Imobiliário Investing Without Paying Cash (Sandwich Lease Option)

Existem muitas maneiras de investir em imóveis. O investimento imobiliário pode ser tanto para lucros de curto prazo quanto para o fluxo de caixa de longo prazo. Muitas pessoas gostariam de ser investidores imobiliários, mas eles não têm dinheiro para adiantamentos e pensam que comprar e segurar ou comprar e lançar são as únicas formas de ganhar dinheiro. Isso não é verdade.

Estratégias para investir em imóveis sem dinheiro

Existem estratégias para investimentos imobiliários sem dinheiro.

Você pode começar por apenas o custo de algumas centenas de cartões de visita. Este não é um artigo sobre "dinheiro fácil". Embora existam maneiras de começar em investimentos imobiliários com apenas seus desejos e algumas peças legais, não é fácil, mas pode se transformar em dinheiro no bolso em um curto período de tempo.

Existem gurus em todos os lugares, na TV, impressos e na Internet que ensinam todos esses métodos. Você pode aprender muito com sites de investimentos imobiliários, mas tenha cuidado ao pagar por um curso ou orientação muito caro. Outros aprenderam da maneira mais difícil, não importa o quanto o instrutor conheça e ensine, é ainda para você sair e implementá-lo.

Algumas das técnicas que lhe permitirão ganhar dinheiro com imóveis sem ter dinheiro para começar incluem:

• Dogging Dog
• Atribuições
• Opções de locação
• Arrendamentos Sandwich
• Closets Back-to-Back

Neste artigo, vou dar uma visão geral desses técnicas, como eles funcionam e como alguns investidores imobiliários os utilizam para receita em dinheiro no começo de seus negócios de investimento.

1. Bird Dogging

Antes que você possa realmente apreciar o valor que um cão de pássaro pode fornecer aos investidores imobiliários, vamos ver quem são esses investidores. A primeira coisa que vem à mente é um "flipper", comprando casas, corrigindo-as e vendendo-as rapidamente com lucro. Depois, há o investidor de longo prazo que compra casas como propriedades de aluguel, realizando fluxo de caixa e valorização ao longo do tempo.

Qualquer uma dessas estratégias de investimento imobiliário pode ser muito lucrativa. A estratégia que um investidor escolhe é sobre seus objetivos, temperamento e tolerância ao risco.

Há muitos mais desses investidores lá fora do que a maioria das pessoas pensa, especialmente os investidores de locação de longo prazo. Quem são eles? Apenas alguns são o tipo de alto perfil que você vê na TV. A grande maioria são pessoas que você vê todos os dias. Eles podem ter outro negócio bem sucedido e ter dinheiro que eles querem investir em imóveis. A execução de seus negócios exige a maior parte do tempo, e eles tendem a confiar em recursos tradicionais como agentes imobiliários para ajudá-los a localizar negócios de propriedade de investimento. Eles geralmente pagam mais do que deveriam por essas ofertas, pois os agentes imobiliários estão trabalhando com o inventário do MLS.Não há muita flexibilidade em preços, especialmente com as comissões no negócio.

Muitos desses investidores estão comprando várias propriedades. Qual seria a sua reação se eles fossem contatados por alguém que dissesse que eles poderiam trazer os negócios de compra de casa para 10% a 40% menos dinheiro do que o que eles estão comprando atualmente? A resposta é simples, pois eles estão fazendo isso para ganhar dinheiro.

Quanto menos paguem por uma casa, melhor será o seu retorno sobre o investimento (ROI) do fluxo de caixa, e quanto mais cedo tiverem patrimônio fechado.

Eles querem que essa pessoa lhes traga negócios. Esta pessoa é conhecida como um cão de pássaro. É um pouco como ser um atacadista. Através do trabalho, pesquisa e investigação, o caçador de pássaros encontra os proprietários que precisam vender e não conseguiram ou os proprietários com dificuldades hipotecárias ou execuções hipotecárias antes de serem listados.

Isso é dogging de pássaros, e não requer dinheiro para começar, apenas alguns cartões de visita e muito esforço. No entanto, pode fazer investimentos imobiliários um negócio para a pessoa média com muita dívida e não muito dinheiro.

Eles estão por aí procurando casas imóveis não estão listando. Na verdade, alguns cães de pássaro têm agentes imobiliários alimentando-os quando um proprietário em dificuldades não conseguiu vender. O cão do pássaro oferece investimentos rentáveis ​​para o investidor e as taxas podem ser executadas entre US $ 2000 e US $ 10 000 por acordo quando fechar.

