Análise de investimento imobiliário Folhas de cálculo

Todos esses cálculos que se destinam a uma análise detalhada da viabilidade financeira de uma propriedade de aluguel de imóveis podem ser uma dor para aprender. Então você tem que aplicá-los e puxá-los juntos para tomar uma decisão:

• Lucro Potencial Bruto (GPI)
• Lucro Operacional Bruto (GOI)
• Multiplicador Bruto de Renda (GRM)
• Fluxo de caixa antes de impostos ( CFBT)
• Fluxo de caixa após impostos (CFAT)
• Resultado operacional líquido (NOI)
• Taxa de capitalização (taxa de cap)

• Razão de equilíbrio
• Retorno sobre o ano do patrimônio um

Criei uma planilha que os faz para você; Tudo o que você faz é inserir números de aquisição, renda e despesa. Existem duas folhas idênticas, mas um deles tem números de exemplo preenchidos para ajudá-lo a visualizar os resultados. Quando você clica nos links abaixo, você estará automaticamente baixando uma planilha do Excel. Desculpe, não há outros formatos disponíveis.

Folha de cálculo de cálculo de investimento de aluguel pronto para uso.

Folha de cálculo com números de propriedade de exemplo.

Por que vamos ao problema

Investir em imóveis de aluguel está atraindo mais interesse do que nunca. Quando você lê ou assiste na TV sobre os investidores de reparação e reversão, eles geralmente estão vendendo essas casas para investidores de aluguel. O investidor em casa de aluguel bem sucedido pode ter dezenas de casas em sua carteira. Eles são investidores acentuados ou não estariam riscando fluxo de caixa de muitas casas. Você vai querer entender e discutir os "números" com eles.

Vamos dar uma olhada nos benefícios do investimento imobiliário.

Depreciação

A dedução de depreciação é um componente valioso na nossa análise de propriedades. Para as pessoas que estão em grandes parênteses de impostos com outros investimentos, pode até permitir reduzir os lucros de outros investimentos. Claro, entre em contato com um contador sobre isso.

No entanto, quando os custos mais a depreciação são realmente mais do que o número de lucro para impostos, você tem perdas restantes para usar em relação a outras receitas de investimento.

Não é realmente uma perda em dinheiro, já que a depreciação não é uma saída de dinheiro. É um número calculado tratado como uma despesa para fins fiscais. Como você não gastou, você ainda pode ter um fluxo de caixa mensal positivo enquanto mostra uma perda operacional de impostos.

Fluxo de caixa

Tomar fluxo de caixa mensal para o banco é um grande sorteio para os investidores alugados. Fazer a devida diligência e o direito de compra podem resultar em retornos de dois dígitos e um fluxo sólido de dinheiro por anos. O fluxo de caixa é uma função de um grande número de insumos, e alguns ou vários deles podem mudar e danificar ou melhorar o fluxo de caixa. Alguns são influenciados pelo mercado e pela economia. Se um principal empregador local fecha ou se move, a demanda por imóveis de aluguel pode cair durante a noite.Isso é algo que você não pode controlar, mas espero evitar, fazendo sua diligência sobre a saúde e os planos dos empregadores locais. Se eles são saudáveis ​​e lucrativos com um arrendamento longo recentemente renovado, você provavelmente está em boa forma.

Impostos sobre imóveis

Você pode deduzir os impostos de propriedade para fins de imposto de renda. Se sua empresa possui imóveis, você deve pagar o imposto de propriedade sobre esta propriedade.

Da mesma forma que os indivíduos pagam o imposto sobre o valor estimado de suas casas, as empresas pagam o imposto sobre o valor estimado de seus imóveis (terrenos e edifícios). Se o imóvel for vendido, o imposto sobre o ano é distribuído entre os proprietários anteriores e novos, com base em quanto do ano eles possuíam a propriedade.

1031 Tax Diferido Exchange

Você pode, de acordo com regras muito rígidas, vender uma propriedade com lucro e transferir o produto para outro imóvel sem ter que pagar o imposto sobre os ganhos de capital. Aqui está o que o Código da Receita Interna, Título 26, Seção 1031 diz: "Nenhum ganho ou perda deve ser reconhecido na troca de bens mantidos para uso produtivo em uma empresa ou negócio ou para investimento se essa propriedade for trocada unicamente por propriedade de tipo similar que deve ser realizada para uso produtivo em uma empresa comercial ou comercial ou para investimento ". A propriedade de tipo similar simplesmente significa outros imóveis e não exige uma troca de terra para terra ou escritório para escritório.

O fato é que existem poucas classes e estratégias de ativos de investimento que podem ser comparadas com imóveis de aluguel. As pessoas precisam de um lugar para viver, e possuir uma casa não é possível para alguns e não desejado por outros.