Os vendedores de imóveis devem contratar um avaliador?

Os vendedores domésticos muitas vezes me perguntam se eles devem gastar um pouco de dinheiro extra e obter uma avaliação de um avaliador profissional antes de listar uma casa para venda. Eu posso entender esse sentimento, mas, a menos que a propriedade seja tão única que o agente de listagem não pode preparar uma análise de mercado comparativa, pagar uma avaliação completa pode ser um exagero.

Razões pelas quais uma avaliação ajuda raramente ao vender uma casa

• Para iniciantes, os avaliadores são como profissionais em qualquer profissão, alguns são excelentes e alguns não conseguiram encontrar uma propriedade com dois mapas e uma lanterna. As avaliações não são uma garantia de valor. Às vezes, uma avaliação não é nem uma estimativa de valor. Em alguns estados, os avaliadores talvez não tenham que ser licenciados. A menos que um vendedor tenha uma experiência de primeira mão com um avaliador particular, não há como se sentir completamente confiante de que a avaliação será precisa.

• Os avaliadores podem cometer erros. Se o avaliador não estiver familiarizado com um bairro ou suas peculiaridades que possam prejudicar o valor, a avaliação pode estar incompleta. O método utilizado por muitos avaliadores para estabelecer o valor de mercado é comparar casas semelhantes em condições similares que foram vendidas recentemente. Às vezes, os agentes removem as fotografias após o fechamento da MLS. Se o avaliador não visse o interior da casa, o avaliador poderia, inconscientemente, usar uma casa em necessidade de reparo como uma venda comparável para uma casa atualizada.
• Os avaliadores nem sempre podem encontrar todos os dados necessários. Provavelmente recebo pelo menos uma ligação por semana de um avaliador me perguntando sobre minhas vendas recentes. Os avaliadores querem saber se houve algo incomum sobre a casa, se o vendedor pagou os custos de fechamento do comprador ou se houve concessões especiais. Nem todo agente imobiliário está disponível para responder a esses tipos de perguntas e nem todos os analistas pedem, e os principais agentes produtores podem não recordar os detalhes de cada transação.

• Os avaliadores podem diferir em valor um do outro, mesmo os avaliadores especializados nem sempre concordam. Peça a 3 avaliadores para uma opinião de valor e, provavelmente, terá 3 opiniões diferentes. É por isso que os vendedores às vezes pedem 3 agentes imobiliários para uma opinião de valor e acabam fazendo o erro do pior vendedor sempre que escolherem o agente que oferece o preço mais alto.

Como os compradores avaliam casas para venda

O preço de casa é parte artística e parcial. Quando os agentes imobiliários preparam uma análise comparativa do mercado, estamos tentando determinar o quanto um comprador pagará pela casa e o preço pelo qual o comprador do credor avaliará. Esses valores podem ser dois números diferentes.

Às vezes, os compradores estão muito confusos ao comprar uma casa. Eles geralmente comparam valores entre as casas que eles fizeram turnê, então eles realmente não sabem como determinar o valor quando as únicas casas que eles vêem são casas para venda.Eles sabem o que outros vendedores estão pedindo para suas casas, mas muitas vezes não sabem quais casas no bairro venderam recentemente e por quanto.

Se eles recebem vendas comparáveis, os compradores geralmente não possuem conhecimentos de avaliação suficientes para saber como ajustar variações entre as casas. Eles podem tentar comparar uma casa com um pool e atualizações para uma casa em um lote menor sem piscina e precisam de trabalho, e não tem absolutamente nenhuma idéia de como calcular a diferença em termos monetários. Para adicionar insulto à lesão, o agente provavelmente também não sabe.

Por exemplo, um comprador pode ser informado de que a casa próxima vendida por US $ 300.000. Isso seria suficiente para que o comprador acreditasse que ela poderia oferecer US $ 300.000 para a casa ao lado dela.

No entanto, a casa a venda ao lado dessa casa pode ter um quarto extra e um banho, o que significaria que provavelmente poderia valer mais. Quanto vale mais um quarto e um banho extras? Os compradores não sabem.

Os compradores geralmente tomam uma decisão sobre o preço com base nas casas concorrentes para venda. Se eles visitam uma casa que é uma casa muito cara, por exemplo, isso fará com que as casas a preços razoáveis ​​pareçam uma barganha. Eles também podem perguntar ao agente imobiliário o quanto eles devem pagar, e o agente pode dizer, por exemplo, que o preço médio vendido-preço-a-lista-preço é de 98%, pelo que o agente pode sugerir uma redução de preço de 2% .

Os compradores não devem pedir a um agente imobiliário quanto oferecer para uma casa. A maioria dos agentes são desconfortáveis, sugerindo um preço de oferta, pois não é sua casa e alguns deles, odeio admitir, não são qualificados para responder.

Um comprador deve pedir a um agente imobiliário que forneça ao comprador informações suficientes para que o comprador possa tomar uma decisão informada.

Mais razões para que uma avaliação pagou do vendedor pode ser inútil

Uma das principais razões pelas quais uma avaliação paga pelo vendedor antes de listar uma casa provavelmente será um desperdício de dinheiro para o vendedor é devido ao fato de o comprador não pode confie na avaliação. O comprador pode pensar que o vendedor persuadiu o avaliador a chegar a um valor mais elevado do que facilmente comprovado porque os compradores geralmente são suspeitos. Os compradores tendem a se sentir suspeitos porque estão preocupados em lidar com um ambiente estrangeiro, mais do que porque qualquer coisa está desapariada.

Além disso, o credor do comprador certamente não aceitará a avaliação do vendedor. O comprador ainda precisará pagar uma taxa separada para uma avaliação para obter financiamento. Além disso, se também é altamente provável que o credor do comprador possa exigir uma avaliação adicional, imediatamente antes do encerramento, para verificar a precisão da primeira avaliação. Como os credores estão se preocupando com o fato de que nem todas as avaliações, especialmente desde a implementação do HVCC, são precisas. Sem mencionar, desde o acidente do mercado de 2008, os credores hoje percebem que uma boa avaliação é simplesmente uma boa estimativa de valor e as estimativas podem variar.

Enquanto a estimativa de valor de um agente imobiliário não é uma avaliação e não deve ser interpretada como tal, geralmente os agentes de listagem podem fazer um bom trabalho de descobrir um preço de listagem com base nas vendas comparáveis ​​e no movimento do mercado.É uma das razões pelas quais nós fazemos os grandes dólares.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é uma corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.