2. Atribuições

Outra maneira de ganhar dinheiro em investimentos imobiliários sem usar o seu próprio dinheiro é usar atribuições. Não é um processo complicado, mas exige que você tenha o seu comprador alinhado antes de se bloquear em um contrato de compra. Você vai realmente fazer o seu acordo com o vendedor e escrever um contrato de compra. O contrato indicará que o Comprador é "Seu Nome e / ou Atribui".

Isso permite que você atribua o contrato a outra pessoa, seu comprador, sem qualquer consentimento adicional do vendedor. Eles devem ser um comprador de caixa, mas normalmente é o caso quando você está fazendo esses tipos de negócios. O vendedor será informado de que seu comprador é agora o comprador e que a transação prosseguirá de acordo com os termos do contrato de compra.

Outra consideração ao atribuir negócios é o depósito de dinheiro sério que você dá ao vendedor. Esse dinheiro é depositado com a empresa do título que gerencia o fechamento, e você não receberá esse reembolso. Ele irá transferir para seu comprador. Então, você vai querer manter esse valor o mais baixo possível, pois ainda há algum risco de o negócio não fechar.

Se você trabalha regularmente com compradores de investidores, você poderá realmente receber sua taxa quando você fizer a cessão do contrato para eles e não ter que esperar até o fechamento. No entanto, você pode ser pago quando o acordo terminar. Claro, se você está bem alinhado com certos compradores, e pode descrever o acordo para eles e obter um compromisso verbal, você também poderá obter o dinheiro sincero na frente antes de encerrar a casa.

3. Opções de locação

Os componentes básicos de uma estratégia de opção de arrendamento são um contrato de arrendamento com pagamentos de arrendamento mensal e uma opção para comprar a propriedade no final do período de locação.Procuremos um exemplo para ilustrar como isso funciona. Você é um investidor que quer possuir uma casa como uma propriedade de aluguel, mas você não está sentado em dinheiro suficiente para um pagamento inicial. Você pode até ter uma pontuação de crédito que tornaria o empréstimo muito caro.

Através do marketing com sinais de bandidos, anúncios de jornal e Craigslist ou apenas uma referência de boca a boca, você localiza um proprietário altamente motivado que não conseguiu vender sua casa. Vejamos um exemplo hipotético. Digamos que os proprietários tiveram a casa listada, mas não conseguiram vender. A casa vale US $ 100.000 no mercado atual, o saldo da hipoteca é de US $ 70.000, e seus pagamentos são de US $ 525 / mês com impostos e seguros. Um cônjuge foi demitido, e o outro localizou um trabalho melhor, então eles precisam se mudar logo. Aqui está o que nosso investidor faz:

• Oferece para alugar sua casa por 3 anos com pagamentos de arrendamento iguais aos pagamentos da casa.
• Paga-os $ 1, 500 como um pagamento de opção de arrendamento não reembolsável para ter o direito, mas não a obrigação, de comprar a casa no final da locação por US $ 80.000.
• Com um acordo verbal, o O investidor usa marketing ou outros métodos para localizar um inquilino para o lar que esteja disposto a pagar US $ 750 / mês para arrendar. Assinarão no mínimo um contrato de arrendamento de um ano.
• Durante o contrato de arrendamento de 3 anos, os impostos e o seguro permanecerão como / é, com o depósito no pagamento cuidando desses itens.
• Saída: $ 525 x 3 para pagamentos de arrendamento do primeiro e último mês e um depósito de segurança = $ 1, 575 + $ 1, 500 para o pagamento da opção de locação = $ 3, 075.
• Em dinheiro: $ 750 x 3 para o primeiro, último depósito de segurança = $ 2, 250.

Esta é a situação de caixa do pior caso, com o investidor de bolso $ 825. No entanto, eles poderiam negociar melhor com o vendedor e adiar o depósito de segurança, ou acabar com isso, deixando cair a quantia que estariam fora do bolso para cerca de US $ 300. Isso não é ruim para controlar esta casa e bloquear uma compra lucrativa no final. Já vale mais do que o preço a pagar, e provavelmente apreciará durante o contrato de 3 anos. O fluxo de caixa positivo de US $ 250 / mês será de US $ 9 000 ao longo do período de 3 anos. Então, mesmo que o investidor não exerça sua opção de comprar a casa, eles fizeram um bom lucro considerando a pequena quantidade de dinheiro que investiram.

