industriais consistiam em 187 propriedades, totalizando aproximadamente 34. 4 milhões de pés quadrados, com uma base diversificada de aproximadamente 284 inquilinos envolvidos em uma variedade de negócios. Em 31 de dezembro de 2003, o CenterPoint havia acumulado o controle de um grande portfólio de terras que excedia 3.000 hectares, dos quais 50. 1 milhão de metros quadrados de armazém e outras propriedades industriais podem ser desenvolvidas. "- Resumo de negócios da Reuter

REITs de cuidados de saúde

Os REITs de cuidados de saúde criam, adquirem e arrendam edifícios especiais, como hospitais, lares de idosos, prédios médicos e instalações de assistência. Esse setor de REIT é bastante imune à recessão, embora dependa em grande parte da saúde financeira do locatário que, por sua vez, confie nos reembolsos médicos fornecidos pelo governo da U. S. Mudanças federais na política de saúde obviamente teriam um efeito significativo nos REITs de cuidados de saúde.

Um exemplo de cuidados de saúde REIT: Health Care REIT, Inc.
"Health Care REIT, Inc. é uma confiança de investimento imobiliário (RIET) que investe em instalações de saúde, principalmente enfermagem especializada e instalações de vida assistida em os Estados Unidos. A empresa também investe em instalações de cuidados especializados. Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2003, a Companhia teve investimentos em 328 instalações localizadas em 33 estados e administradas por 47 operadores diferentes. O portfólio inclui 219 instalações de vida assistida, 101 unidades de enfermagem especializadas e oito instalações de cuidados especializados. Em outubro de 2003, a Companhia vendeu seu investimento na Atlantic Healthcare Finance L. P. "- Resumo do Negócio da Reuter

REITs de Auto-Armazenamento

O setor de REIT de auto-armazenamento é um pouco resistente à recessão. Mais surpreendentemente, é o fato de que os clientes corporativos constituem uma parcela significativa de aluguel de armazenamento. As barreiras à entrada são significativamente menores do que outros tipos de REITs devido à menor quantidade de capital necessária para construir uma instalação de armazenamento.

Um exemplo de Self Storage REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"A Sovran Self Storage, Inc. é uma confiança de investimento imobiliário auto-administrada e autogestionada que adquire, possui e gerencia propriedades de auto-armazenamento.A partir de 1º de março de 2004, possuía 265 propriedades próprias e / ou geridas de auto-armazenamento, que consistiam em aproximadamente 15,5 milhões de pés quadrados líquidos locáveis, situados em 21 estados no leste e meio-oeste dos Estados Unidos, no Arizona e no Texas. O Sovran Self Storage gerencia 11 dessas propriedades para a Locke Sovran I, LLC, uma joint venture não consolidada que é detida a 45% pela Companhia. A partir de 1º de março de 2004, todos menos duas de suas propriedades conduziram negócios sob o nome comercial Oncle-Bob's Self-Storage. As instalações de auto-armazenamento da empresa oferecem espaço de armazenamento fechado e barato para usuários residenciais e comerciais no mês a mês. Todas as propriedades possuem um gerente de propriedade no local durante o horário comercial. Os clientes têm acesso às suas áreas de armazenamento durante o horário comercial, e alguns clientes comerciais têm acesso 24 horas. "- Resumo do negócio da Reuter

REITs de hotel e resort

No mundo do investimento imobiliário, o setor hoteleiro e turístico é o mais estreitamente ligado à economia geral. Quando os tempos são ruins, as pessoas viajam menos por negócios e prazer, reduzindo o coração das linhas de fundo desta empresa. Como resultado, os investidores nos REITs do hotel devem se preocupar não só com a construção excessiva, mas também com as perspectivas econômicas da área geográfica em que o hotel ou resort está localizado, bem como o de todo o país.