4. Sandwich Leases

O arrendamento sanduíche é exatamente como o nome indica: duas opções de arrendamento com o investidor no meio. Nessa situação, o investidor quer ter a opção de comprar a propriedade com desconto no final do período de locação e quer encontrar um inquilino que queira comprar a casa, mas não pode devido a problemas de crédito ou falta de dinheiro para pagamento inicial. A maioria das pessoas nesta situação que desejam possuir, estão felizes em encontrar a casa certa que podem comprar com uma opção de locação, tendo tempo para melhorar o seu crédito e obter o adiantamento em conjunto.

Vamos usar o exemplo anterior, mas em vez de um inquilino regular, o investidor encontra alguém que deseja alugar-comprar ou alugar uma casa.Todos os números são os mesmos, exceto agora que o comprador do inquilino quer possuir a casa no final de um período de arrendamento correspondente de 3 anos. O comprador do inquilino agora não só paga o primeiro, último e depósito de segurança antecipado, mas também uma opção de locação de pagamento não reembolsável pelo direito de comprar a casa no final do contrato de arrendamento. Além disso, o comprador do inquilino concorda que, se comprarem a casa, o preço será de US $ 110.000. Agora, o fluxo de caixa para o investidor se parece com isto:

• Mesmo $ 3, 075 para o vendedor para a primeira opção de locação .
• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 pagamentos de opção de locação do comprador inquilino chegando = $ 3, 750.
• O investidor também poderia ter solicitado um pagamento de opção de arrendamento mais elevado, mas ficou feliz com um fluxo de caixa positivo de US $ 675 quando ambos os acordos são assinados.
• O vendedor faz US $ 675 em frente, US $ 250 / mês por 34 meses restantes (primeiro / último pago) e lucro bruto de US $ 30 mil, vendendo a casa por US $ 110 000, mas pagando apenas US $ 80 000.
• O lucro é de US $ 39, 175 com zero dólares do seu dinheiro investido.

Outra vantagem desta estratégia é que o comprador do inquilino espera possuir a casa e cuidará melhor dela. Na verdade, alguns investidores estão negociando arrendamentos que exigem que o inquilino pague os primeiros $ 100 ou mais de quaisquer reparos. À medida que o seguro e os impostos estão sendo pagos no pagamento original da hipoteca, as despesas são mínimas.

Se o investidor quiser cobrir todas as bases, eles podem pagar os pagamentos da hipoteca diretamente, não deixando o vendedor entrar em uma posição em que eles podem inadimplentes de qualquer maneira.

As opções de locação e aluguel de sanduíches são estratégias utilizadas frequentemente por investidores imobiliários para adicionar propriedades ao portfólio e criar fluxo de caixa mensal.

5. Back-to-Back Closings

A bagagem da habitação e da hipoteca que começou a se desenvolver em 2007 criou muita mudança nos negócios de transações imobiliárias e de crédito. As empresas de títulos que costumavam fazer fechamentos duplos e financiar um acordo com o produto de outro são praticamente não encontradas agora. No entanto, existe uma maneira de vender por atacado e flip propriedades com fechamentos de back-to-back sem usar seu próprio dinheiro.

Claro, o primeiro requisito é que você tenha um arranjo lucrativo de flip por atacado configurado. Você deve ter o primeiro imóvel comprado no preço certo e um investidor pronto para comprá-lo com um bom lucro. O lucro precisa ser suficiente para cobrir uma taxa que será necessária para que você use o dinheiro de outras pessoas para obter o primeiro negócio fechado para que você possa fechar a segunda venda ao seu investidor.

O financiamento transacional é o processo de obter um empréstimo de muito curto prazo para financiar um acordo com um fechamento de acompanhamento para vender a propriedade no mesmo dia ou dentro de 24 horas geralmente. Um credor transacional irá colocar os fundos com a empresa do título que é necessário para fechar o primeiro negócio. Uma vez que o negócio se encerre, você passa para o segundo acordo, normalmente agendado logo atrás dele. A declaração de encerramento desse acordo refletirá um pagamento para o credor transacional pelo valor que emprestaram no primeiro negócio mais sua taxa.Este é geralmente um mínimo de US $ 2, 500, e também pode ser baseado em uma porcentagem do montante emprestado. Você obtém o saldo e seus lucros.