Um exemplo de Hotel e Resort REIT: LaSalle Hotel Properties
"A LaSalle Hotel Properties é uma confiança de investimento imobiliário autogestionada e auto-administrada que compra, possui e arbeia principalmente hotéis luxuosos e luxuosos de serviço completo localizados em convenção, resort e principais mercados de negócios urbanos. Em 31 de dezembro de 2003, a Companhia possuía participações em 17 hotéis com aproximadamente 5, 600 quartos / suites localizados em 10 estados e no Distrito de Columbia. Operadores hoteleiros independentes gerenciam os hotéis. Substancialmente, todos os ativos da Companhia são mantidos por, e todas as suas operações são realizadas através da LaSalle Hotel Operating Partnership, LP. A Companhia é o único sócio geral da parceria operacional com aproximadamente 98. 3% de participação no exercício encerrado 31 de outubro de 2003. O restante de 1,7% é detido por outros sócios limitados. "- Resumo do negócio da Reuter

Por que os REITs vendem imóveis

Se o objetivo de um REIT é adquirir e lucrar com investimentos imobiliários, por que algumas equipes de administração optaram por vender propriedades? Como a maioria dos bons negócios, é aconselhável que os REIT revisem periodicamente seu portfólio de imóveis e decidam quais ativos provavelmente gerarão fluxos de caixa inferiores à média nos próximos anos. O produto da venda dessas propriedades pode ser reinvestido em oportunidades com maiores perspectivas ou usado para fortalecer o balanço (ou seja, redução da dívida) ou aumentar a riqueza dos acionistas através de um programa de recompra de ações. Os investidores devem perceber que o principal objetivo de qualquer empresa bem-sucedida deve ser aumentar a riqueza dos acionistas, e não apenas continuar fazendo negócios.

Usando REITs para Programas de Diversificação e Apoio de Ativos

O investimento imobiliário oferece uma alternativa atraente para ações ordinárias, títulos e investimentos em fundos mútuos. No entanto, esses investidores, com um olho na diversificação, devem lembrar que não é simplesmente o suficiente para comprar alguns REITs e chamar seu portfólio diversificado. Em vez disso, o investidor deve garantir que os REITs que ele adquira representam um grupo de propriedades geograficamente e setorial diversificado. Para o investidor defensivo, é muito mais seguro possuir vários REITs de apartamento, escritório, industrial, de armazenamento e de saúde de Nova York para a Califórnia sob diferentes equipes de gerenciamento do que seria comprar apenas uma empresa de auto-armazenamento com sede em Pensilvânia.

REITs de hipoteca

Uma hipoteca REIT é uma empresa especializada em subscrever, adquirir e manter obrigações de dívida garantidas por imóveis. Os REITs hipotecários são essencialmente carteiras de empréstimos em oposição à propriedade do ativo, como é o caso dos seus equivalentes patrimoniais.

REITs híbridos

Um REIT é referido como um híbrido quando possui componentes de capital e hipoteca. Embora não sejam tão favorecidos pelos consultores de investimentos como REIT de capital puro, eles ainda são alternativas de investimento atraentes.

Resumo: Vantagens do investimento imobiliário através de REITs

• A dupla tributação evitou, permitindo que mais do capital do investidor compense.
• Equipe de gerenciamento profissional e dedicada responsável pela operação diária do negócio, proporcionando ao investidor uma experiência além de sua própria base de conhecimento.
• Ao contrário dos imóveis diretamente detidos pelo investidor, os REITs são ativos líquidos que podem ser vendidos com bastante rapidez para arrecadar dinheiro ou aproveitar outras oportunidades de investimento.
• Usando REITs, os investidores com apenas alguns milhares de dólares disponíveis podem diversificar suas participações entre várias áreas geográficas e especializações de propriedade. No caso da propriedade direta da propriedade, isso não seria viável financeiramente, a menos que o investidor assumisse alavancagem excessiva ou parceiros de negócios.
• Os REITs podem aproveitar os mercados de dívida e de ações e arrecadar fundos para aproveitar as oportunidades quando surgem.
• Os REITs têm uma menor correlação com as ações do que muitas outras classes de ativos, proporcionando estabilidade de portfólio para aqueles com uma estratégia ativa de alocação de ativos.
• Os dividendos em dinheiro elevados em relação ao mercado tendem a estabelecer fundos fantasma para os preços das ações da REIT, muitas vezes impedindo que elas caíssem tão longe quanto as ações ordinárias nos mercados abrandais.

Uma advertência final em REIT

O investidor deve sempre lembrar que os REITs não representam apenas uma pilha de ativos imobiliários. Eles são em si mesmos um negócio de continuidade e devem ser avaliados e analisados ​​como tal.